Biznes

Aleksandra Mącik dołącza do zespołu Wynajmu Powierzchni Biurowych (Office Agency) i obejmuje stanowisko Consultant.

Przed dołączeniem do Avison Young Aleksandra pracowała przez 5 lat w Cromwell Property Group, gdzie ostatnio była zaangażowana w zarządzanie portfelem nieruchomości biurowych w zakresie przedłużania umów najmu z najemcami i powiększania ich powierzchni biurowej. W Avison Young Aleksandra będzie dalej rozwijać swoją karierę na rynku najmu powierzchni biurowych. Będzie odpowiedzialna za przygotowywanie raportów rynkowych i ofert dla klientów, a także wspieranie najemców we wszystkich kwestiach związanych z umowami najmu, zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych.

Avison Young uruchomił linię biznesową Office Agency w połowie 2022 roku, pozyskując silny zespół ekspertów z firmy konkurencyjnej. Od tego czasu zespół sfinalizował wiele istotnych transakcji z klientami zarówno z sektora komercyjnego, jak i publicznego.

„Aleksandra jest osobą skrupulatną i pracowitą, z dużymi umiejętnościami społecznymi. Jej doświadczenie zdobyte po stronie wynajmującego będzie bardzo przydatne w dalszym rozwijaniu kariery w naszym zespole.” - komentuje Maksymilian Sobczak, Director, Office Agency w Avison Young.

Stabilny popyt, niska podaż nowych biur i niewiele pustostanów, tak w skrócie można opisać aktualną kondycję warszawskiego rynku

Niespełna 11 proc. zasobów powierzchni biurowych w Warszawie, liczących obecnie ponad 6,30 mln mkw. czeka na najemców. Średni poziom pustostanów od roku prawie się nie zmienił, ale pogłębiły się różnice, jeśli chodzi o dostępność biur w zależności od lokalizacji. Wolnych powierzchni ubyło przede wszystkim w centrum, gdzie mamy do czynienia z deficytem oferty, a stawki czynszowe dochodzą do 29 euro/mkw./m-c, w pozostałych częściach Warszawy wybór nieco się zwiększył (13-17 euro/mkw./m-c).

– Deweloperzy wykazują ograniczoną aktywność w zakresie nowych projektów, co wynika z ostrożności i uważnej analizy chłonności rynku w odniesieniu do nowych zasobów. Jednocześnie, obserwujemy rosnącą tendencję do konwersji biurowców w projekty mieszkaniowe, PRS albo akademiki, a także spadek planowanej powierzchni biurowej w nowych inwestycjach – mówi Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Tenant Representation w Walter Herz.

Nieco więcej oddanych biur niż rok temu

W drugim kwartale 2024 roku potencjał biurowy Warszawy zwiększył się jedynie o 15 tys. mkw. powierzchni, dzięki zakończonej budowie biurowca Vibe A. Natomiast w pierwszych trzech miesiącach roku oddane zostało 49 tys. mkw. biur.

W ciągu pierwszego półrocza br. na warszawski rynek weszło zaledwie 65 tys. mkw. powierzchni, a z planów na cały 2024 rok wynika, że oddane zostanie łącznie około 100 tys. mkw. nowych biur. Przypomnijmy, że w 2023 roku nowa podaż w sektorze nie przekroczyła 60 tys. mkw.

W budowie, jak oblicza Walter Herz, pozostaje w Warszawie przeszło 248 tys. mkw. powierzchni biurowych. W realizacji są m.in. takie obiekty jak Office House (Towarowa 22), Upper One, The Form, The Bridge, Vena, CD Projekt HQ, Skyliner II Warsaw, Studio II i modernizowane są V Tower, University Business Center II oraz G5 Prime Offices. Niemal 90 proc. powierzchni realizowanych jest w nowych projektach zlokalizowanych w centrum miasta i na Woli w okolicy ronda Daszyńskiego.

Mateusz Strzelecki zauważa, że decydujący wpływ na projektowanie przestrzeni biurowych mają teraz kryteria związane z ESG. – Duża ilość zieleni oraz zastosowanie rozwiązań z zakresu zrównoważonego rozwoju dla zapewnienia standardów środowiskowych charakteryzuje, zarówno nowe obiekty, jak i modernizowane nieruchomości–- informuje.

W transakcjach dominują renegocjacje

W Warszawie popyt na biura w drugim kwartale tego roku był większy niż w pierwszym o prawie 40 tys. mkw. Zakontraktowane zostało niespełna 180 tys. mkw. powierzchni. Największe wzięcie miały biura zlokalizowane w centralnej części miasta oraz na Służewcu, gdzie dostępne są ekonomiczne oferty, atrakcyjne dla firm, które z uwagi na dekoniunkturę gospodarczą zaplanowały ograniczenie kosztów.

– W ostatnich miesiącach mogliśmy obserwować w Warszawie wzrost popytu na powierzchnie biurowe w porównaniu do pierwszego kwartału 2024 roku. Mimo to pustostany utrzymują się na stałym poziomie. Priorytetem dla najemców pozostaje minimalizowanie kosztów związanych z przeprowadzkami i dostosowaniem przestrzeni do nowych potrzeb – zauważa Mateusz Strzelecki.

W strukturze najmu na warszawskim rynku w ostatnim kwartale zaczęły przeważać renegocjacje. Mogliśmy obserwować skokowy wzrost tych transakcji biorąc pod uwagę ich udział w strukturze najmu w pierwszym kwartale tego roku, w którym najwięcej było nowych umów.

Pierwsze półrocze br., jeśli chodzi o popyt zamknęło się wynikami na tym samym poziomie, jak pierwsze półrocze 2023 roku. Do połowy 2024 wynajęte zostało prawie 320 mkw. powierzchni, o około 2 proc. mniej niż w analogicznym czasie rok temu (326 tys. mkw.).

- Wśród najemców dominują duże podmioty, szczególnie grupy mediowe, które walczą o powrót pracowników do biur w pełnym wymiarze. Większość firm preferuje jednak model hybrydowy, który zakłada częste wizyty w biurze. Spółki IT nadal wykazują duże zainteresowanie nowymi powierzchniami, dążąc do optymalizacji metrażu i poprawy jakości przestrzeni biurowej. Kluczowe są tutaj rozwiązania wspierające pracę hybrydową, telekonferencje oraz kolaborację między pracownikami. Również najemcy instytucjonalni i podmioty państwowe zwiększają swoją aktywność na rynku, co jest efektem odblokowania decyzji po wyborach –informuje Mateusz Strzelecki.

Walter Herz

Z uwagi na coraz większy niedobór gruntów mieszkaniowych w dużych miastach, inwestorzy częściej decydują się na budowę obiektów typu PRS na atrakcyjnie zlokalizowanych działkach o przeznaczeniu usługowym. Z jakimi decyzjami i ich konsekwencjami muszą mierzyć się inwestorzy?
Lokalizacja projektów PRS a Miejscowe Plany Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP)

W połowie 2024 r. liczba inwestycji w formule PRS w Polsce przekroczyła 120 projektów, z czego 73% jest ukończonych, a pozostałe 27% w trakcie realizacji. Blisko ¾ analizowanych projektów zlokalizowanych jest na obszarach pokrytych obowiązującymi MPZP.

Większość inwestorów decyduje się lokalizować nieruchomości przeznaczone na wynajem instytucjonalny na obszarach, które w planie miejscowym przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniowo – usługową (MW/U). Dotychczas na działkach o takim przeznaczeniu powstało lub powstaje 40 inwestycji, co stanowi 45% wszystkich projektów zlokalizowanych na terenach objętych MPZP.

Ze względu na znikomą dostępność gruntów w największych polskich miastach przeznaczonych wyłącznie pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną (MW), takie projekty stanowią zdecydowaną mniejszość (niespełna 20%) w ogólnej strukturze analizowanych inwestycji. Nieco inaczej wygląda sytuacja na obszarach przeznaczonych w planie miejscowym pod zabudowę usługową (U), gdzie obecnie znajduje się niemal 40% inwestycji PRS.

„Niski odsetek inwestycji PRS realizowanych na gruntach bez MPZP wynikać może w dużej mierze z faktu, iż taka budowa opiera się wtedy na warunkach zabudowy (WZ), gdzie realizacja projektu z lokalami na wynajem nie jest zazwyczaj pierwszym wyborem właściciela gruntu. Co do zasady, w przypadku wielkomiejskich lokalizacji, większość inwestorów i właścicieli gruntów woli najpierw spróbować uzyskać WZ na zabudowę mieszkaniową wielorodzinną z myślą o dalszej sprzedaży poszczególnych lokali. Dopiero kiedy nie uda im się uzgodnić WZ na zabudowę mieszkaniową, decydują się oni na alternatywę w postaci np. budynku usługowego zamieszkania zbiorowego / budynku hotelowego.“ – komentuje Patryk Błach, Senior Consultant, Investment w Avison Young.

W portfelach wiodących podmiotów sektora PRS w Polsce przeważają projekty zlokalizowane na obszarach przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo-usługową lub mieszkaniową. Natomiast największy z nich lokalizuje ponad połowę swoich inwestycji na terenach przeznaczonych pod zabudowę usługową, co daje mu przewagę nie tylko w tym aspekcie, ale również w ogólnym rozrachunku – inwestor ten może pochwalić się największym udziałem w rynku (20%) pod względem liczby istniejących oraz budowanych projektów.

Widoczne różnice z perspektywy miast

Strukturalne różnice w udziale danego przeznaczenia w planie miejscowym, na których lokalizowane są projekty PRS, widoczne są w analizie poszczególnych miast. W Poznaniu, Wrocławiu i Krakowie obserwuje się największy, bo ok. 20% udział projektów na planach z przeznaczeniem mieszkaniowym. Trójmiasto charakteryzuje się największym, prawie 40% udziałem lokalizacji inwestycji PRS na planie przeznaczonym pod usługi, a w Warszawie, Łodzi i Krakowie ok. 25% projektów PRS znajduje się na obszarze, dla którego MPZP jest w fazie opracowywania.

Co ciekawe, w Poznaniu ponad 30% inwestycji lokalizowanych jest na obszarach nie pokrytych MPZP. Jest to związane z tym, że w centralnej części miasta wciąż wiele rejonów nie posiada planu miejscowego.

Mniej gruntów, więcej projektów na planach zabudowy usługowej

Z uwagi na coraz większy niedobór gruntów mieszkaniowych w dużych miastach, inwestorzy częściej decydują się na budowę obiektów typu PRS na działkach o przeznaczeniu usługowym, których lokalizacja jest atrakcyjna pod kątem mieszkaniowym.

„Ceny zakupu działek usługowych są niższe od cen działek o przeznaczeniu mieszkaniowym, co powoduje, iż stanowią one ciekawą alternatywę dla inwestorów z sektora PRS. Dodatkowo, w przypadku akwizycji takich gruntów nie muszą oni rywalizować z deweloperami typowo mieszkaniowymi”. – komentuje Błach.

„Inwestycja PRS na gruncie usługowym, mimo tańszego gruntu, po realizacji i komercjalizacji obiektu wiąże się jednak z obciążeniem podatkiem VAT od dochodów z najmu, co ma wpływ na wysokość stopy zwrotu z inwestycji”. – zwraca uwagę Marta Marat, Valuer w Avison Young.

Kwestia wyodrębnienia lokali i podatki

Istotną różnicą w projektach PRS realizowanych na gruntach o przeznaczeniu mieszkaniowym lub usługowym, jest kwestia wyodrębnienia samodzielnych lokali. W pierwszym przypadku lokale mieszkalne nie mogą być mniejsze niż 25 mkw. zgodnie z obowiązującym prawem budowlanym. Dla nich mogą być wydane zaświadczenia o samodzielności, założone księgi wieczyste. A lokale mieszkalne z założoną księgą wieczystą mogą być przedmiotem obrotu rynkowego zarówno jako produkt docelowy dla funduszu inwestycyjnego, jak i klientów indywidualnych. Sprzedaż takich lokali wiąże się z podatkiem VAT w wysokości 8%.

Natomiast jeśli projekt budowany jest na gruntach o przeznaczeniu usługowym, wyodrębnienie lokali usługowych (bo o takich tu może być mowa) cechuje brak ograniczenia minimalnej powierzchni a podatek VAT od sprzedaży jest wyższy i wynosi 23%. W praktyce jednostki o przeznaczeniu PRS mają powierzchnię od 15 mkw. wzwyż, przy czym mniejszą powierzchnię jednostek równoważą bardziej rozbudowane części wspólne, takie jak współdzielone przestrzenie do pracy i wypoczynku, pralnie, sale treningowe.

W ocenie banków

W przypadku finansowania inwestycji PRS przez bank, z punktu widzenia ryzyka, korzystniejsze dla banków wydaje się być finansowanie projektów realizowanych na gruntach o przeznaczeniu mieszkaniowym. Możliwość wydzielenia pojedynczych mieszkań i ich ewentualnej odsprzedaży jest dla banków pewniejszym zabezpieczeniem finansowanego projektu. Z kolei ograniczenia w wyodrębnianiu lokali na usługach, utrudniają potencjalną sprzedaż poszczególnych jednostek do klientów prywatnych w przypadku rezygnacji przez operatora z wynajmowania lokali w formule PRS. W takiej sytuacji przedmiotem sprzedaży musi być cały obiekt.

„Już na etapie wyceny nieruchomości będącej w trakcie budowy na planie mieszkaniowym, zdarza się, że bank finansujący przedsięwzięcie prosi nas o podejście dwutorowe – wycenę w podejściu dochodowym po czynszach najmu generowanych przez nieruchomość oraz w podejściu porównawczym, zakładając przyszłe wyodrębnienie pojedynczych lokali mieszkalnych do sprzedaży.” – zauważa Marat.

Różnice z punktu widzenia instalacji i konstrukcji

„Prawo budowlane nie standaryzuje wprost kategorii budynków przeznaczanych na PRS, a obowiązujące rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie oraz Polska Klasyfikacja Obiektów Budowlanych odmiennie definiują aspekt budynków mieszkalnych i niemieszkalnych. – wyjaśnia Kamil Olechniewicz, Project Manager, Technical Advisory w Avison Young - Dlatego zakres instalacyjnych rozwiązań technicznych i ochrony przeciwpożarowej określany jest indywidualnie dla każdego przypadku.”

W praktyce budynki lokalizowane w poszczególnych obszarach nieznacznie różnią się ekspozycją na hałas – dzienny i nocny maksymalny poziom hałasu dla obszarów „U” i „MWU” jest przeciętnie wyższy o kilka dB w stosunku do obszarów „MW”. Podobnie jest z izolacyjnością akustyczną przegród - wartość wskaźnika ≥ 50 dB w przypadku ścian pomiędzy mieszkaniami i ≥ 45 dB pomiędzy lokalami innych kategorii, choć w drugim przypadku niekiedy wymagana izolacyjność może być nawet wyższa niż 50 dB, w zależności od kwalifikacji lokali.

Nieznaczne są natomiast różnice w zakresie dostępu do światła dziennego i rozwiązania wentylacji mechanicznej. Za to budynki zlokalizowane na planie usługowym częściej posiadają systemy sygnalizacji pożaru obejmujące również wnętrza lokali i bardziej restrykcyjne wymagania dotyczące klasy palności elementów wyposażenia, co wprost przekłada się na wyższy nakład inwestycyjny na budowę i wykończenie. „Pozostałe kwestie, jak bezpośrednie wejście z holu czy indywidualne opomiarowanie mediów doprowadzonych do każdego lokalu jest powszechnym standardem niezależnie od przeznaczenia.” – dodaje Olechniewicz.

Autorzy: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska (Research and Data Manager), Marta Marat (Valuer, Valuation and Advisory), Kamil Olechniewicz (Project Manager, Technical Advisory and Project Management), Patryk Błach (Senior Consultant, Investment), Karolina Aleksandrowicz (Junior Research Analyst)

Do grona najemców budynku biurowego .BIG, zlokalizowanego w południowym rejonie Krakowa dołączyła firma AGS Estate. Grupa wynajęła ponad 300 mkw. powierzchni pod nową placówkę gastronomiczną, W procesie transakcji kompleksowego wsparcia doradczego najemcy udzieliła firma Walter Herz.

AGS Estate z siedzibą w Warszawie, od 2019 roku prowadzi działalność na ogólnopolskim rynku nieruchomości, w sektorze HoReCa. W krakowskim kompleksie biurowym .BIG otworzyła swoją, nową restaurację. Inwestor przygotowuje się do inauguracji kolejnych placówek, co potwierdza duże zapotrzebowanie na usługi gastronomiczne w obiektach biurowych w warunkach pracy hybrydowej.

– Konsekwentnie realizujemy plan ekspansji. Planujemy otwarcie następnych restauracji w sprawdzonej, autorskiej formule. Równocześnie z Bistro w biurowcu .BIG otworzyliśmy Kapelankę Smaków w kompleksie Kapelanka, a na przełomie września i października startuje Aleja Smaków w Brain Parku. Za dwa lata także w nowym kompleksie biurowym uruchomimy nową placówkę. Nieustannie pracujemy nad podnoszeniem jakości usług oraz budowaniem relacji i poszerzaniem grupy partnerów. Na restauracje, które prowadzimy patrzymy, nie tylko jak na usługi gastronomiczne, ale przede wszystkim klimatyczne miejsca spotkań. Aby zwiększyć satysfakcję gości wprowadziliśmy szereg aplikacji, podnoszących standard serwisu. Szybki rozwój naszego portfolio jest odpowiedzią na popyt zgłaszany głównie przez sektor biurowy – informuje Sebastian Mateusz Konieczny, prezes zarządu AGS Estate.

– Z satysfakcją zrealizowaliśmy powierzone przez firmę AGS Estate zadanie związane z doradztwem przy wynajmie powierzchni pod nową restaurację w Krakowie. Z naszych obserwacji wynika, że wśród usług najbardziej oczekiwanych przez najemców budynków biurowych na pierwszym miejscu plasuje się restauracja lub kantyna. Firmy poszukujące biura zwracają również uwagę na infrastrukturę rowerową oraz punkty sprzedaży artykułów spożywczych i bankomaty. To właśnie m.in. ze względu różnorodność oferowanych funkcji popularne na rynku są projekty typu mixed-use. Cieszymy się, że wspólnie z firmą AGS Estate mogliśmy przyczynić się do podniesienia kwalifikacji usługowej budynku i wzrostu atrakcyjności .BIG w oczach najemców i pracowników firm – mówi Kamil Kowalewski, Associate Director w Walter Herz.

.BIG to pięciokondygnacyjny budynek biurowy, usytuowany przy ulicy Zielińskiego w południowej części Krakowa. Biurowiec wyróżnia się nowoczesną architekturą. Posiada certyfikat BREEM na poziomie Excellent. Oferuje 9 600 mkw. powierzchni najmu oraz 150 podziemnych miejsc parkingowych.

Na parterze w budynku mieszczą się lokale handlowo-usługowe, a na pierwszym piętrze patio z kameralnym ogrodem. Najemcy mają też do dyspozycji tarasy oraz około 200 mkw. przestrzeni na dachu budynku, z której rozciąga się widok na Wawel.

Kompleks położony jest w bezpośrednim sąsiedztwie parku Skały Twardowskiego i zalewu Zakrzówek. Dysponuje parkingiem rowerowym na blisko 270 jednośladów i szatniami z natryskami dla rowerzystów.

Lokalizacja budynku biurowego .BIG umożliwia szybki dojazd do innych części miasta, zarówno komunikacją miejską, jak i samochodem. Do dworca PKP Kraków Główny można dojechać w ciągu około 15 minut. Międzynarodowy Port Lotniczy w Balicach mieści się w odległości 25 minut jazdy samochodem.

Avison Young nie zwalnia tempa rozwoju w Polsce i Europie i aktualnie ogłasza otwarcie nowej linii biznesowej – działu Wynajmu Powierzchni Magazynowych (Industrial Agency). Nową usługę zbuduje zespół rynkowych ekspertów pozyskanych z firmy konkurencyjnej.

Łukasz Ciepły posiada ponad 16-letnie doświadczenie na rynku nieruchomości komercyjnych, które zdobył pracując w Colliers, a także jako wieloletni Dyrektor Działu Klientów Strategicznych w Katowickiej Specjalnej Strefie Ekonomicznej. W tych rolach miał okazję wprowadzać na rynek w Polsce nowych klientów z Europy, USA, Chin i Korei Południowej. Łukasz posiada szeroką wiedzę z zakresu pomocy publicznej udzielanej dla projektów inwestycyjnych. W Avison Young zajmuje stanowisko Dyrektora.

Dorota Koseska rozpoczęła i rozwijała swoją 12-letnią karierę na rynku nieruchomości w Colliers. Reprezentowała wiele krajowych oraz międzynarodowych firm z różnych sektorów w pozyskaniu powierzchni logistycznych i przemysłowych. W Avison Young obejmuje stanowisko Dyrektora.

Katarzyna Madej również obejmuje stanowisko Dyrektora. Posiada ponad 8-letnie doświadczenie na rynku nieruchomości komercyjnych zdobyte w Colliers. W Avison Young będzie odpowiadała za wsparcie najemców w procesach wynajmu powierzchni magazynowej i produkcyjnej, a także w reprezentowaniu klientów w negocjacjach oraz renegocjacjach warunków umów.

Dział Industrial Agency będzie wspierał klientów w zakresie pozyskania powierzchni magazynowych i przemysłowych. Zakres usług w Polsce obejmie doradztwo w zakresie analiz i prognoz rynkowych, reprezentację w negocjacjach warunków najmu i sprzedaży, planowanie i rozwój nieruchomości przemysłowych zgodnie z wymaganiami klienta, obsługę transakcji sprzedaży i leasingu zwrotnego, etc.

„Otwarcie działu Industrial Agency to strategicznie przemyślany krok rozwoju Avison Young w Polsce. Ten rodzaj usług – szeroko rozumiane doradztwo w procesach najmu powierzchni magazynowych - jest naturalnym uzupełnieniem naszej oferty po otwarciu w połowie 2022 roku działu Office Agency, który świadczy – z ogromnymi sukcesami! - tego typu usługi na rynku biurowym. W Avison Young obserwujemy bacznie rynek, polski i europejski, i podejmujemy przemyślane decyzje o dalszym rozwoju: w I kw. ogłosiliśmy otwarcie biura w Chorwacji, w II kw. w Grecji, zwiększamy nasze zespoły w Niemczech i Francji, ale mamy także plany związane z innymi krajami Europy Zachodniej.” – komentuje Michał Ćwikliński, Regional Managing Director for EMEA Region.