Biznes

- W Warszawie w budowie jest ponad 370 tys. mkw. powierzchni biurowych, które mają być oddane w okresie 2021-2024. To mniej niż połowa biur realizowanych w ostatnich latach przed 2020 rokiem. Warszawski rynek mocno wyhamował. Poziom realizacji nowych biur jest rekordowo niski, podczas gdy na rynkach regionalnych buduje się ponad dwa razy więcej. Nie należy spodziewać się, że w ciągu najbliższych 2-3 lat się to zmieni. Deweloperzy nie zapowiadają realizacji nowych projektów – mówi Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Regional Markets w Walter Herz. - Szacujemy, że w 2021 roku ukończonych zostanie ogółem prawie 340 tys. mkw. biur. W 2022 roku, jeśli terminy zostaną dotrzymane, zasoby biurowe w Warszawie mają szansę zwiększyć się już tylko o nieco ponad 220 tys. mkw. powierzchni. W latach 2023-2024 przewidziane jest oddanie pierwszego etapu projektu Studio firmy Skanska i inwestycji The Bridge realizowanej przez Ghelamco, które należą do tych nielicznych inwestycji, na budowę których inwestorzy zdecydowali się w tym roku - dodaje.  

Tymczasem, jak wskazuje Mateusz Strzelecki, w ostatnich miesiącach mogliśmy obserwować odbudowującą się aktywność najemców, która w trzecim kwartale br. zaowocowała wolumenem najmu o jedną trzecią wyższym w porównaniu do tego samego okresu w roku ubiegłym. – To dobrze wróży warszawskiemu rynkowi, którego przyszłość wcale nie rysuje się w ponurych barwach. Przeciwnie, widoczny jest wzrost zainteresowania wynajmem ze strony firm z sektora nowoczesnych usług biznesowych i działających w segmencie nowoczesnych technologii. Dobrym prognostykiem są też decyzje większości firm o wynajmie większych powierzchni niż zajmowane wcześniej. Tylko co dziesiąty najemca zdecydował się w tym roku na redukcję powierzchni – argumentuje Mateusz Strzelecki.        

Ekspert zauważa, że jeśli popyt będzie utrzymywał się w trendzie wzrostowym, a deweloperzy nadal będą wstrzymywali się z realizacją kolejnych projektów w perspektywie dwóch lat możemy spodziewać się, nie tylko spadku poziomu pustostanów biurowych w Warszawie, ale realny jest także wzrost stawek rynkowych. – Już w najbliższych kwartałach możemy mieć do czynienia ze wzrostem cen u operatorów powierzchni elastycznych ze względu na ich obecne, wysokie obłożenie – dodaje Mateusz Strzelecki.       

Warszawski rynek oferuje dziś 6,16 mln mkw. nowoczesnych powierzchni biurowych. Efektem jego przedpandemicznego, szybkiego wzrostu są oddawane teraz nowoczesne budynki biurowe. W tym roku ukończonych zostało kilkanaście inwestycji, w tym m.in. Warsaw Unit firmy Ghelamco (59 tys. mkw.), Skyliner firmy Karimpol (48,9 tys. mkw.), Generation Park Y firmy Skanska (47,6 tys. mkw.), biurowce Galwan i Plater w Fabryce Norblina należącej do Grupy Capital Park  (40 tys. mkw.), czy Widok Towers firmy Commerz Real i S+B Gruppe  (28,6 tys. mkw.).

Na najemców czeka w Warszawie ponad 12 proc. biur. Współczynnik powierzchni niewynajętej wzrósł w ciągu roku o niespełna 3 proc. Na uwagę zasługuje jednak wysoki poziom komercjalizacji nowoczesnych obiektów, które weszły na rynek. Z danych Walter Herz wynika, że w oddawanych biurowcach trzy czwarte powierzchni zabezpieczonych jest umowami przednajmu, co wskazuje na duże zapotrzebowanie na przestrzeń do pracy w najwyższym standardzie.  

Firmy coraz odważniej podejmują decyzje, o czym świadczy przeważający udział nowych umów w całkowitym wolumenie najmu. Ponadto, aż 60 proc. powierzchni zakontraktowanych w Warszawie w pierwszych trzech kwartałach br. wynajęte zostało w budynkach zlokalizowanych w ścisłym centrum miasta, które skupia biurowce najwyższej klasy.        

Idzie to w parze ze wzrostem społecznej funkcji biur. Pomimo utrwalania się nowych modeli pracy biura zachowały status centralnego miejsca zarządzania. Po półtorarocznym doświadczeniu z pracą zdalną pracodawcy stawiają na tradycyjny, stacjonarny model pracy. Okazało się bowiem, że praca w zespołach i wymiana wiedzy między ludźmi jest daleko bardziej efektywna w bezpośrednim kontakcie niż w systemie zdalnym. Poza tym,  biuro jest niezastąpione jako miejsce budowania relacji i wspólnoty oraz poczucia przynależności do zespołu.

Aby przekonać pracowników do powrotu do biur firmy muszą jednak przemodelować powierzchnię tak, by zapewniała jak największy komfort, przyjazny klimat oraz różnorodność i była bardziej elastyczna. Z analiz wynika, że warszawskie biura zapełnione są teraz w około 40-50 proc. Kolejne miesiące przyniosą dalsze zmiany w sposobie korzystania z przestrzeni do pracy. Na pewno widać już trend do ograniczenia stałych stanowisk pracy, żeby można było dzięki temu swobodnie korzystać z całego biura i pozostawać w stałym kontakcie z innymi osobami.

Bardzo ważne będzie na pewno także wykorzystanie cyfrowych rozwiązań w celu podnoszenia efektywności i wspierania dobrostanu pracowników. Kluczowe będzie w tym m.in. wykorzystywanie odpowiednich aplikacji i tworzenie specjalnych stref dedykowanych komunikacji zdalnej, które gwarantują wysokiej jakości, stabilne połączenia.

Mimo rekordowo dużej ilości powierzchni w budowie, nowa podaż na rynku magazynowym w naszym kraju nie nadąża za wciąż rosnącym popytem. Wolumen najmu w pierwszej połowie br. był trzykrotnie większy niż ilość powierzchni oddanej do użytkowania. Najwięcej magazynów przybyło na Górnym Śląsku, w Warszawie i Trójmieście.

Ilość powierzchni magazynowych będących w trakcie realizacji jest zbliżona do poziomu najmu zarejestrowanego w pierwszych 6 miesiącach br. Tylko w drugim kwartale pula powierzchni magazynowych w budowie wzrosła o jedną trzecią w porównaniu do poprzedniego kwartału. Z danych Walter Herz wynika, że najwięcej obiektów logistycznych pozostaje na Górnym Śląsku, w strefie Zachodniej Polski oraz Poznaniu. W tych trzech regionach w realizacji jest łącznie przeszło 1,5 mln mkw. powierzchni. Skala przyrostu zasobów magazynowych plasuje Polskę na drugim miejscu w Europie, po Niemczech. 

Nowi inwestorzy

Powiększa się także grono inwestorów aktywnych na naszym rynku w sektorze magazynowym. Niedawno ekspansję w Polsce rozpoczął skandynawski fundusz NREP, finalizując zakup portfela logistycznego o powierzchni 130 tys. mkw., który planuje działania w segmencie magazynów i mieszkań. Firma LCube natomiast po rozpoczęciu inwestycji z podrzeszowskiej Jasionce, ruszyła niedawno pod Wrocławiem ze swoim drugim projektem magazynowym.    

- Deweloperzy budują dziś także spekulacyjnie, bo popyt na magazyny utrzymuje się na rekordowo wysokim poziomie. Wyjątkowo dużym zainteresowaniem cieszą się w ostatnim czasie obiekty z obszaru logistyki miejskiej. Niemniej, wszystkie segmenty rynku magazynowego pozostają na fali wzrostu. Największe transakcje zawierane są przez firmy z sektora e-commerce, ale duże zapotrzebowanie niezmiennie zgłaszają również operatorzy logistyczni – informuje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz. – Obserwatorzy rynku są zgodni, że popyt na magazyny w naszym kraju, podobnie jak w całej Europie będzie nadal wzrastał. Przede wszystkim dzięki prognozowanemu, dalszemu wzrostowi sprzedaży internetowej i rozwojowi e-commerce, a także spodziewanej ekspansji najemców z branży produkcyjnej – dodaje Bartłomiej Zagrodnik. 

Wschodzące ośrodki magazynowe    

Największym węzłem logistycznym w kraju pozostaje Warszawa, w której popyt na powierzchnie magazynowe w 2020 roku osiągnął poziom 1,2 mln mkw., a zasoby przekraczają 5 mln mkw. Drugim pod względem wielkości ośrodkiem magazynowym jest Górny Śląsk z zasobami sięgającymi niemal 4 mln mkw. powierzchni. Na kolejnej pozycji plasuje się hub magazynowy zlokalizowany w centralnej części Polski, gdzie skupionych jest około 3,3 mln mkw. powierzchni. Do grupy największych centrów logistycznych należy również Wrocław oraz Poznań. 

Potencjał głównych rynków magazynowych w naszym kraju stale rośnie, ale intensywny wzrost przeżywają również mniejsze ośrodki. Trójmiasto, Szczecin oraz centrum logistyczne w Zachodniej Polsce dołączą do ośrodków oferujących ponad 1 mln mkw. powierzchni magazynowych po zakończeniu realizowanych teraz budów.

Boom w sektorze magazynowym widoczny jest w całej Polsce. Na Dolnym Śląsku na terenie 20 ha Panattoni rozpoczęło budowę inwestycji Panattoni Park Głogów, która dostarczy łącznie 111 tys. mkw. powierzchni. W pierwszym z dwóch planowanych budynków znajdzie sią 78 tys. mkw. powierzchni. Deweloper rozpoczyna również realizacje kolejnego projektu w tym regionie -  Panattoni Park Bolesławiec, który przyniesie 50 tys. mkw. magazynów.

Ponadto, ruszył kolejny etap budowy największej inwestycji Panattoni na Dolnym Śląsku - Wrocław Campus 39 w podwrocławskich Wierzbicach, która zaoferuje łącznie 150 tys. mkw. powierzchni.

Duże obiekty pod Wrocławiem

GLP prowadzi natomiast budowę Wrocław V Logistics Centre, największego projektu magazynowego realizowanego obecnie w aglomeracji wrocławskiej. Na 50 ha terenu  powstać ma 5 budynków o powierzchni około 240 tys. mkw. W podwrocławskich Magnicach ruszyła już budowa obiektu o powierzchni 41 tys. mkw.

Na Dolnym Śląsku buduje też Hillwood Polska. W Sycowie powstanie niemal 90 tys. mkw. magazynów, pierwszy budynek przyniesie ponad 44 tys. mkw. powierzchni.

Z budową ruszył również Mountpark Logistics. Pierwsza faza inwestycji dostarczy 35 tys. mkw. powierzchni, a cały kompleks magazynowo-logistyczny Mountpark Wrocław zaoferuje 140 tys. mkw. magazynów.

W Gorzowie Wielkopolskim 12 ha działkę pod nowoczesne centrum logistyczno-dystrybucyjne MLP Gorzów Wielkopolski o powierzchni najmu 52 tys. mkw. zakupiła natomiast MLP Group. W rozbudowę magazynów w tym mieście zainwestowała także firma Accolade, która pozyskała kolejne tereny inwestycyjne, na których stanąć mają magazyny przemysłowe o powierzchni niemal 100 tys. mkw.

Przy zachodniej granicy, przy drodze krajowej nr 24 powstaje zaś centrum logistyczne Hillwood Rokitno o powierzchni 112 tys. mkw. Firma realizuje aktualnie również inwestycję Hillwood Bydgoszcz podobnej wielkości. A w województwie lubuskim, w Świebodzinie swoje dziesiąte centrum logistyczne w Polsce o powierzchni 193 tys. mkw. niedawno otworzył Amazon. 

Szczecin w rozwoju

Będą też nowe obiekty magazynowe w Szczecinie. Firma Accolade nabyła tam dwie nieruchomości przemysłowe. Na gruntach powstaną nowoczesne przestrzenie magazynowe o łącznej powierzchni 73 tys. mkw. W aktualnie realizowanym etapie projektu przy ulicy Kniewskiej w Szczecinie znajdzie się 31 tys. mkw. powierzchni. W Goleniowie natomiast w budowie jest Panattoni Park Goleniów o docelowej powierzchni 54 tys. mkw., z czego dotychczas powstało blisko 20 tys. mkw.

Pruszcz Logistics przygotowuje inwestycję w Będzieszynie, która przyniesie około 50 tys. mkw. W ramach projektu, poza halą magazynową, powstanie także budynek biurowy.

GLP planuje z kolei realizację kolejnego etapu Pomorskiego Centrum Logistycznego w Gdańsku. W sąsiedztwie terminala kontenerowego DCT Gdańsk ma powstać kolejne 39 tys. mkw. powierzchni magazynowo-produkcyjnej.

Poznań z kolejnymi inwestycjami

Pod Poznaniem MLP Group rozbudowuje natomiast projekt MLP Poznań West. W kompleksie w Dąbrówce powstanie kolejne 43 tys. mkw. magazynów. P3 wybuduje w parku P3 Poznań dla firmy Westwing dedykowany budynek o powierzchni 82,5 tys. mkw. z możliwością rozbudowy o dodatkowe 27 tys. mkw. Ponadto, na a działce o powierzchni 10 hektarów w gminie Swarzędz pod Poznaniem powstanie Panattoni Park Poznań East Gate o powierzchni 45 tys. mkw.

Pod Warszawą na gruntach w gminach Góra Kalwaria i Karczew firma Good Point, która jest marką Real Management również planuje budowę magazynów i parków technologicznych.

W Strykowie w woj. łódzkim, w sąsiedztwie węzła łączącego autostrady A1 i A2 firma Mountpark Logistics przygotowuje też do realizacji centrum magazynowo-logistyczne o powierzchni 245 tys. mkw.  

Nowe magazyny na Górnym Śląsku

Największą inwestycją magazynową realizowaną na Górnym Śląsku jest GLP Lędziny Logistics Centre, w którym planowane jest oddanie 111 tys. mkw. powierzchni.

W Gliwicach firma MDC2 zakupiła działkę o powierzchni 13,4 ha pod obiekt magazynowo-logistyczny. Kompleks MDC2 Park Gliwice tworzyć mają trzy budynki, w których znajdzie się 52 tys. mkw. powierzchni magazynowej.

Ponadto, firma European Logistics Investment rozpoczęła budowę drugiego budynku magazynowego na Śląsku. Realizacja inwestycji Park Tychy II przynieść ma 43 tys. mkw. powierzchni. W Międzyrzeczu specjalistyczny magazyn o powierzchni około 20 tys. mkw. dla firmy produkcyjnej Aluprof wybuduje również firma 7R.

Dyskonty budują zaplecze

W logistykę inwestują także marki sieciowe. Jeronimo Martins realizuje już w naszym kraju siedemnaste centrum dystrybucyjne dla Biedronki. Zespół hal magazynowo-logistycznych o powierzchni 54 tys. mkw. na 9 hektarowej działce powstanie w Stawigudzie pod Olsztynem. Nowe centrum dystrybucyjne o powierzchni ponad 43 tys. mkw. zlokalizowane pod Bydgoszczą będzie miała też sieć ALDI, która planuje otwarcie w Polsce 40 sklepów. 

Niedawno wojewoda lubelski wydał również pozwolenie na budowę największego w Europie parku logistycznego. W Małaszewiczach na bazie obecnego suchego portu, który po rozbudowie zwiększy czterokrotnie swoją przepustowość powstać ma nowoczesny hub przeładunkowy towarów pomiędzy Azją a Europą. Rozpoczęcie budowy parku logistycznego, który zajmować ma kluczowe miejsce na trasie Nowego Jedwabnego Szlaku planowane jest w 2022 roku, a jego realizacja potrwa od 5 do 6 lat. Koszt inwestycji wyniesie ponad 3 miliardy zł. Połowa środków ma pochodzić z budżetu państwa.

Zmiana sposobu myślenia o środowisku pracy, jaka dokonała się od wiosny zeszłego roku nie wpłynęła ostatecznie na status biur. Przeciwnie, po kilkunastu miesiącach hibernacji biura przeżywają swój renesans. Nadal są mocnym wsparciem w budowie kultury organizacyjnej firm oraz bazą dla rozwoju i współpracy zespołów, szkoleń nowych pracowników, a także miejscem spotkań z klientami. 

Zmieniły się natomiast oczekiwania użytkowników biurowców. Poza tym, na plan pierwszy wysunęły się kwestie związane ze sposobem odziaływania budynków na środowisko naturalne i pracujących w nich ludzi. - Na sile przybierają teraz procesy decyzyjne nakierowane na ochronę środowiska, niosące coraz częściej konkretne deklaracje inwestorów i deweloperów, w których zobowiązują się do ograniczenia przez budynki emisji dwutlenku węgla do zera w określonej perspektywie czasu – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz. 

Konieczne stało się kolejne przewartościowanie przyjętych wcześniej standardów i poszerzenie skali rozwiązań proekologicznych, szczególnie w kontekście zmian klimatycznych, które niosą nieoczekiwane i groźne zjawiska pogodowe. – Rozwój rynku ukierunkowany jest na realizację inteligentnych, neutralnych dla środowiska budynków oraz tworzenia innowacyjnych rozwiązań, które wspierają dekarbonizację istniejących zasobów oraz adaptowanie ich do aktualnych wymogów w zakresie zrównoważonego rozwoju – wyjaśnia Bartłomiej Zagrodnik.  

– Przemiany stymulują również takie czynniki, jak rosnące ceny prądu, koszty zużycia wody, ogrzewania, czy wywozu śmieci. Biurowce przechodzą na zieloną energię pochodzącą wyłącznie ze źródeł odnawialnych, co nie tylko daje pozytywne skutki środowiskowe, ale także pozwala obniżyć koszty eksploatacji. Stąd coraz większe zainteresowanie nieruchomościami wyposażonymi w proekologiczne rozwiązania widzimy także ze strony najemców – przyznaje Bartłomiej Zagrodnik. 

Zielona energia i oszczędność wody  

Najnowocześniejsze budynki nie tylko czerpią energię ze źródeł odnawialnych, ale również korzystają z technologii pozwalających ograniczyć jej zużycie poprzez automatyzację zarządzania przestrzenią. Coraz powszechniejsze są w nich też rozwiązania umożliwiające retencjonowanie wody, co ma kluczowe znaczenie w obliczu kryzysu wodnego. Właściciele obiektów poważnie podchodzą do kwestii kurczących się zasobów wodnych. Inwestują w systemy filtrowania i ponownego wykorzystania wody szarej oraz gospodarowania wodą deszczową, w armaturę czy prysznice bazujące na czujnikach ruchu, by ograniczyć zużycie wody sieciowej, jak również różnego rodzaju rozwiązania służące retencjonowaniu wody. Tworzą zielone dachy, tarasy i ogrody deszczowe. Firmy również chętniej wybierają budynki spełniające określone standardy w tym zakresie, chcąc skorzystać z możliwości ograniczenia kosztów.   

W Polsce odpowiednie zarządzanie zasobami wody jest szczególnie ważne ponieważ zajmujemy pod względem jej zasobów jedno z ostatnich miejsc w Europie, plasując się przed Czechami, Cyprem i Maltą. A poziom zużycia wody na świecie niestety stale rośnie. Na przestrzeni ostatniego stulecia zwiększył się sześciokrotnie.   

Krystaliczne powietrze, zielone enklawy i ekologiczne uprawy

Na efektywność budynków biurowych wpływ ma daleko więcej czynników. Mówimy tu m.in. o systemach wentylacji i cyrkulacji powietrza, które w wysokiej klasy obiektach kontrolują i dostarczają powietrze lepszej jakości niż przewidują normy, specjalistycznych filtrach i nawilżaczach, a także nieemisyjnych materiałach wykończeniowych, czy rozwiązaniach optymalizujących akustykę. 

Nowoczesne budynki poszerzają spektrum nowoczesnych rozwiązań, by stać się bardziej przyjaznymi do pracy i dla środowiska. Jedną z głównych ról gra tu również zieleń. Obserwujemy więc tworzenie zielonych enklaw wokół budynków, aranżowanie zatopionych w zieleni dziedzińców, skwerów i stref do rekreacji, m.in. z chodnikami z zielonego betonu oczyszczającymi powietrze. Roślinność dobierana jest zwykle pod kątem niewielkiego zapotrzebowania na wodę oraz możliwość produkcji dużej ilości tlenu oraz pochłaniania toksyn, a pnącza w kontekście zabezpieczenia ścian budynku przed nagrzewaniem się. Na obszarze kompleksów pojawiają się azyle dla ptaków i owadów, jak również pasieki miejskie oraz ogrody do upraw ekologicznych.  

Specjalnie zaprojektowane bryły, elewacje i dachy budynków z elementami odbijającymi światło słoneczne służą redukcji efektu tzw. miejskich wysp ciepła. Wnętrza biurowców aranżowane są z kolei w taki sposób, by aktywizowały użytkowników. Dla przykładu, centralne ulokowanie schodów zachęcać ma do przemieszczania się pieszego między kondygnacjami, co pozwala ograniczyć korzystanie z wind. Prozdrowotnej aktywności pracowników oraz redukcji obciążeń dla środowiska służy też upowszechnienie w budynkach biurowych infrastruktury dla rowerzystów. 

Technologie ułatwiające organizację pracy

Wsparciem dla tak szeroko omawianego dziś dobrostanu pracowników jest wykorzystanie w najnowocześniejszych budynkach platform do zarządzania hybrydowym biurem, dzięki czemu obiekty mogą zaoferować tzw. smart office. Aplikacje dostępne ze smartfonów poprawiają codzienną organizację pracy. Przy ich użyciu można m.in. zarezerwować godzinę przyjścia do biura albo miejsce parkingowe, bezdotykowo wjechać do garażu oraz windą na wybrane piętro, zabukować salę konferencyjną na spotkanie zespołu czy z klientem, a nawet zgłosić usterkę drukarki. 

Kluczowym wyzwaniem stało się zapewnienie ludziom w otoczeniu biurowym możliwie największej wygody i bezpieczeństwa. Gwarantować go mają, nie tylko ogólnodostępne podstawowe środki odkażające, maseczki i  rękawiczki, ale także zmiany aranżacji biur. Takie rozplanowanie przestrzeni biurowych, by były wygodne dla wszystkich i zapewniały różnego rodzaju strefy dostosowane do nowego profilu pracy. Firmy decydują się zatem najczęściej na zwiększenie odległości pomiędzy stanowiskami pracy, ograniczenie ilości dużych sal konferencyjnych, które zastępują dedykowane mniejsze sale, boksy i budki do rozmów, a także trybuny do kreatywnej pracy w zespole. Tworzone są strefy socjalne, chillout roomy do odpoczynku, zielone tarasy oraz ogrody zimowe. 

Ambicją środowiska biurowego jest też tworzenie przestrzeni ekologicznych. Wykorzystanie na ich obszarze jak największej ilości artykułów biurowych pochodzących z recyklingu lub będących produktami wielokrotnego użytku, jak np. butelek filtrujących zamiast jednorazowych opakowań plastikowych. Niewątpliwie zmniejszeniu śladu węglowego służy też upowszechnienie się wideokonferencji, które mocno zredukowały wyjazdy służbowe. Tak, jak usankcjonowany już elektroniczny obieg dokumentów przyczynił się wcześniej do zminimalizowania zużycia papieru. 

Coraz większe wagę ma też dobry serwis w budynkach. Na znaczeniu zyskuje oferta dodatkowych usług, zbliżona do tych zapewnianych przez hotele, na przykład obsługa concierge. Kluczowym warunkiem staje się również bezpośredni dostęp do oferty gastronomicznej, podstawowych usług i sklepów, najlepiej na terenie budynku. Zmiany zachodzące na rynku biurowym generalnie idą w stronę postrzegania przestrzeni do pracy jako usługi.