Biznes

Obniżone stopy procentowe w strefie euro i luzowanie polityki pieniężnej w Polsce pozwolą ożywić inwestycje na rynku nieruchomości. Wyraźny wzrost wartości transakcji inwestycyjnych w sektorze prognozowany jest jeszcze w tym roku.

Autor Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz

Konsekwentne cięcie stóp procentowych przez Europejski Bank Centralny oraz początek obniżek stóp w Polsce i regionie CEE są pozytywnym impulsem dla rozwoju nowych inwestycji i transakcji realizowanych w sektorze nieruchomości komercyjnych. Niższe koszty finansowania mają wpływ na optymalizację wycen i poprawę rentowności projektów, co podbija konkurencyjność nieruchomości jako klasy aktywów inwestycyjnych. Rynek spodziewa się wyraźnego wzrostu wartości wolumenu transakcyjnego w Europie w drugiej połowie roku oraz większej aktywności inwestorów w Polsce w miarę łagodzenia polityki pieniężnej.

W wyniku serii obniżek stóp procentowych wprowadzonych przez Europejski Bank Centralny stopa refinansowa w strefie euro spadła do 2,15 proc., a prognozowana po wakacjach kolejna obniżka może zbić ją do poziomu 1,75 proc. Cięcie stóp procentowych prze EBC przyniosło już efekty, w drugim kwartale br. wartość wolumenu inwestycyjnego była wyższa niż transakcji sfinalizowanych w analogicznym okresie rok wcześniej.

W Polsce po kilkunastu miesiącach utrzymywania stopy referencyjnej na poziomie 5,75 proc. i obniżkach w maju i lipcu br. jej poziom wynosi obecnie 5 proc. Dalsze cięcie stóp spodziewane jest we wrześniu. O kolejnych redukcjach mówi sama RPP, która biorąc pod uwagę efektywne schodzenie do celu inflacyjnego, jeszcze w tym roku widzi przestrzeń do obniżenia stóp od 25 pb do 50 pb do wysokości 4,50 proc. Poza stabilizacją inflacji, za taką decyzją przemawiają dobre perspektywy makroekonomiczne, jak i zakładany tegoroczny wzrost PKB do poziomu 3,4 proc. Według analiz ekonomistów w Polsce jest przestrzeń do obniżenia stóp procentowych do 3,5 proc. do końca 2026 roku.

W cenie inwestycje z potencjałem wzrostu

Obniżki stóp procentowych pozwalają zwiększyć dostępność finansowania i zredukować jego koszt. Już pierwsza obniżka stóp przyczyniła się do widocznego wzrostu wartości wolumenu inwestycyjnego wygenerowanego w Polsce w drugim kwartale br. w porównaniu z pierwszym. Duża ilość transakcji, która rejestrowana jest na naszym rynku świadczy o wyjątkowej intensywności działań inwestorów, ale poziom przepływu inwestycyjnego pokazuje mocny spadek średniej wartości transakcji.

Kapitał poszukuje przede wszystkim stabilnych aktywów w długim przedziale czasu. Jednocześnie rośnie zainteresowanie nieruchomościami z potencjałem do wzrostu wartości, projektami do przebudowy, jak również inwestycjami z perspektywami zmiany funkcji i przeznaczonymi do repozycjonowania.

Inwestorzy wybiórczo podchodzą do rynku i skrupulatnie analizują swoje wybory. Największym powodzeniem w Polsce cieszą się tym roku na powrót nieruchomości magazynowe i aktywa z sektora logistyki i produkcji, w przypadku których stopy kapitalizacji kształtują się na poziomie 6,25–6,50 proc.

W pierwszym półroczu br. rynek inwestycyjny w naszym kraju odnotował mniejsze zainteresowanie nieruchomościami biurowymi i handlowymi, bo w tych sektorach oczekiwania cenowe kupujących i właścicieli obiektów nadal się różnią. W segmencie retail akwizycje dotyczą głównie parków handlowych, które dają u nas rocznie 7-8 proc. zwrotu.

Lokalny kapitał źródłem inwestycji

Na rynku transakcji inwestycyjnych dominują inwestorzy z obszaru CEE, których udział w akwizycjach w Polsce sięga już niemal 40 proc. Poza podmiotami inwestycyjnymi z regionu, duży - 30 proc. udział w wolumenie inwestycyjnym ma obecnie kapitał z USA. Kraje Europy Zachodniej plasują się na kolejnej pozycji wśród inwestorów aktywnych w naszym kraju, a ich zaangażowanie w zakupy wynosi 20 proc.

W transakcjach na rynku nieruchomości regularnie zwiększa się też udział polskiego kapitału. W pierwszej połowie 2025 roku rodzimi inwestorzy odpowiedzialni byli za ponad 14 proc. zrealizowanego wolumenu inwestycyjnego.

Rynek transakcyjny, zarówno w Polsce, jak i Europie nadal cechuje niewielka aktywność inwestorów instytucjonalnych, którzy są bardzo wymagający, szczególnie po spadku wycen posiadanych aktywów. Po obniżkach stóp kapitał będzie jednak intensywniej poszukiwał alternatywy dla niżej oprocentowanych obligacji i depozytów, a nieruchomości jako źródło stabilnych dochodów będą odzyskiwać swoją dawną pozycję inwestycyjną.

Obniżone koszty inwestycji, dzięki niższym stopom procentowym pozwalają zniwelować różnicę pomiędzy oczekiwaniami sprzedających i kupujących, co przełożyć się może w najbliższym czasie na większą ilość transakcji o większym nominale. Niższy koszt pieniądza będzie także działał stymulująco, jeśli chodzi o realizację nowych projektów deweloperskich i komercyjnych. Ich skala, ze względu na utrzymujące się wciąż napięcia geopolityczne jest jednak trudna do przewidzenia. Niemniej, spodziewamy się, że druga połowa 2025 roku przyniesie zauważalne ożywienie w inwestycjach na naszym rynku.

Do zespołu Wycen i Doradztwa w Avison Young w Polsce dołącza Zuzanna Jaskowska.

Zuzanna jest licencjonowanym rzeczoznawcą majątkowym z wieloletnim doświadczeniem w wycenie nieruchomości komercyjnych. Ukończyła studia magisterskie na kierunku geodezja i kartografia na Politechnice Warszawskiej oraz studia podyplomowe z wyceny nieruchomości. W trakcie swojej kariery zawodowej Zuzanna współpracowała z takimi firmami jak CBRE Corporate Outsourcing, czy Cushman & Wakefield.

Zuzanna posiada doświadczenie w pracy z klientami krajowymi i międzynarodowymi. Wykonywała złożone wyceny aktywów ze wszystkich sektorów nieruchomości komercyjnych. W ramach pełnionych obowiązków zajmowała się również wspieraniem procesów transakcyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych, wykonywaniem analiz umów najmu oraz uczestniczyła w tworzeniu strategii zarządzania portfelem nieruchomości klienta.

Raport H1 2025

Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska - Research and Data Manager w Avison Young

Rynek inwestycyjny - w dobrą stronę

Pierwsza połowa 2025 r. przyniosła wzrost aktywności na polskim rynku nieruchomości komercyjnych, z łącznym wolumenem inwestycyjnym w wysokości ok. 1,7 mld euro. Zrealizowano 63 transakcje, we wszystkich głównych sektorach rynku, przy czym to segment magazynowy przyciągnął największą ilość kapitału i przyniósł najbardziej spektakularną umowę. Żadna z pozostałych transakcji odnotowanych na rynku nie przekroczyła progu 80 mln euro.

Łącznie sektor magazynowy odpowiadał za 40% całkowitego wolumenu w Polsce. Nieruchomości biurowe były sprzedawane zarówno w Warszawie, jak i w kluczowych miastach regionalnych. Sektor handlowy, ostatnio koncentrujący się na parkach handlowych i centrach handlowych zlokalizowanych w mniejszych miastach, odnotował znaczący wzrost sprzedaży nieruchomości przeznaczonych do dalszej przebudowy. Segment mieszkaniowy zrealizował 6 transakcji i stanowił 13% całkowitego wolumenu.

Polski rynek nieruchomości komercyjnych charakteryzuje się obecnie niską aktywnością inwestorów instytucjonalnych, którzy w wielu przypadkach wciąż zmagają się ze spadającymi wycenami swoich aktywów i pozostają mocno selektywni przy nowych zakupach. Ten trend obserwowany jest nie tylko w Polsce, ale szerzej na świecie.

„Obecnie aktywność inwestycyjna w Polsce, ze względu na obniżone ceny nieruchomości, jest w dużej mierze napędzana przez kapitał prywatny, w tym lokalny, którego udział w rynku rośnie. Polski kapitał staje się coraz bardziej widoczny na rynku nieruchomości komercyjnych, z 14% udziałem w całkowitym wolumenie i średnią wartością transakcji ok. 13 mln euro.” - komentuje Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young

Rynek w liczbach:
- Wynik H1 2025 na poziomie wyniku H1 2024
- 1,7 miliarda euro – całkowity wolumen inwestycyjny w H1 2025
- 63 transakcje
- Największa historycznie transakcja sale & leaseback w regionie CEE w Q2 2025

Sektor magazynowy – niegasnący potencjał

Sektor magazynowy zajął pierwsze miejsce jako najlepiej prosperujący segment rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w pierwszej połowie 2025 roku. Wygenerował najwyższy wolumen inwestycyjny, odpowiadając za 40% wartości transakcji, oraz odnotowując najbardziej spektakularną umowę.

W kwietniu sfinalizowano największą transakcję sale & leaseback w całym regionie CEE, której wartość przekroczyła 253 mln euro. Amerykański REIT Realty Income Corporation nabył dwa obiekty od polskiego producenta okien Eko-Okna. Inwestycja ta oznaczała długo oczekiwany powrót dużych transakcji logistycznych i stanowiła ponad jedną trzecią całkowitego wolumenu sektora. Natomiast wartość żadnej z pozostałych transakcji w tym sektorze nie przekroczyła 80 mln euro.

Sektor magazynowy, z wynikiem prawie 2,5-krotnie wyższym rok do roku, był główną siłą napędową polskiego rynku inwestycyjnego w pierwszej połowie roku. Strategie inwestycyjne w segmencie nadal koncentrują się głównie na nowoczesnych aktywach o dużym potencjale zwrotu, ale rośnie również apetyt na aktywa o dłuższych okresach WAULT, gdzie obecne ceny nie odzwierciedlają jeszcze korzyści związanych z wydłużonymi okresami najmu.

Sektor w liczbach:
- 694 miliony euro – wolumen sektora w H1 2025
- Największa historycznie transakcja typu sale & leaseback w regionie CEE
- 3 transakcje portfelowe w H1 2025

Sektor biurowy – okazje w całej Polsce

Rynek inwestycji biurowych w Polsce nadal cieszy się dużym zainteresowaniem inwestorów, choć kupujący pozostają bardzo selektywni. Strategie „value-add” i „core+” zyskują na popularności w konkretnych lokalizacjach, zwłaszcza tam, gdzie oczekiwania sprzedających i kupujących zbliżyły się do siebie. Co ciekawe, ponad 1/3 kapitału zainwestowanego w biura pochodzi od polskich inwestorów.

„Kapitał „core” pozostaje mało aktywny, ponieważ inwestorzy realizujący takie strategie nadal unikają ryzyka związanego z niepewnością gospodarczą i geopolityczną. W związku z tym w pierwszej połowie 2025 r. na rynku miały miejsce tylko trzy transakcje tego typu: warszawskie budynki Wronia 31 i Plac Zamkowy - Business with Heritage oraz High5ive I&II w Krakowie. Z kolei inwestorzy typu „value-add” i oportunistyczni wykazują większą, choć ostrożną, aktywność, poszukując okazji bez przepłacania za aktywa.” - komentuje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young

Pomimo utrzymującego się zachowawczego podejścia inwestorów, najlepsze aktywa biurowe w miastach regionalnych, znajdujące się w dobrych lokalizacjach i oferujące stabilne przepływy pieniężne, mogą być nadal atrakcyjne zarówno dla inwestorów instytucjonalnych, jak i prywatnych. W związku z tym, w pierwszej połowie 2025 r., 13 z 23 sprzedanych budynków było zlokalizowanych poza Warszawą i odpowiadało za prawie 50% wolumenu sektora.

Sektor w liczbach:
- 411 milionów euro – wolumen sektora w H1 2025
- 23 transakcje
- 13 aktywów sprzedanych na rynkach regionalnych
- Polski kapitał odpowiadał za ponad 1/3 wolumenu sektora

Sektor handlowy – przebudowy i utrzymująca się dominacja parków handlowych

Po kilku dużych transakcjach najlepszymi centrami handlowymi w 2024 r., na początku 2025 r. parki handlowe i centra „convenience” zdominowały sektor. Te klasy aktywów, powszechnie uważane za bezpieczne inwestycje, niezmiennie cieszyły się dużym zainteresowaniem inwestorów, stanowiąc 50% wszystkich transakcji i 59% całkowitego wolumenu sektora w I półroczu.

Transakcją, która wyróżniła się w tym okresie, było nabycie portfela 10 małych parków handlowych A Centrum przez czeskiego inwestora My Park, który tym samym zadebiutował na polskim rynku. Niedługo po tej transakcji została sfinalizowana sprzedaż Arkad Wrocławskich, będących w trakcie rozbiórki, do Vastint. Kolejną znaczącą transakcją było przejęcie bydgoskiego CH Glinki przez Redkom Development. W obu transakcjach Avison Young reprezentował stronę sprzedającą.

„Spodziewamy się kolejnych transakcji parkami handlowymi i nieruchomościami typu „convenience”, ale także centrami handlowymi o dominującej pozycji w miastach i o solidnych, stabilnych fundamentach, które pozostają również w obszarze zainteresowania inwestorów.” - komentuje Artur Czuba, Senior Director, Investment w Avison Young

Sektor w liczbach:
- 322 milionów euro – wolumen sektora w H1 2025
- 20 transakcji
- 2 istotne transakcje z planem przyszłej przebudowy z udziałem Avison Young
- Debiut nowego inwestora z Czech w segmencie parków handlowych

Sektor PRS – transakcje w Warszawie i Gdańsku

W pierwszej połowie 2025 r. rynek mieszkaniowy w Polsce zrealizował wolumen inwestycji w wysokości 223 mln euro, z czego za 150 mln euro odpowiadały 3 projekty PRS w Warszawie. AFI Europe zrealizowało 2 z tych transakcji, a trzeci projekt pozyskała od Xior Student Housing Syrena RE. Pozostałe 3 transakcje zostały sfinalizowane przez NREP i dotyczyły trzech aktywów co-livingowych zlokalizowanych w Gdańsku, przy których zespół inżynierów Avison Young świadczył kompleksowe usługi m.in. monitoringu projektu i nadzoru prac budowlanych.

Obecnie ponad 50% istniejących zasobów PRS znajduje się w posiadaniu 3 głównych operatorów. Platforma Resi4Rent pozostaje niekwestionowanym liderem pod względem ukończonych lokali PRS, a za nią plasują się Vantage Rent i państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem. Łącznie zarządzają one około 11 400 lokalami w modelu PRS.

Jeśli chodzi o nowe inwestycje, Resi4Rent również jest liderem rynku, odpowiadając za prawie 1/3 mieszkań w budowie. Na kolejnych miejscach znajdują się platforma Life Spot (14%) i Fundusz Mieszkań na Wynajem (10%).

Co nas czeka w drugiej połowie roku?

Nadszedł ostatni moment, aby skorzystać z atrakcyjnych cen nieruchomości. Wraz z wyczekiwanymi obniżkami stóp procentowych, spodziewany jest spadek stóp kapitalizacji, co sprawia, że obecne warunki są szczególnie korzystne dla kupujących.

Oczekujemy stabilnej aktywności inwestorów typu „mid-cap”, we wszystkich klasach aktywów nieruchomości komercyjnych.

Spodziewamy się, że po ustabilizowaniu się sytuacji gospodarczej, na rynek powróci kapitał typu „core”, przywracając duże transakcje najlepszymi aktywami.

Park handlowy, który powstaje w Gliwicach przy ulicy Andersa i Okulickiego jest już w większości skomercjalizowany.

Do najemców parku dołączyły marki z różnych segmentów, m.in. Sinsay, Żabka, Rossmann, czy Fabryka Formy. Podpisane dotąd umowy najmu obejmują zdecydowaną większość powierzchni handlowej, którą dwukondygnacyjny obiekt dostarczy na gliwicki rynek. Operatorem spożywczym parku Andersa został Kaufland. Do dyspozycji klientów centrum zostanie oddany wspólny parking, liczący 278 miejsc postojowych. Lokalną ofertę handlową wzbogacają, położone w bliskim sąsiedztwie obiektu sklepy Lidl i Biedronka. Poza sklepami otworzy się w nim także klub fitness ogólnopolskiego operatora.

Nowy park handlowy o powierzchni ponad 4900 mkw. wyróżnia śródmiejska lokalizacja. Centrum zakupowe usytuowane jest bezpośrednio przy głównych, gliwickich ulicach Andersa i Okulickiego w otoczeniu osiedli mieszkaniowych, m.in. rozbudowywanego przez firmę Atal osiedla Ogrody Andersa.

- Każdy proces komercjalizacji ma swoją specyfikę. Gliwicki rynek jest szczególnie wymagający, funkcjonuje na nim duża ilość galerii i parków handlowych i nieustannie powstają nowe centra. Obecnie trwa m.in. przebudowa Tesco. Średnie nasycenie powierzchniami handlowymi w mieście jest większe niż dla województwa śląskiego i całej Polski. To sprawia, że wewnętrzna konkurencja w Gliwicach, które liczą przeszło 170 tys. mieszkańców jest silna. Oferta wchodząca na rynek musi być atrakcyjna dla okolicznych mieszkańców, wpisywać się w codzienne potrzeby i komplementarnie uzupełniać lokalną propozycję handlową. Niemniej, jak pokazuje proces komercjalizacji, zapotrzebowanie na powierzchnię wśród najemców jest nadal duże – mówi Piotr Szymoński, Director w firmie Walter Herz, która jest wyłącznym agentem komercjalizacji gliwickiego parku handlowego.

Za zakres deweloperski i projektowy inwestycji odpowiada firma SPEC BAU POLSKA, która pełni również funkcję generalnego wykonawcy przy tym projekcie. Prace budowlane realizowane są zgodnie z założonym harmonogramem. Otwarcie parku planowane jest na pierwszą połowę 2026 roku. Na tym obszarze w promieniu 15 minut jazdy samochodem zamieszkuje niemal 200 tys. potencjalnych klientów obiektu. Za komercjalizację nieruchomości odpowiada firma Walter Herz.

Firma Scallier uzyskała wyłączność na komercjalizację pięciu nowych parków handlowych w Toruniu, Bydgoszczy, Rudzie Śląskiej, Zabrzu i Darłowie, których budowa rozpocznie się na przełomie 2025 i 2026 roku. Łączna powierzchnia komercjalizowanych obiektów, które mają zostać oddane do użytkowania w pierwszej połowie 2027 roku, przekracza 40 tys. mkw. GLA.
– Każdy projekt, który komercjalizujemy niesie pewnego rodzaju wyzwanie. Naszym zadaniem jest weryfikacja lokalnego rynku oraz najemców w poszukiwaniu najbardziej odpowiedniego mixu najemców, optymalizacja stawek czynszu oraz wykorzystywanie rozwiązań, które mogą przyczynić się do wzbogacenia i uatrakcyjnienia oferty handlowej i usługowej obiektów. Każdy park traktujemy indywidualnie. Opracowując strukturę najmu dla danej inwestycji mamy na względzie przede wszystkim wygodę klientów dokonujących szybkich, codziennych zakupów oraz możliwość dostarczenia im komplementarnej oferty w optymalnych cenach. Tworzymy efektywnie działające obiekty handlowe, które spełniają założenia stawiane przez inwestorów i stanowią jednocześnie interesujące, przyjazne miejsca zakupowe dla konsumentów – mówi Bartosz Nowak, partner zarządzający w Scallier.

Park handlowy, który otwarty zostanie w liczącej około 330 tys. mieszkańców Bydgoszczy przy ulicy Grunwaldzkiej, w sąsiedztwie osiedli mieszkaniowych i DK nr 80 dostarczy na lokalny rynek około 13 tys. nowoczesnej powierzchni handlowej.

W Toruniu, w którym mieszka prawie 200 tys. ludzi, który podobnie, jak Bydgoszcz charakteryzuje się sporym zapotrzebowaniem na obiekty handlowe, nowy park handlowy, który powstanie przy ulicy Bukowej, w otoczeniu zabudowy mieszkaniowej i pobliżu trasy średnicowej będzie miał powierzchnię 10 tys. mkw.

W nadmorskim Darłowie w pierwszym etapie inwestycji oddany zostanie park o powierzchni przeszło 7 tys. mkw., położony przy głównej drodze dojazdowej do Darłowa i Darłówka. Miejscowość wypoczynkowa licząca około 12 tys. mieszkańców wyróżnia się dużym potencjałem nabywczym ze względu na napływ do kurortu około 1 miliona odwiedzających rocznie.

Realizacja drugiego etapu projektu w Rudzie Śląskiej przyniesie 6 tys. mkw. W pobliżu parku przy ulicy Bukowej usytuowana jest dodatkowo Castorama oraz Aura Park.

W przypadku parku handlowego powstającego w Zabrzu przy ulicy Wolności firma Scallier zaangażowana jest, nie tylko w proces komercjalizacji, ale również zarządzania projektem, co wiąże się z wyborem, kontraktacją oraz koordynacją pracy wszystkich wykonawców uczestniczących w procesie realizacji inwestycji, począwszy od projektowania po zakończenie budowy. Obiekt powstanie w miejscu wyburzonego, starego, sieciowego marketu. Miejscową ofertę wzbogaci usytuowany w bezpośrednim sąsiedztwie sklep Aldi.

– Ostatnie miesiące były dla naszej firmy okresem bardzo intensywnej pracy, który owocował licznymi otwarciami nowych parków. W listopadzie 2024 roku otwarty został park handlowy w Rudzie Śląskiej, który skomercjalizował Scallier, a w maju bieżącego roku park w Pyrzycach. W pierwszych miesiącach tego roku uruchomiony został również nowy obiekt handlowy w Kościanie, którego realizacja oparta była na przebudowie budynku dawnego Tesco. W parku otwarty został pierwszy w mieście sklep Worldbox oraz m.in. Rossmann, Sinsay i klub Xtreme Fitness, a operatorem spożywczym została Biedronka – informuje Anna Wojciechowska, Senior Leasing Manager w Scallier. – W sierpniu zaplanowane zostało otwarcie Shopping Parku Ławica o powierzchni 6 700 mkw. w Poznaniu przy ulicy Bukowskiej, w którym operatorem spożywczym będzie Lidl. W październiku z kolei na rynek wejdzie nowy, wrocławski park, usytuowany przy ulicy Średzkiej. W grudniu otwierany będzie park handlowy o powierzchni 7200 mkw., zlokalizowany przy ulicy Bydgoskiej w Chełmży – wymienia Anna Wojciechowska.

Bartosz Nowak przyznaje, że możliwości rozwoju rynku parków handlowych w Polsce są wciąż bardzo duże, biorąc pod uwagę poziom nasycenia powierzchniami handlowymi oraz rosnącą popularność, jaką cieszą się lokalne centra w kontekście realizacji codziennych zakupów. – W Scallier nieustannie dążymy do rozszerzania portfolio najemców parków, m.in. o nowe marki, które wchodzą na polski rynek oraz przyciągające klientów placówki handlowe i usługowe, które mogą przyczynić się do zwiększenia atrakcyjności centrów wśród klientów i podniesienia rentowności obiektów. Dbamy o to, by parki oferowały usługi, które są obecnie najbardziej interesujące dla użytkowników, jak strefy rozrywki, nowoczesne przestrzenie przeznaczone do spędzania wolnego czasu, wyjątkowe propozycje gastronomiczne, czy punkty e-commerce. W nowych parkach rozbudowujemy również ofertę związaną z modą, sportem oraz zdrowiem i urodą – informuje.