Biznes

Sektor publiczny, w obrębie którego zatrudnionych jest w Polsce przeszło 3 mln osób, staje się coraz silniejszym graczem na rynku nieruchomości biurowych

Już w ostatnich latach mogliśmy obserwować wzrastającą aktywność instytucji publicznych i spółek skarbu państwa w obszarze komercyjnym. Według danych zawartych w raporcie „Możliwości na rynku nieruchomości komercyjnych dla sektora publicznego 2020” opublikowanego przez Walter Herz, w ostatnich latach w zależności od miasta najemcy z tej grupy odpowiedzialni byli za 2 do około 10 proc. wynajętych powierzchni biurowych. Najwyższy ze wskaźników odnotowany został w Warszawie, gdzie jednostek administracji państwowej mieści się najwięcej.       

– W ostatnich miesiącach natomiast sektor państwowy wyraźnie zwiększył swój udział na warszawskim rynku biurowym. W pierwszych trzech kwartałach bieżącego roku instytucje i administracja oraz spółki z udziałem skarbu państwa wygenerowały ponad 20 proc. wolumenu najmu w Warszawie. Wzrost zainteresowania komercyjną powierzchnią biurową w nowoczesnych obiektach ze strony tego najemcy podyktowany jest przede wszystkim potrzebą dostosowania miejsca pracy do obowiązujących dziś wymagań. Nowe budynki zapewniają zaawansowane rozwiązania techniczne, wysoki standard infrastruktury IT, umożliwiający digitalizację i gwarantujący większe bezpieczeństwo danych, a także łatwy dostęp do urzędów i instytucji osób niepełnosprawnych. Przeprowadzki ze starszych biurowców klasy C przynoszą także niższe koszty eksploatacyjne i zdrowszą przestrzeń do pracy – informuje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz. – Z drugiej strony, dla wynajmujących sektor państwowy to cenny klient. Postrzegany jako wiarygodny najemca, o stabilnej kondycji finansowej, co wynika z mniejszej podatności na zmiany gospodarcze. Zgłaszający zapotrzebowanie na duża powierzchnię biurową – dodaje Bartłomiej Zagrodnik.     

Wysokie zapotrzebowanie

Do największych transakcji najmu zawieranych w ostatnich latach przez jednostki publiczne należał m.in. wynajem 20 tys. mkw. powierzchni w biurowcu Domaniewska Office Hub przez Pocztę Polską, 15 tys. mkw. biur w budynku West Station przez PKP, 14,8 tys. mkw. powierzchni w biurowcu Piękna 2.0 przez KNF, czy 10,3 tys. mkw. biur w CEDET-cie przez Fundację PFR. W Krakowie natomiast do największych transakcji należał najem 5,5 tys. mkw. powierzchni w budynku Moon Office przez Narodowe Centrum Nauki i 5,4 tys. mkw. biur w biurowcu Astris przez Agencję Restrukturyzacji i Modernizacji Rolnictwa, a w Katowicach powierzchni 7,6 tys. mkw. w A4 Business Park przez PKP Cargo. 

Podmioty z sektora publicznego wyróżnia specyficzne zapotrzebowanie. Jednym z nich jest na przykład aranżacja kancelarii tajnej, pomieszczenia, które jest często wymogiem urzędów i ministerstw. Przygotowywane jest według dokładnych wytycznych i opiniowane przez odpowiednie służby państwowe. Innym wymogiem jest na przykład tworzenie archiwów albo biur podawczych dostępnych z zewnątrz w przypadku, kiedy instytucja obsługuje petentów. Jednostki administracyjne, pracujące w tradycyjnym modelu, wymagają najczęściej powierzchni w układzie gabinetowym, zwykle z wykończeniem pod klucz.

Większość podmiotów publicznych preferuje też wyrażenie czynszu w złotówkach, podczas gdy standardem rynkowym są umowy w euro. Takie podejście dyktują względy budżetowe i  chęć zniwelowania ryzyka walutowego. 

Rachunek ekonomiczny

– Głównymi formami objęcia przestrzeni przez sektor państwowy jest najem powierzchni biurowej, zakup nieruchomości albo budowa własnego budynku. Budowa zdarza się rzadko choć przykładem w Warszawie może być np. realizacja biurowca pod siedzibę Transportowego Dozoru Technicznego przy ulicy Puławskiej, budynku dla Naukowej i Akademickiej Sieci Komputerowej przy Kolskiej, czy Naczelnego Sądu Administracyjnego przy Boduena – mówi Krzysztof Foks, Analyst w Walter Herz. 

– Jeśli natomiast pokusilibyśmy się o symulację kosztu najmu, zakupu i budowy 5 tys. mkw. powierzchni biurowej klasy A zlokalizowanej na obrzeżach centrum Warszawy, najmniejszy wydatek przyniesie rzecz jasna najem. Jego koszt w wysokości 55,4 mln zł jest o blisko 30 proc. niższy od zakupu nieruchomości i o 13 proc. mniejszy niż pochłonęłaby budowa. 

Dodatkowo, w przypadku relokacji lub renegocjacji najmu istnieje możliwość odnowienia przestrzeni z wykorzystaniem budżetu na aranżację. Najemca nie musi angażować się w sprawy związane z administracją budynku. Organizacja może skupić się na swojej, głównej działalności. W perspektywie długoterminowej jednak, czasochłonny i wymagający proces budowy od zakupu gruntu do odebrania budynku może okazać się inwestycją najbardziej rentowną. Dokładne koszty można byłoby określić dopiero po szczegółowej analizie oferty rynkowej i wyborze konkretnych rozwiązań dostosowanych do zapotrzebowania danej instytucji publicznej – wyjaśnia Krzysztof Foks.   

Większy wybór

Intensywny rozwój podaży biurowej na największych rynkach biurowych w kraju stwarza szerokie możliwości dla sektora publicznego. Przede wszystkim, dostępnych jest dziś więcej  gotowych powierzchni w wysokiej klasy biurowcach, których w niektórych lokalizacjach jeszcze przed rokiem brakowało. Według danych Walter Herz, w połowie bieżącego roku średni współczynnik pustostanów biurowych w kraju wzrósł do poziomu 9 proc. 

Większy wybór powierzchni wynika również z sukcesywnego przyrostu podaży, który wynosi przeciętnie około 8 proc. rocznie. W największych ośrodkach biznesowych w Polsce w budowie jest wciąż prawie 1,5 mln mkw. powierzchni biurowych, regularnie wprowadzanych na rynek.  

Z kolei popyt na biura w pierwszym półroczu 2020 roku utrzymywał się na stabilnym poziomie. Do najemców trafiło łącznie mniej powierzchni niż w minionych latach, niemniej w sześciu największych miastach regionalnych chłonność w segmencie biurowym utrzymała się na rekordowym poziomie.  

o Walter Herz

Walter Herz jest wiodącym na rynku, polskim podmiotem prowadzącym działalność w sektorze nieruchomości komercyjnych na terenie kraju. Od 8 lat firma świadczy kompleksowe i strategiczne usługi doradcze w całej Polsce. Eksperci Walter Herz doradzają inwestorom, właścicielom nieruchomości i najemcom. Firma zapewnia pełną obsługę, zarówno firmom z sektora prywatnego, jak i publicznego. Doradcy Walter Herz wspierają klientów w poszukiwaniu i wynajmie powierzchni biurowych oraz świadczą usługi doradcze przy realizacji projektów inwestycyjnych w sektorze komercyjnym i hotelowym. 

Firma ma siedzibę w Warszawie oraz odziały regionalne w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście i Łodzi. Walter Herz jest twórcą Akademii Najemcy, pierwszego w Polsce projektu, który wspiera i edukuje najemców powierzchni komercyjnych z całej Polski. Prowadzi szkolenia stacjonarne w największych miastach w kraju. W trosce o najwyższy poziom etyczny świadczonych usług wprowadziła Kodeks Dobrych Praktyk.  

W sektorze nieruchomości komercyjnych wyraźnie widać nowe kierunki inwestycji. Coraz częściej rozważane są też zmiany przeznaczenia inwestycji i konwersje budynków     

Skutki wprowadzonych obostrzeń najbardziej odczuł sektor hotelowy i handlowy. Wielkim wygranym okazał się natomiast segment magazynowy, który w miarę wzrostu rynku e-commerce staje się coraz silniejszy i atrakcyjniejszy dla inwestorów. Mimo zawirowań gospodarczych w nowej rzeczywistości bardzo dobrze radzi sobie także segment mieszkaniowy, w którym sprzedaż pozostaje na stabilnym poziomie.   

Ponieważ klasyczne aktywa, przede wszystkim biurowce i obiekty handlowe, stanowią dziś spore wyzwanie inwestycyjne, coraz bardziej poszukiwane są nieruchomości alternatywne, które mogą zapewnić stabilne źródła przychodów. Inwestorzy poszukują możliwości na rynku najmu instytucjonalnego, który w Polsce dopiero się kształtuje. Obecna sytuacja może jednak w zdecydowany sposób wpłynąć na przyspieszenie rozwoju tego segmentu. 

Sektor operacyjnych nieruchomości mieszkaniowych w natarciu    

Na globalnym runku w pierwszych trzech kwartałach br. udział apartamentów na instytucjonalny wynajem, prywatnych akademików i domów seniora w całkowitym wolumenie transakcji inwestycyjnych wzrósł do prawie 30 proc. Wartość napływającego do sektora kapitału w ciągu ostatnich 4 lat wzrosła o 60 proc. A w ostatnich miesiącach można było obserwować spektakularne transakcje dotyczące tej grupy aktywów.

- Na naszym rynku także na znaczeniu zyskuje sektor operacyjnych nieruchomości mieszkaniowych, m.in. prywatne akademiki, domy dla studentów, budynki z mieszkaniami na wynajem, czy domy senioralne, które nawet w obecnych warunkach cechuje na ogół wysokie obłożenie. Na rynku jest kapitał gotowy do inwestycji w tym segmencie, ale podaż jest w nim w Polsce niewielka. Trudno, zarówno o gotowe budynki, jak i obiekty, umożliwiające szybką zmianę ich przeznaczenia. Jeśli chodzi o adaptacje pod taką funkcję duży potencjał ma choćby rynek hotelowy, który w ostatnich latach rozwijał się u nas w szybkim tempie - informuje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz.  

Zmiany w sektorze hotelowym

W ostatnim latach obserwowaliśmy trend konwersji nieruchomości biurowych w hotele. Przykładem takiej transformacji może być hostel sieci a&o z 200 pokojami zlokalizowany na warszawskiej Woli, przy ulicy Kasprzaka, który powstał w miejscu, gdzie wcześniej stał ośmiopiętrowy budynek biurowy. Ponad 200 pokoi ma oferować również hotel Vienna House R.evo, którego otwarcie planowane jest w marcu przyszłego roku przy ulicy Mickiewicza w Katowicach w przebudowanym, dawnym budynku biurowym Energożelbetu. Po modernizacji, która potrwać ma do 2022 roku o funkcję hotelową wzbogaci się także Kupiec Poznański. Słynne, poznańskie centrum obok odnowionej powierzchni biurowej oraz galerii handlowej w nowym formacie zyska skrzydło hotelowe. Znaleźć ma się w nim hotel life-stylowej marki AC by Marriott oferujący ponad 150 pokoi, restauracja, bar i sale konferencyjne.

Obecnie jednak to hotele poszukują rozwiązań, które pozwoliłyby im przetrwać. - Rozważane są krótkoterminowe najmy powierzchni hotelowych pod biura, po dostosowaniu pokoi do funkcji gabinetów do czasu, kiedy sytuacja na rynku nie zmieni się. Sposobem na poprawę rentowności obiektów są też konwersje – informuje Katarzyna Tencza, Associate Director Investment&Hospitality w Walter Herz. – To moment, kiedy właściciele obiektów hotelowych powinni spojrzeć na nie z szerszej perspektywy, a w przypadku szczególne trudnej sytuacji, rozważyć możliwości konwersji. Hotele, które z racji swojego charakteru budowane są na gruntach komercyjnych można skonwertować na akademik lub dom senioralny – dodaje Katarzyna Tencza.

Przyznaje, że konwersja hotelu na akademik może być łatwiejsza, biorąc pod uwagę obecne zapotrzebowanie rynku i warunki techniczne. - Jednostki w akademiku są zwyczajowo mniejsze niż pokoje hotelowe, ale przy dobrze skonstruowanym biznesplanie konwersja może okazać się długoterminowo opłacalna. Hotele posiadają spore powierzchnie wspólne, w tym sale konferencyjne czy restauracje, które na potrzeby akademika mogą być zmieniane w pralnie, pokoje do nauki, czy przestrzeń spotkań. Pierwsze kroki w kierunku tego typu konwersji zostały już w Polsce zrobione – zaznacza Katarzyna Tencza. 

Właściciele obiektów zlokalizowanych poza aglomeracjami miejskimi, ale w ich pobliżu, a także w atrakcyjnych przyrodniczo destynacjach mogą rozważyć zaś konwersję hotelu na dom seniora w formule assisted living. Podobnie, jak w przypadku akademika, powierzchnie wspólne mogą być tu wykorzystywane jako strefy aktywności dla seniorów.   

Nowe budynki, coraz częściej mieszkaniowe 

Zapadają też dziś coraz częściej decyzje o wyburzeniu biurowców i hoteli na rzecz inwestycji mieszkaniowych. Ostatnim przykładem może być choćby decyzja nowego właściciela hotelu Dal w gdańskim Przymorzu, który w jego miejscu zrealizuje inwestycję mieszkaniową. - Niektórzy deweloperzy mieszkaniowi rozglądają się również za ciekawymi nieruchomościami biurowymi, które mają potencjał do konwersji w nieruchomości mieszkaniowe. W miarę pojawiania się na rynku coraz nowocześniejszych budynków biurowych klasy A i relokacji najemców ze starszych biurowców, właściciele tych drugich będą szukać nowych możliwości dla swoich nieruchomości – mówi Katarzyna Tencza. 

W stronę mieszkaniówki idą również najwięksi w kraju deweloperzy biurowi, jak Vastint, Echo Investment, czy Cavatina. Firma Echo Investment zapowiedziała już zwiększenie zaangażowania w sektorze mieszkaniowym. Planuje przede wszystkim duże inwestycje wielofunkcyjne z dominującą rolą mieszkań, w tym także lokali na wynajem, w których powierzchnie biurowe i handlowe stanowić będą tylko dopełnienie. Deweloper zamierza wprowadzić też nowe funkcje do największego w Polsce ośrodka biurowego na warszawskim Służewcu. W miejscu dwóch starszych obiektów biurowych wybuduje osiedle z około 1,2 tys. mieszkaniami na sprzedaż oraz budynek z mieszkaniami na wynajem, sklepy i punkty usługowe z zieloną przestrzenią wokół nich.  

Wyburzanie starych budynków i realizacja na odzyskiwanych działkach obiektów o innym przeznaczeniu nie jest niczym nowym. Znacznie bardziej wymagająca, zdaniem ekspertów, jest zmiana funkcji istniejących budynków, szczególnie konwersja biurowców w budynki mieszkalne. Takie projekty realizowane były na przykład w Holandii, czy po kryzysie finansowym z 2008 roku w londyńskim City, ale jak dotąd należą do rzadkości. Powodem są wysokie koszty adaptacji, szczególnie jeśli chodzi o przebudowę węzłów wodno-kanalizacyjnych. Nie jest najłatwiejsze dostosowanie takiej nieruchomości do obowiązujących przepisów, co wiąże się z ich odbiorem. Poza tym, ograniczenie stanowią przepisy planistyczne. 

Ewolucja i konwersje centrów handlowych

Centra handlowe, chcąc dostosować się do nowych warunków, mogą zaś na przykład wziąć pod uwagę zmianę struktury najemców, by znów w pełni wykorzystać możliwości obiektów. Przebudować profil z handlowego w usługowy, ponieważ tradycyjny model stricte handlowy ze względu na zmianę nawyków zakupowych staje się teraz coraz bardziej ryzykowny. W zależności od potrzeb w danej lokalizacji centra mogą na przykład przekształcać ofertę w kierunku usług medycznych, miejsca rozrywki, zabaw dla dzieci, oferty sportowej, albo pójść w stronę eko ze stałymi targami ze zdrową żywnością. 

W pewnych przypadkach możliwa byłoby również konwersja centów handlowych, jak stało się to np. z Westside Pavilion w Los Angeles, gdzie obiekt zakupiony przez Google będzie przekształcony w kompleks biurowy po zakończeniu przebudowy w 2022 roku. Centrum handlowe SM Mall of Asia w Manili, jedno z największych na Filipinach przekształcone zostało natomiast w centrum medyczne, oferujące różnorodne usługi w tym zakresie.   

o Walter Herz

Walter Herz jest wiodącym na rynku, polskim podmiotem prowadzącym działalność w sektorze nieruchomości komercyjnych na terenie kraju. Od 8 lat firma świadczy kompleksowe i strategiczne usługi doradcze w całej Polsce. Eksperci Walter Herz doradzają inwestorom, właścicielom nieruchomości i najemcom. Firma zapewnia pełną obsługę, zarówno firmom z sektora prywatnego, jak i publicznego. Doradcy Walter Herz wspierają klientów w poszukiwaniu i wynajmie powierzchni biurowych oraz świadczą usługi doradcze przy realizacji projektów inwestycyjnych w sektorze komercyjnym i hotelowym. 

Firma ma siedzibę w Warszawie oraz odziały regionalne w Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście i Łodzi. Walter Herz jest twórcą Akademii Najemcy, pierwszego w Polsce projektu, który wspiera i edukuje najemców powierzchni komercyjnych z całej Polski. Prowadzi szkolenia stacjonarne w największych miastach w kraju. W trosce o najwyższy poziom etyczny świadczonych usług wprowadziła Kodeks Dobrych Praktyk.  

Warszawski budynek biurowy EQ2 Grupy Waryński, którego budowa dobiegnie końca w styczniu 2021 roku, będzie wygodnym, zdrowym i bezpiecznym miejscem pracy   

Takie warunki zapewnią użytkownikom EQ2 zaawansowane rozwiązania technologiczne zastosowane w budynku. Dzięki nim najemcy będą mogli efektywniej wykorzystywać powierzchnię biurową, a środowisko pracy jeszcze intensywniej będzie służyć ochronie zdrowia.

Biurowiec realizowany na warszawskiej bliskiej Woli, u zbiegu ulicy Wschowskiej i Ordona wyposażony zostanie w nowoczesne centrale wentylacyjne, które umożliwiają dobór odpowiednich filtrów, adekwatnie do sytuacji zagrożenia epidemiologicznego. Nad pracą systemu wentylacyjnego czuwał będzie nadrzędny system BMS, monitorujący parametry powietrza. Dodatkowo poszczególne powierzchnie na terenie obiektu wyposażone będą w odrębne systemy wentylacyjne, a dostęp świeżego powietrza do pomieszczeń biurowych zapewni montaż uchylnych okien.

- Najemcy zwracają dziś bardzo dużą uwagę na elastyczność i bezpieczeństwo w biurowcach. Powietrze, jakim oddychają ludzie w budynkach w ogromnej mierze wpływa, zarówno na ich zdrowie, jak i dobre samopoczucie. Dlatego w EQ2 postawiliśmy przede wszystkim na najbardziej skuteczne technologie jego oczyszczania, na rozwiązania pozwalające utrzymać idealnie czyste powietrze w całym budynku - mówi Bogdan Borkowski, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holding.

Zastosowanie podniesionej podłogi w przestrzeni biurowej pozwoli natomiast zwiększyć jej możliwości adaptacyjne. To rozwiązanie umożliwi najemcom EQ2 dowolne konfigurowanie powierzchni do pracy. W zależności od zaistniałej sytuacji będzie można zwiększać lub zmniejszać odległości między stanowiskami pracy. Elastycznie dostosowywać biuro do zmieniających się potrzeb bez konieczności ponoszenia dodatkowych kosztów.

Wejście główne do obiektu realizowane będzie poprzez automatyczne drzwi obrotowe. System bramek wspomagany przez kontrolę dostępu pozwoli na bezdotykowe przejście do biur, zaś w holu głównym umieszczona zostanie bezdotykowa stacja do dezynfekcji rąk. Zainstalowanie w częściach wspólnych w biurowcu oświetlenia automatycznie reagującego na obecność ludzi pozwoli zaś zaoszczędzić energię elektryczną. Dodatkowym atutem EQ2 jest wykorzystanie do wykończenia wnętrz wysokiej jakości materiałów, dzięki temu łatwiejsze będzie utrzymanie czystości oraz dezynfekcja stref wspólnych.

Na terenie obiektu trwają już finalne prace wykończeniowe. Termin zakończenia budowy biurowca inwestor wyznaczył na początek 2021 roku. Do dedykowanych biur wykończonych według indywidualnych wytycznych najemcy zaczną wprowadzać się już w II kwartale przyszłego roku.    

Ośmiokondygnacyjny, kameralny biurowiec EQ2 usytuowany został w pobliżu alei Jerozolimskich, alei Prymasa Tysiąclecia i ulicy Kasprzaka, niedaleko warszawskiego dworca Zachodniego. Butikowy budynek oferuje około 2.826  mkw. powierzchni GLA. Budynek, położony w sąsiedztwie biurowca EQlibrium, oddanego do użytkowania ponad trzy lata temu, stanowi domknięcie pierzei ulicy Juliana Konstantego Ordona, która wkrótce stanie się jednym z głównych szlaków komunikacyjnych Odolan.  

Grupa Waryński realizuje inwestycję czerpiąc z założeń zrównoważonego rozwoju. W biurowcu zastosowane zostaną ekologiczne rozwiązania sprzyjające ochronie środowiska, potwierdzone certyfikatem BREEAM na poziomie Very Good. W bezpośrednim otoczeniu EQ2 zaprojektowano również strefę z odpowiednio dobraną zielenią pod kątem uli miejskich. Ule wraz z pszczołami znajdą swoje miejsce na ukwieconej części zielonego dachu. Aranżacja całego projektu doskonale wpisuje się w okoliczną infrastrukturę, której częścią są przede wszystkim atrakcyjne, zielone tereny rekreacyjne.   

Ekskluzywny biurowiec oferuje dwupoziomowy parking podziemny. Na jego parterze zaaranżowana została powierzchnia o charakterze usługowo-handlowym z ekspozycją na ulicę Ordona. W najbliższym otoczeniu usytuowane są liczne sklepy, kawiarnie i restauracje oraz siłownia i klub fitness. Ciekawym urozmaiceniem sąsiedztwa jest również kamienica położona tuż obok EQ2, na której zagości Street Art.