Najnowsze wpisy, strona 26


biurowce 
paź 24 2022 Parki handlowe idą po swoje
Komentarze: 0
Przyrost podaży i wartość transakcji inwestycyjnych w sektorze handlowym w Polsce ma szansę przekroczyć w tym roku poziom ubiegłoroczny

Mimo pogarszających się warunków rynkowych, 2022 rok dla sektora handlowego w Polsce będzie prawdopodobnie kolejnym rokiem, w którym odnotuje rekordowy poziom nowej podaży. Według szacunkowych danych Walter Herz, krajowe zasoby powierzchni handlowych zwiększą się o około 530 tys. mkw. Najwięcej, prawie 350 tys. mkw. nowoczesnych powierzchni dostarczą oddawane licznie parki handlowe i centra convenience, które powstają głównie w mniejszych ośrodkach miejskich. 

– Inwestorzy, którzy prowadzą działalność w tym sektorze rynku nieruchomości w Polsce mają szeroko zakrojone plany, obejmujące w przypadku niektórych firm budowę kilkudziesięciu kolejnych parków handlowych w ciągu najbliższych kilku lat. Grupa podmiotów aktywnych w segmencie handlowym stale się zwiększa, zarówno jeśli chodzi o inwestorów poszukujących atrakcyjnych aktywów, jak i firmy deweloperskie realizujące projekty – informuje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz. – W całej Polsce w budowie jest teraz około 30 inwestycji, w ramach których oddane zostaną retail parki. Firmy nieustannie poszukują gruntów pod nowe obiekty, które chcą realizować w tym formacie. Nasycenie nimi nie jest jeszcze tak wysokie, jak w przypadku dużych centrów handlowych i mają wciąż duży potencjał wzrostu – dodaje.    

Retail parki atrakcyjnymi aktywami  

Choć wielkopowierzchniowe centra handlowe całkiem nieźle sobie teraz radzą i notują obroty podobne do wartości z 2019 roku, jako klasa aktywów są negatywnie postrzegane przez inwestorów po pandemii i lockdownach. – Pod względem operacyjnym największym wyzwaniem dla nieruchomości komercyjnych jest teraz kwestia wzrostu opłat eksploatacyjnych, będących pochodną cen energii i rosnących płac. Sporo najemców galerii handlowych zapewniło sobie CAP na te opłatę, co tworzy short fall i przekłada się na NOI, a tym samym wpływa na wycenę nieruchomości. Rośnie też ilość najemców, którzy przedłużają umowy na krótki okres, uwzględniające tylko czynsz od obrotu – przyznaje Piotr Szymoński, Director Office Agency w Walter Herz.

– W parkach handlowych i centrach typu convenience umowy podpisywane są wciąż na długi okres. Czynsze i opłaty eksploatacyjne natomiast są znacznie niższe niż w dużych obiektach handlowych, dzięki czemu jest nimi ogromne zainteresowanie ze strony najemców. Oddawane parki są na ogół już w pełni skomercjalizowane. Przyciągają, nie tylko atrakcyjnych operatorów spożywczych i popularne sklepy sieciowe, ale i marki, które nie interesowały się dotąd tego typu placówkami. Teraz tworzą dla nich specjalne formaty i wchodzą do mniejszych miast – mówi Piotr Szymoński.  

Stawki czynszowe w retail parkach utrzymują się nadal na tym samym poziomie, co w roku ubiegłym, podaje Walter Herz. W lokalach o większej powierzchni, przeznaczonych pod sieciowe sklepy spożywcze czy drogeryjne w najlepszych obiektach mieszczą się w przedziale 8-12 euro/mkw./m-c.  

Inwestycje z wysoką stopą zwrotu

Retail parki są dziś najatrakcyjniejszymi aktywami handlowymi dla zagranicznych funduszy. Przed pandemią, zanim spadło drastycznie zainteresowanie droższymi aktywami, jak galerie handlowe, wolumen transakcyjny w sektorze handlowym w Polsce przekraczał rocznie 2 mld euro, a w roku 2018 wyniósł nawet 2,5 mld euro. W 2021 roku, mimo dużej liczby transakcji zakupy inwestycyjne w tym segmencie zamknęły się kwotą 1 mld euro. 

– Właścicieli zmieniały głównie niewielkie obiekty. Notowane były też transakcje związane z przejmowaniem nieruchomości po Tesco oraz zakup obiektów z potencjałem do zwiększenia rentowności. Parki handlowe są teraz najbardziej poszukiwanymi aktywami, ale ich dostępność nie jest wystarczająco duża. Ten segment oferuje ogółem ponad 3,2 mln mkw. powierzchni, co stanowi około 15 proc. zasobów sektora nieruchomości handlowych w Polsce. W dużych centrach mieści się natomiast przeszło 60 proc. nowoczesnych powierzchni handlowych, jakie mamy w kraju – wyjaśnia Bartłomiej Zagrodnik. 

Wartość transakcji w nieruchomości handlowe w pierwszej połowie br. wyniosła prawie 800 mln euro. Parki handlowe o wysokim standardzie zlokalizowane w mniejszych miastach, na których skupiają się inwestorzy oferują stopy kapitalizacji w wysokości do 7,5 proc. 

Analitycy Walter Herz szacują, że nie tylko pod względem nowej podaży, ale i transakcji inwestycyjnych 2022 rok może być lepszy dla sektora niż rok ubiegły. Na zwiększenie wolumenu transakcji wpływ może mieć ustawa ułatwiająca przekształcanie obiektów handlowych w projekty mieszkalne. Trudności może sprawiać jednak brak dostępu do finansowania zakupu wielkopowierzchniowych centrów handlowych w przeciwieństwie do retail parków. 

 
Walter Herz
biurowce 
paź 21 2022 W sektorze biurowym jeszcze cisza przed burzą...
Komentarze: 0

Autor: Robert Pastuszka, Director, Office Agency w Avison Young

Inflacja zmieni rynek biurowy

Za kilka miesięcy będziemy mogli przekonać się, w jak dużym stopniu wzrost kosztów wynajmu powierzchni biurowych i utrzymania nieruchomości wpłynie na dalsze kształtowanie się sektora biurowego. Wyższe koszty prowadzenia biznesu zmuszą bowiem firmy do weryfikacji założeń budżetowych.

Podwyżki czynszu i kosztów eksploatacyjnych 

Najemcy biurowi muszą przygotować się na wzrost kosztów eksploatacyjnych. Avison Young zwraca uwagę, że będą one znacznie wyższe, nie tylko ze względu na rosnące ceny energii, ale również związane z inflacją podwyżki cen różnych usług, które składają się na tę opłatę. Opłaty wzrosną też choćby ze względu na zmianę płac minimalnych. Pojawiły się już pierwsze szacunki dotyczące ich wysokości, które przy utrzymaniu zakresu na obecnym poziomie mają wynosić 30 zł/mkw. i więcej, w zależności od budynku i jego lokalizacji. Mówimy więc o wzrostach, które mogą stanowić nawet 50% i więcej obecnej wartości.

Wzrost kosztów utrzymania budynków postawi w niełatwej sytuacji, zarówno właścicieli nieruchomości, jak również najemców. Budżetowanie długoterminowych umów najmu będzie z pewnością dużym wyzwaniem dla obu stron. Avison Young spodziewa się, że ze strony najemców pojawi się presja na wprowadzanie do umów zapisów, które w skuteczny sposób będą ograniczały niekontrolowane ryzyko wzrostów.

Niezwykle trudną kwestią będą obecnie wszelkie umowy pre-let, dotyczące budynków, które zostaną oddane na przykład za dwa lata. Określenie wysokości zobowiązania z takim wyprzedzeniem wydaje się dziś praktycznie niemożliwe, patrząc na zmiany, które miały miejsce tylko w okresie bieżącego roku.

Indeksacja stawek czynszu

Kolejnym ważnym elementem jest indeksacja czynszu, która jest nierozerwalną częścią każdej umowy najmu. Avison Young zaznacza , że indeksacja stawek czynszowych jest ściśle związana ze wskaźnikiem wzrostu cen koszyka dóbr i usług - najczęściej HICP w ujęciu rocznym w przypadku umów wyrażonych w EUR, a w przypadku umów w PLN wiąże się z danymi publikowanymi przez GUS. W ostatnich latach wskaźnik HICP był stabilny i wahał się od 0,1 do 2,6. Niestety, już wiemy, że za rok 2022 wskaźnik ten znacząco wzrośnie. Przewiduje się, że wskaźnik może wynieść 7% lub więcej w zależności od dynamiki zmian w ostatnich miesiącach. Jeszcze wyższe wzrosty osiągną umowy zawarte w PLN, gdzie inflacja wskazywana przez GUS jest jeszcze wyższa. Efekty tych zmian odczują wszyscy najemcy,  najbardziej użytkownicy nowoczesnych budynków zlokalizowanych w centrach miast, w których stawki są najwyższe, a tym samym podstawa do obliczeń jest największa.

Niezależnie od nadchodzących przeobrażeń w funkcjonowaniu biurowców, właściciele nieruchomości i najemcy są zgodni co do wdrażania zmian związanych z eksploatacją budynków. Już teraz właściciele analizują możliwości optymalizacji zużycia energii. Oszczędności ma przynieść montaż instalacji fotowoltaicznych, wymiana oświetlenia na LED, czy wykorzystanie czujnikó ruchu sterujących światłem oraz regulacja pracy urządzeń i instalacji wentylacyjnych, chłodzenia i grzania. Powyższe działania są jednakże tylko odpowiedzią na pojawiające się obecnie trudności, zauważa Avison Young. Kwestią, która prawdopodobnie rozstrzygnie się w najbliższych latach i w istotnym stopniu może zmienić rynek będzie implementacja rozwiązań, pozwalających na realizację pasywnych budynków. Pytanie tylko czy jesteśmy gotowi ponieść koszty tych zmian?

 

biurowce 
paź 17 2022 Avison Young doradzał spółce z grupy CPD...
Komentarze: 0

Biurowiec Iris został sprzedany przez spółkę zależną z grupy CPD do DL Invest Group. Avison Young pośredniczył w transakcji i doradzał w jej przebiegu sprzedającemu.

Budynek biurowy Iris, zlokalizowany w Warszawie przy ulicy Cybernetyki 9, został sprzedany przez spółkę zależną z grupy CPD S.A. do DL Invest Group. Zespół inwestycyjny Avison Young pośredniczył w transakcji i reprezentował sprzedającego w przebiegu transakcji.

Iris to nowoczesny biurowiec klasy A będący częścią Cybernetyki Office Park zlokalizowanego w Mokotowskim Obszarze Biznesowym – dynamicznie rozwijającej się dzielnicy Warszawy. Całkowita powierzchnia budynku to ponad 14 000 mkw. Iris znajduje się 7 km od centrum miasta i tylko 2 km od lotniska Chopina.

“Nabycie tak wartościowego aktywa, jakim jest Iris w Warszawie jest dla nas ważnym elementem konsekwentnie realizowanej strategii rozwoju DL Invest Group oraz posiadanego portfolio aktywów, które nieustannie jest powiększane poprzez dewelopowanie oraz akwizycje nowych projektów. To kolejny zakup DL Invest Group dokonany w tym roku. Wartość portfela posiadanych nieruchomości przekracza już 2 mld zł. Posiadamy zdolność do szybkiej akwizycji aktywów oraz projektów deweloperskich, dzięki mocno rozwiniętej wewnętrznej strukturze, dzięki której możemy przeprowadzić nie tylko szybkie badanie nieruchomości, ale w szczególności wygenerować dodatkową wartość poprzez rewitalizacje czy też rekomercjalizacje projektu. Cały czas poszukujemy atrakcyjnych aktywów do akwizycji, w szczególności takich, na których możemy wygenerować dodatkową wartość. Takim właśnie aktywem jest Iris, który ma istotny potencjał do zwiększenia wartości aktywa. Dodatkowo, ponad 95% dostępnej powierzchni najmu jest oparte na silnych najemcach jak Asus, Poczta Polska czy Saint Gobain, co gwarantuje stałe, długoterminowe przepływy.” - komentuje Dominik Leszczyński, CEO w DL Invest Group

„Zespół inwestycyjny Avison Young zna Mokotowski Obszar Biznesowy bardzo dobrze. - komentuje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young w Polsce - Nasz zespół miał przyjemność reprezentować DEKA w sprzedaży dwóch innych biurowców wchodzących w skład Cybernetyki Office Park - Helion i Luminar. Reprezentowaliśmy również M7 Real Estate w sprzedaży Mokotów Plaza na rzecz FLE. Mokotowski Obszar Biznesowy jest najbardziej rozwiniętym hubem biurowym poza ścisłym centrum stolicy. W ciągu ostatnich kilku lat przeszedł znaczne przemiany urbanistyczne, powstało lub jest w trakcie realizacji kilka projektów biurowych, mieszkaniowych czy hotelowych. Atrakcyjne poziomy czynszów, w porównaniu ze ścisłym centrum miasta, są idealne dla firm, które poszukują ekonomicznych rozwiązań a jednocześnie odnowionych powierzchni najmu.”

biurowce 
paź 13 2022 Inwestorzy w blokach startowych
Komentarze: 0

Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz 

Rynek nieruchomości nie pozostaje obojętny na wydarzenia na świecie i zmiany w globalnej gospodarce. Nastroje wśród uczestników europejskich spotkań branżowych, w tym zakończonej kilka dni temu kolejnej edycji międzynarodowych targów Expo Real w Monachium, okazują się jednak być całkiem niezłe. Inwestorzy zachowują względny spokój.

Weryfikują procesy zakupowe, rewidując wcześniejsze oczekiwania co do planowanych transakcji. Obecna sytuacja rynkowa stwarza przestrzeń dla inwestorów oportunistycznych. Istotną zmianą, jaką obserwujemy jest zainteresowanie nowymi projektami deweloperskimi zgłaszane przez podmioty, które nabywały wcześniej jedynie gotowe aktywa. Branża łapie balans pomiędzy rosnącymi kosztami budowy i finansowania inwestycji oraz utrzymania nieruchomości, stawkami czynszowymi i spodziewanymi stopami kapitalizacji.

Kapitału inwestycyjnego na rynku od trzech lat nie brakuje. W obecnych warunkach fundusze mają jednak większe trudności z podejmowaniem decyzji o inwestycjach niż w poprzednich okresach spadku koniunktury, ponieważ analizy i wyceny w tak niestabilnej sytuacji, jak dzisiejsza trudniej jest oprzeć o rzeczowe dane i obiektywne kalkulacje.

Myślę jednak, że drastyczny wzrost kosztów pozyskania kapitału, z jakim musi mierzyć się rynek może zmobilizować do aktywniejszego działania niektórych inwestorów.

Czynnikiem stymulującym do inwestowania są też obecne stopy procentowe, które oznaczają potencjalnie zwiększenie przychodów z nieruchomości w wyniku indeksacji stawek czynszowych. Ceny najmu rosną, zarówno na rynku warszawskim, jak i miastach regionalnych, w których zwrot z inwestycji był zawsze wyższy niż w stolicy.

Rekordowo wysokie wskaźniki indeksacji

Duża inflacja w kraju i strefie euro powoduje, że wskaźniki indeksacji czynszu będą najwyższe od lat, co przełoży się także na wyższe przychody. Wzrost stawek czynszowych odzwierciedlają już większe wartości w wycenach. W Polsce podwyżki czynszu widoczne są najbardziej w logistyce, na rynku biur i w sektorze PRS. Jako najbardziej interesujące aktywa wybijają się natomiast retail parki, dalej biurowce, a następnie magazyny. Na te ostatnie apetyt najbardziej osłabł, mimo nadal utrzymującego się silnego popytu, historycznie najniższego poziomu pustostanów magazynowych oraz rekordowo dużej ilości powierzchni w budowie w całej Polsce.

W pierwszej połowie bieżącego roku, mimo bezprecedensowych wydarzeń i dynamicznej sytuacji geopolitycznej inwestorzy ulokowali w Polsce przeszło 40 proc. kapitału więcej niż rok wcześniej. W sferze ich zainteresowania znalazły się nieruchomości zlokalizowane na rynkach regionalnych, które oferują aktualnie znacznie większy dostęp do atrakcyjnych aktywów niż kilka lat temu. Trudno jednak prognozować, czy rynek inwestycyjny zamknie cały 2022 rok tak dobrym rezultatem, jak pierwsze półrocze. Decyzje muszą być bowiem podejmowane w warunkach wysokiej inflacji, rosnących stóp procentowych i cen energii.

Dłuższe procesy decyzyjne

Polska niezmiennie postrzegana jest jako stabilny rynek z coraz ciekawszymi zasobami nowoczesnej powierzchni, oferujący świetnie wykształconą kadrę. Oczy inwestorów, szczególnie z Azji i USA, zwrócone są jednak na wydarzenia rozgrywające się za naszą wschodnią granicą. Akcję inwestycyjną studzi też widmo globalnej recesji i kryzys energetyczny. To główne przyczyny wydłużania się procesów decyzyjnych, co w konsekwencji przełoży się prawdopodobnie na spadek wolumenów inwestycyjnych.  

Konflikt w Ukrainie przyniósł destabilizację całej Europie. Turbulencje, jakie zafundował nam 2022 rok powodują, że inwestorzy na wszystkich europejskich rynkach liczyć się muszą z rosnącymi kosztami finansowania oraz budowy inwestycji, a także zmiennym poziomem popytu oraz spadkiem dostępności aktywów inwestycyjnych.

Wyhamowanie w mieszkaniówce

Po wyhamowaniu tempa produkcji w sektorze biurowym w naszym kraju, przyszła kolej na rynek mieszkaniowy. Największą ilość wstrzymywanych projektów w Polsce możemy obserwować dziś w segmencie mieszkaniowym, czego bezpośrednią przyczyną jest zamrożenie akcji kredytowych dla osób indywidualnych. Część firm deweloperskich zwolniła już bieg. Deweloperzy zmieniają plany, odkładają budowy lub po prostu sprzedają grunty z gotowymi pozwoleniami na budowę.

Poza spadkiem popytu na mieszkania i skokiem kosztów budowy, ogromne wyzwanie stanowi teraz również pozyskiwanie kapitału na realizację inwestycji oraz jego koszt. To wszystko zwiastuje nieuchronne załamanie koniunktury w mieszkaniówce i transformację sektora w kierunku wynajmu instytucjonalnego, który na naszym rynku jest segmentem o największym obecnie potencjale wzrostu. Nie spodziewałbym się jednak, że będzie to szybki proces i że zaowocuje spektakularnymi spadkami cen mieszkań.

 

 

biurowce 
paź 11 2022 Avison Young pozyskuje zespół ekspertów...
Komentarze: 0

 

Od początku istnienia Avison Young w Polsce, firma świadczyła usługi w zakresie doradztwa inwestycyjnego oraz technicznego i zarządzania projektami. W sierpniu 2021 roku rozszerzyła wachlarz usług o Dział Wycen i Doradztwa. Utrzymując dynamiczne tempo rozwoju, od 1 października bieżącego roku firma otwiera nowy dział – Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych - pozyskując zespół ekspertów rynkowych. Ich doświadczenie pozwoli Avison Young wejść płynnie w segment rynku, gdzie do tej pory firma była nieobecna.

 

Do zespołu dołączają Marta Sypiańska, Robert Pastuszka, Maksymilian Sobczak oraz Przemysław Urbański. 

 

Robert Pastuszka (obejmuje stanowisko Director) od ponad 20 lat związany jest z rynkiem nieruchomości komercyjnych. Obecnie specjalizuje się w reprezentacji najemcy w zakresie najmu oraz zakupu nieruchomości ze szczególnym uwzględnieniem instytucji publicznych. Do grona swoich klientów może zaliczyć takie firmy i instytucje jak: Zarząd Transportu Miejskiego, Comp S.A., Hochtief Polska S.A, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie, Markant Polska, Mitsubishi Motors (MMC Car Poland), Grupa Maspex, e-Service. W trakcie rozwoju kariery zawodowej zdobył również doświadczenie jako reprezentant strony wynajmującej, pracując między innymi na rzecz takich firm jak Immofinanz czy Liebrecht & Wood, co wzbogaciło jego wiedzę na temat interesów obu stron transakcji.

 

Przed dołączeniem do Avison Young pracował prawie 9 lat w Nuvalu Polska.

 

Maksymilian Sobczak (obejmuje stanowisko Associate Director) związany jest z rynkiem nieruchomości komercyjnych od 2013 roku. W trakcie dotychczasowej kariery zawodowej pracował w firmach doradczych, specjalizując się w reprezentacji najemcy. Prowadził procesy relokacji i renegocjacji w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie, Rzeszowie czy w Łodzi. Miał również okazję wspierać wynajmujących w procesach komercjalizacji budynków, pracując dla Ghelamco, Liebrecht & Wood, BPH TFI.

 

Reprezentował m.in. takich klientów jak Abris Capital Partners, Fujitsu, MDDP Outsourcing, Moet Hennessy Polska oraz najemców z sektora publicznego – Bank Gospodarstwa Krajowego, Główny Inspektorat Transportu Drogowego, Sąd Najwyższy, Urząd Zamówień Publicznych.

 

Maksymilian dołącza do Avison Young z Nuvalu Polska.

 

Przemysław Urbański (obejmuje stanowisko Associate Director) od 7 lat związany jest z rynkiem nieruchomości komercyjnych, jest absolwentem Wydziału Prawa i Administracji na Uniwersytecie Warszawskim. Przemysław od początku swojej kariery w branży pracował w dziale reprezentacji najemcy, prowadząc procesy relokacji i renegocjacji na terenie całej Polski, dotychczas miał przyjemność pracować dla m. in: Flying Wild Hog, Fujitsu, Abris Capital Partners, Urząd Dozoru Technicznego, Moet Hennessy Polska, Sąd Okręgowy w Warszawie, Devire.

 

Przed dołączeniem do zespołu Avison Young Przemysław pracował w Nuvalu Polska.

 

Marta Sypiańska (obejmuje stanowisko Junior Consultant) jest na początku swojej kariery na rynku nieruchomości komercyjnych. W Dziale Wynajmu Powierzchni Burowych w Avison Young będzie pełniła funkcje juniorskie, wspierając pracę całego działu w monitorowaniu rynku, prowadzeniu baz danych i przygotowywaniu ofert dla klientów oraz wsparciu przy obsłudze transakcji.

 

„Jestem bardzo dumny, że proces rozwoju Avison Young w Polsce przebiega zgodnie z planem i w rok po otwarciu Działu Wycen rozszerzamy nasze usługi o nowy zakres. – komentuje Michał Ćwikliński, Principal, Managing Director w Avison Young w Polsce – Zespół, który dołącza do Avison Young i daje podwaliny Działowi Wynajmu Powierzchni Biurowych, to eksperci ze znakomitym wyczuciem rynku i doświadczeniem. Dzięki temu będziemy mogli świadczyć naszym klientom jeszcze bardziej kompleksowe usług.”

 

„Otwarcie nowej linii biznesowej w Polsce jest istotnym krokiem również pod kątem ambitnych planów rozwojowych Avison Young w regionie EMEA” – dodaje Jason Sibthorpe, Principal i President EMEA w Avison Young. - Wiedza nowych członków zespołu na temat rynku lokalnego oraz ugruntowane relacje z wiodącymi klientami z sektora prywatnego i publicznego będą dodatkowo wspierane aktywną współpracą z zespołami Avison Young działającymi w innych krajach. Naszym celem jest dostarczanie najwyższej klasy usług doradczych na rynku nieruchomości - zarówno w Polsce jak i na świecie”.