Biznes

Dominik Pawlak obejmuje stanowisko Dyrektora w Dziale Wynajmu Powierzchni Biurowych w Avison Young, gdzie będzie odpowiedzialny za kluczowych klientów firmy, a także szkolenie młodszych stażem członków zespołu.

Dominik jest związany z rynkiem nieruchomości od 14 lat. Przed dołączeniem do Avison Young, pracował 9 lat w Nuvalu Polska. W procesie poszukiwania powierzchni biurowych doradzał m.in. takim klientom jak: House of Skills, Opera Software, Izba Celna, Okręgowa Inspekcja Pracy, Villeroy & Boch, Hill International, Outbox, Stena, Imperial Cinemapix, BGK, GITD, Sąd Najwyższy, PAP, Securitas Polska, BDO, ADP. Dominik z sukcesami reprezentował również właścicieli budynków w procesach komercjalizacji obiektów biurowych, m.in. Cosmopolitan, Mokotów Plaza, Atrium Centrum, Atrium Plaza, Stratos Office Center.

Avison Young otworzył Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych (Office Agency) w październiku bieżącego roku, pozyskując zespół rynkowych ekspertów. W nowym miejscu pracy Dominik ponownie łączy siły z Robertem Pastuszką, Przemysławem Urbańskim oraz Maksymilianem Sobczakiem.

Europa i Polska przechodzi na transport intermodalny

Po nieprzewidzianych i nagłych wydarzeniach na świecie w ostatnich latach bezpieczeństwo stało się kluczowym aspektem w biznesie. W tym kontekście coraz częściej mówi się o transporcie intermodalnym, który w Polsce wciąż ma ogromny potencjał rozwoju.To rodzaj transportu, który tworzy nowoczesne łańcuchy zespajające kilka rodzajów transportu w jeden system, dzięki czemu zapewnia większą przewidywalność i regularność przejazdów niż sam transport drogowy. Dzięki wykorzystaniu przede wszystkim kolei i szlaków wodnych jest też bardziej przyjazny dla środowiska niż spedycja drogowa.

– U podłoża rozwoju transportu intermodalnego leży bezpieczeństwo, jakie daje firmowym w obecnym, niełatwym dla biznesu czasie. To najlepsze rozwiązanie logistyczne w warunkach spadku koniunktury gospodarczej, kiedy bardziej niż kiedykolwiek liczy się spokój. Rozbudowa tego rodzaju spedycji ściśle związana jest z koleją. W Polsce stale rozwija się sieć terminali przeładunkowych. Rozbudową infrastruktury dla tej formy transportu zainteresowanych jest coraz więcej podmiotów. Realizacją kolejowych przewozów intermodalnych zajmuje się w naszym kraju już ponad 20 firm. Prowadzimy aktualnie procesy poszukiwania gruntów logistycznych z bocznicami kolejowymi dla kilku klientów. Należy również zaznaczyć, że ten rodzaj przewozu jest bardzo perspektywiczny w kontekście dyrektyw unijnych ze względu na mniejszą emisyjność niż transport drogowy – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.  

Mniej emisyjny, bardziej dotowany 

Z uwagi na politykę Unii Europejskiej i ogólnoświatowy trend ograniczenia CO2, biznes intermodalny w najbliższym czasie będzie szybciej rósł, zwiększając udział przewozów kolejowych. Unia Europejska planuje zminimalizować skutki, jakie niesie rozwój towarowego transportu drogowego, jak zanieczyszczenie powietrza, dewastacja dróg, hałas i zagrożenie bezpieczeństwa. Celem jest redukcja emisji gazów cieplarnianych pochodzących z transportu o 60 proc. do 2050 roku Ma temu służyć przeniesienie 30 proc. transportu na odległości ponad 300 km z dróg na środki transportu o niższej emisyjności, a do roku 2050 roku redukcja transportu drogowego o 50 proc.      

Barierą dla transportu intermodalnego w naszym kraju jest niewystarczająca ilość i nierównomierny rozkład terminali intermodalnych, w których następuje przeładunek na inny środek transportu. Według GUS w 2021 roku na terenie Polski mieliśmy 39 aktywnych terminali, w których dochodzi do przeładunku jednostek kontenerowych pomiędzy dwoma rożnym środkami transportu. W tym, 4 terminale morskie, obsługujące przesyłki morze-kolej, morze-droga oraz 35 terminali lądowych, których stale przybywa. W czerwcu tego roku spółka Laude Smart Intermodal otworzyła w Zamościu swój, największy, krajowy terminal, który służył będzie do przyjmowania ładunków z Ukrainy.

Wciąż jednak aż 75 proc. towarów przewożonych w Polsce na odległość powyżej 300 km nadal transportowana jest tirami. Tymczasem w UE długodystansowy transport drogowy kontenerów stanowił w 2020 roku średnio tylko 40,5 proc. całkowitego drogowego transportu towarowego kontenerów.    

Duży potencjał rozwoju branży

Potencjał transportu intermodalnego w Polsce powoli, ale regularnie rośnie. Według GUS w 2021 roku na terenie kraju przeładowano łącznie ponad 82 mln ton ładunków skonteneryzowanych w terminalach intermodalnych, co w porównaniu z rokiem poprzednim oznacza kilkuprocentowy wzrost. Najwięcej ładunków przewiezionych zostało drogą morską. W ubiegłym roku kolejowy transport intermodalny przewiózł w Polsce 26,5 mln ton ładunków, a kolejowe przewozy intermodalne wykonywały 23 firmy.

W Polsce mamy odpowiednie warunki do rozwoju transportu kontenerowego. Składa się na to m.in. duża gęstość sieci kolejowej oraz dogodne położenie naszego kraju na przecięciu szlaków transportowych o zasięgu międzynarodowym. Ma to szczególnie istotne znaczenie w perspektywie wzrostu skali przewozów z rynku azjatyckiego. Podczas, gdy w 2011 roku między Chinami i Europą towary przewoziło kilkanaście pociągów, w 2018 roku było ich już ponad 6 tys. Ponad 80 proc. ładunków na trasie Azja - Europa przejeżdża przez Polskę. Problemem jest jednak niska przepustowość na naszej granicy wschodniej i obecna szybkość polskiego transportu kolejowego. 

– Transport intermodalny sprawdza się świetnie w ruchu europejskim. Tempo zmian w gospodarce globalnej w ostatnich latach skłoniło wszystkich, do przywiązywania większej wagi do tego, by transportować mądrze pod kątem czasu i kosztów. I to m.in. dało miejsce dla rozwoju transportu intermodalnego. Sieć połączeń intermodalnych, którą stworzyliśmy opiera się na koncepcji budowy regularnej siatki codziennych połączeń kolejowych, umożliwiającej transport ładunku skonteneryzowanego na długim odcinku trasy i skorelowany z nim odwóz drogą z/do miejsca nadania, czy przeznaczenia. Sieć połączeń ma tą zaletę, że zapewnia dostęp do tej metody transportu, zarówno dużym regularnym ciągom ładunkowym, jak i pojedynczym wysyłkom kontenerowym. Nasze intermodalne pociągi jeżdżą według rozkładów i zabierają kontenery, tak jak pociągi pasażerskie zabierają podróżnych. Terminale spięte w sieci regularnych połączeń to swego rodzaju ‘przystanki przesiadkowe’, które umożliwiają optymalizację procesu – wyjaśnia Monika Konsor-Fąferek, dyrektor ds. Marketingu i Rozwoju w PCC Intermodal SA.

– Dziś koszty transportu mierzone są w szerokim aspekcie, także z uwzględnieniem wpływu na otoczenie. Intermodal pozwala ograniczyć ślad węglowy. Pociągi jako sprzyjający środowisku środek transportu przewożą kontenery na długich odcinkach, np. między Gliwicami a Antwerpią (blisko 1200 km), a na ostatnim fragmencie trasy (50-100 km) ładunki dowożone są do drzwi transportem samochodowym. Planowanie dostawy w oparciu o zlokalizowany blisko zakładu produkcyjnego terminal jest łatwiejsze i umożliwia dopasowanie logistyki do sytuacji nagłych i zaskakujących – dodaje Monika Konsor-Fąferek.  

W Europie szybszy wzrost niż w Polsce

Intermodal pozwala także sprawniej pokonywać wyzwania, jakie stoją przed transportem kołowym, jak brak kierowców czy wzrost wynagrodzeń. Z analiz rynkowych wynika, że standardowe technologie przeładunku pionowego w przypadku transportu kontenerowego stają się konkurencyjne w porównaniu do przewozu wyłącznie drogowego na odległość około 1000 km. Patrząc natomiast przez pryzmat efektywności środowiskowej, już większość intermodalnych łańcuchów transportowych przewożonych na odległość 600 km ma niższe koszty zewnętrzne.

Przeszkodą dla rozwoju tego typu usług w Polsce jest wciąż niska unifikacja naczep wykorzystywanych do transportu intermodalnego. Niewystarczająca ilość takich, które mogą być wykorzystywane, zarówno w przewozach drogowych, jak i kolejowych. Poza tym, w naszym kraju trudno liczyć na rządowe programy długofalowo wspierające konkurencyjność kolei, które na przykład biznes intermodalny ma w Niemczech.

Branża intermodalna w Europie notuje większy wzrost niż w Polsce. W 2021 roku transport kombinowany odnotował rekordowo wysoki wynik roczny, jeśli chodzi o ilość przewiezionych ładunków. Kolejowy Nowy Jedwabny Szlak Azja - Europa także osiągnął pod tym względem rekord. 

Budowa nowych łańcuchów dostaw

Analizy mówią, że do 2030 roku zdolności przeładunkowe w UE nie będą wystarczające do zaspokojenia zapotrzebowania. Dostępność terminali w całej transeuropejskiej sieci transportowej wymaga inwestycji. Najwięcej modernizacji koniecznych jest w Hiszpanii, Francji i we Włoszech. Na wielu odcinkach sieci TEN-T potrzebne są modernizacje strukturalne, aby umożliwić transport naczep pociągami. Według szacunków, dla usunięcia ograniczeń sieciowych wymagane są inwestycje, które pochłonąć mają około 7,7 mld euro.

Konflikt w Ukrainie ujawnił strategiczne znaczenie kolei, kiedy zaburzone zostały szlaki drogowe i nastąpiła blokada ukraińskich portów. Okazało się, że kolej jest niezastąpiona dla transportu na duże odległości. Jeżeli na bazie funduszy unijnych byłyby uruchamiane nowe terminale i rozbudowywane istniejące, które utworzyłyby nowe łańcuchy logistyczne po zakończeniu wojny będziemy mogli myśleć o wykorzystaniu szlaków kolejowych ze Wschodu na zachód Europy na dużą skalę.

Firma Walter Herz, lider rynku nieruchomości komercyjnych organizuje kolejne wydarzenie w ramach autorskiego projektu - Akademia Najemcy

To już 6. edycja Akademii Najemcy Walter Herz, w której odbyło się dotąd ponad 40 szkoleń w formie spotkań oraz webinarów. Pierwsze, stacjonarne wydarzenie, organizowane w tym roku odbędzie się w Krakowie.  Poświęcone będzie tematyce krakowskiego rynku biurowego oraz sposobom tworzenia atrakcyjnych dla pracowników miejsc pracy w obecnym, wymagającym środowisku biznesowym.

Pomysłodawcy Akademii zapraszają na spotkanie 29 listopada br. do kompleksu Fabryczna Office Park usytuowanego przy alei Pokoju 18 w centrum Krakowa.    

Akademię poprowadzą przedstawiciele firmy Walter Herz, Reesco i Nowy Styl, a w panelu dyskusyjnym wystąpią reprezentanci krakowskiego biznesu z firmy Mercator Medical i zooplus. Na uczestników czeka solidna dawka praktycznej wiedzy o nowych trendach w projektowaniu przestrzeni biurowych. Premierowo zaprezentowany zostanie raport podsumowujący aktualną sytuację na rynku biurowym w Krakowie, mówiący m.in. o planowanych w mieście projektach biurowych, a po zakończeniu szkolenia będzie można wziąć udział w networkingu i wymienić poglądy ze wszystkimi uczestnikami wydarzenia.      

– Ten event jest dla nas wyjątkowo ważny, ponieważ będzie to pierwsza Akademia Najemcy zainicjowana w stacjonarnej formie po długiej przerwie, którą spowodowała pandemia. Ideą naszego projektu są spotkania biznesowe organizowane na żywo, które umożliwiają uczestnikom bezpośredni dialog, do czego teraz wracamy – mówi Emilia Legierska, Transaction Director w Walter Herz.  

– Spotkanie moderować będą eksperci rynku biurowego Walter Herz, a prezentację i panel dyskusyjny poprowadzą przede wszystkim praktycy z firmy Reesco (fit - out) oraz Nowy Styl (wyposażenie biur), którzy zaprezentują najnowsze case study i przedstawią aktualnie realizowane projekty aranżacji przestrzeni do pracy oraz poruszą zagadnienia związane z kosztami budowlanymi i project managementem. Przedstawiciele biznesu opowiedzą natomiast o procesie zmiany biura i podzielą się swoim doświadczeniem i rekomendacjami. W tym, niełatwym dla biznesu czasie szczególnie chcielibyśmy wspierać firmy wiedzą i doświadczeniem, ponieważ widzimy jak bardzo potrzebne jest im teraz odpowiednie przygotowanie na zachodzące zmiany gospodarcze – mówi Kamil Kowalewski z Walter Herz.

Na szkoleniu prelegenci podzielą się wiedzą o aktualnej sytuacji na krakowskim rynku biurowym, realizowanych w tym sektorze projektach i inwestycjach przygotowywanych do budowy w Krakowie. Doradzą, jak negocjować warunki kontraktów najmu i jak radzić sobie z rosnącymi kosztami wynajmu i wykończenia biur. Powiedzą o głównych czynnikach decydujących aktualnie o wyborze lokalizacji, a także wskażą najnowsze trendy w projektowaniu i organizacji miejsc pracy.    

Walter Herz zachęca do wzięcia udziału w Akademii Najemcy przedstawicieli firm, nie tylko z Krakowa, ale całego kraju, najemców oraz osoby zainteresowane zagadnieniami związanymi z procesem wynajmu powierzchni biurowych i ich aranżacji, a także kierunkami rozwoju rynku biurowego w Polsce.    

Szkolenie odbędzie się w jednej z najciekawszych, biurowych lokalizacji w Krakowie. W jednym z budynków kompleksu Fabryczna Office Park, w którym prestiżowe biura z widokiem na góry i Wawel usytuowane na 9. piętrze udostępni wiodący na polskim rynku operator powierzchni elastycznych – firma LOFTMILL.  

Rosnące koszty utrzymania nieruchomości oznaczają dla najemców biur podwyżki opłat eksploatacyjnych i wyższe stawki bazowe czynszu. Nowa podaż biurowa utrzymuje się na najniższym poziomie od dekady, a widoki na nowe projekty są skromne. Plany deweloperów skutecznie chłodzą wysokie i niestabilne koszty budowy oraz wysokie koszty finansowania. Zapotrzebowanie na atrakcyjne powierzchnie biurowe jest natomiast bardzo duże. Pracodawcy, chcąc zmotywować zespoły do powrotu do biur aranżują coraz ciekawszą i bardziej przyjazną przestrzeń do pracy.

Popyt na warszawskim rynku biurowym sięga już rekordowego poziomu sprzed pandemii. To po krótce główne czynniki, wskazywane przez Avison Young, które kształtują aktualny obraz rynku biurowego w Polsce i będą miały wpływ na kształtowanie się sytuacji w sektorze w najbliższym czasie.  

Wyższe koszty wynajmu

Pierwsze miesiące 2023 roku przyniosą rozliczenia tegorocznych opłat serwisowych. Nastąpi kalkulacja kosztów operacyjnych na kolejny rok, za którą pójdzie indeksacja stawek czynszowych. Najemcy muszą liczyć się ze wzrostem kosztów, zarówno w przypadku kontraktowania nowej powierzchni, jak i renegocjacji warunków aktualnych umów. Do wyższych stawek czynszowych, które widoczne są już w Warszawie, dojdą podwyżki opłat serwisowych.

Właściciele budynków, według Avison Young, mogą jednak w pewnym stopniu wpłynąć na ich wysokość, optymalizując koszty utrzymania nieruchomości. Z kolei firmy mogą przyjrzeć się temu, czy w budynku, w którym decydują się ulokować biuro istnieje plan obniżenia opłat za usługi. Przeanalizować pomysły wynajmującego w zakresie dokonania redukcji cen usług, które składają się na koszty eksploatacyjne. – To bardzo istotna kwestia, zarówno dla właścicieli, jak i najemców biur w kontekście zachodzących zmian gospodarczych. Obie strony powinny otwarcie komunikować się w tej kwestii, aby mieć wiedzę i przekonanie, że wszystkie wydatki mają ekonomiczne uzasadnienie – komentuje Maksymilian Sobczak, Associate Director, Office Agency w Avison Young.

Koszty energii – jak z nimi walczyć? 

Istotną część kosztów eksploatacyjnych stanowi energia, dlatego szczególnie doceniane są teraz rozwiązania energooszczędne, pozwalające obniżyć koszty. ­– W rozmowie z wynajmującym lub jego agentem najemca może dowiedzieć się, jakie inicjatywy dotyczące efektywności energetycznej są planowane, jakie korzyści przyniosą w przyszłości i na ile sprawniej pozwolą zarządzać zużyciem energii – sugeruje Maksymilian Sobczak.

Wzrost cen energii może bowiem zostać w dużej mierze zniwelowany poprzez redukcję jej zużycia. Może ją przynieść m.in. wykorzystanie w biurowcach oświetlenia LED i czujników ruchu na podczerwień (PIR). W czasie mniejszej aktywności najemców automatycznie obniżany jest poziom wydajności centrali wentylacyjnych i urządzeń klimatyzacyjnych. Te pozornie niewielkie zmiany mogą przynieść bardzo zadowalające efekty.   

Konsolidacja umów i usług

Zarówno właściciele, jak i najemcy mogą także skorzystać na analizie umów, które zapewne zawierane były z dostawcami mediów oraz usługodawcami oddzielnie, w różnym czasie. Warto regularnie sprawdzać, czy wszystkie koszty usług odzwierciedlają odpowiedni stosunek wartości do ceny. Avison Young zwraca uwagę, że konsolidacja dostawców usług w obszarze Facility Management przyniosła w ostatnim czasie właścicielom budynków oszczędności, ale jak dotąd niewielu z tej opcji skorzystało. Jeśli istnieje możliwość konsolidacji wielu usług u jednego dostawcy, wynegocjowany koszt może być bardziej atrakcyjny, a wynikająca z niego oszczędność znacząca. Dodatkowo, zawartych umów jest mniej, a lepiej dopasowane KPI to także oszczędność czasu i kosztów dla wynajmującego i najemcy.

A co z kosztami marketingowymi?

Na wysokość opłat serwisowych składają się również koszty związane z marketingiem nieruchomości. W biurowcach wydatki te służą obecnie głównie przyciągnięciu pracowników do powrotu do biur. Również różnego rodzaju wydarzenia czy aktywności, organizowane w biurowcu mogą się do tego przyczynić, jednocześnie dobrze pozycjonując budynek i jego lokalizację.

– Choć najemcy mogą czerpać bezpośrednie korzyści z takich inicjatyw, warto sprawdzić, jak duży wpływ na produktywność konkretnych firm mają podejmowane działania marketingowe czy inicjowane eventy. Z punktu widzenia wynajmującego, dobrze jest dbać o wysoki poziom zadowolenia najemcy, ponieważ koszty związane ze zmianą najemcy są relatywnie wysokie – mówi Maksymilian Sobczak.

Oceń rzeczywiste potrzeby w porównaniu do wydatków

Rosną też koszty personelu, spowodowane inflacją i waloryzacją płac oraz niskimi stopami bezrobocia. W przypadku budynków biurowych podwyżki te mają przełożenie na wzrost opłat za utrzymanie recepcji i ochrony, czy konsjerża oraz osób zaangażowanych do bieżącej obsługi w budynku. Warto sprawdzić, czy poziom zatrudnienia na terenie obiektu nie przekracza realnego zapotrzebowania, niezbędnego do utrzymaniu odpowiedniej jakości obsługi i standardów BHP.

Opóźnione remonty i nowe potrzeby

Wysokość kosztów serwisowych związana jest także z wykonywaniem prac, obejmujących naprawy i modernizacje zewnętrznych elementów budynków albo części wspólnych w biurowcach, które przez pandemię zostały zamrożone, aby utrzymać koszty na niskim poziomie. Avison Young obserwuje obecnie znaczny wzrost dynamiki tego typu działań. Mają one też dodatkowe źródła napędowe. Kryzys energetyczny i wytyczne środowiskowe wymuszają poszukiwanie bardziej energooszczędnych i ekologicznych rozwiązań.

Ponadto, potrzeba przyciągnięcia najemców, a w przypadku najemców - pracowników, spowodowały popyt na nowoczesne, wielofunkcyjne przestrzenie biurowe, oferujące szeroki wachlarz usług dla klientów. Presja ta zmusiła wynajmujących do realizacji szerszych planów remontowych niż zakładane.

Wysokość wydatków a ich efektywność

Avison Young zachęca do analizy planowanych wydatków i ich efektywności. Warto zrobić krok w tył i zastanowić się, czy działanie jest w pełni uzasadnione a potencjalny zysk nie jest wyższy niż nakłady? Na przykład umieszczenie paneli słonecznych na dachu może oczywiście przynieść zysk, ale jego wysokość jest uzależniona od wielu czynników i całkowitych kosztów wdrożenia takiego rozwiązania. Uzgodnienie i wdrożenie nowej polityki zużycia energii w budynku, która zakłada zmniejszenie ustawień termostatów o 1 stopień, może znacznie zmniejszyć zużycie energii, nawet bardziej niż panele, a nie wiąże się z dodatkowymi wydatkami czy generowaniem śladu węglowego.

Najemcy nie powinni akceptować wszystkich kosztów remontowych tylko dlatego, że zostały już zatwierdzone przez właściciela budynku. Dotyczy to także inicjatyw ekologicznych, z których korzyść powinna jednak przewyższać koszty emisji dwutlenku węgla, a poniesione nakłady finansowe dawać realne profity.  

– Przy rosnących stawkach opłat eksploatacyjnych ważniejsze niż kiedykolwiek jest solidne uzasadnienie kosztów. Koszty mediów i personelu znacznie wzrosły w związku z czym sytuacja dotknie cały rynek – komentuje Maksymilian Sobczak.

Istotne, by rozmawiać o kosztach i znaleźć rozwiązania korzystne dla obu stron. – Wiemy, że rozmowy nie będą łatwe. Dlatego, kiedy jesteśmy pytani, jakie mamy prognozy dla sektora biurowego i jak widzimy naszą rolę, zdajemy sobie sprawę, że czeka nas wiele pracy związanej ze wsparciem naszych klientów wiedzą i doświadczeniem w tych zmaganiach – podsumowuje Maksymilian Sobczak.

Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca LBC Invest

Polski rynek inwestycyjny z dobrymi widokami na przyszłość 

W drugim półroczu tego roku rynek inwestycyjny w Polsce zdominowały na powrót transakcje z udziałem aktywów z sektora magazynowego. Większość wartości wolumenu transakcyjnego w trzecim kwartale 2022 roku przypadła na inwestycje w nieruchomości z tego segmentu. Połowa obiektów logistycznych, która stała się przedmiotem transakcji zlokalizowanych jest poza głównymi hubami logistycznymi.

Tylko około 30 proc. zainwestowanego kapitału przypadło w ostatnim kwartale na aktywa biurowe, na które inwestorzy głównie stawiali w pierwszej połowie roku. Aktywność inwestycyjna powoli idzie również w stronę sektora PRS. Finalizowanych transakcji na rynku mieszkań na wynajem nie jest jeszcze dużo, ale prowadzone są liczne negocjacje, które mocno przybrały na sile po odcięciu klientów detalicznych od kredytów hipotecznych. Do połowy listopada br. miejsce miały tylko 4 transakcje w tym sektorze.

Trzeci kwartał lepszy niż drugi

Z danych rynkowych wynika, że po trzech kwartałach 2022 roku wartość transakcji na rynku inwestycyjnym w Polsce osiągnęła poziom 4,3 mld euro, a trzeci kwartał zamknął się nieco wyższym wynikiem niż drugi kwartał br. Należy jednak podkreślić, że złożyły się na to transakcje, które miały zostać zamknięte w 2021 roku, ale ich zakończenie przesunięte zostało na ten rok. Przykładem może być zakup warszawskiego wysokościowca Generation Park Y, czy sprzedaż trzech biurowców na rynkach lokalnych, w tym Carbon Tower we Wrocławiu oraz Ocean Office Park A i Tischnera Office w Krakowie. 

Kapitał lokowany na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce pochodzi głównie z USA, a także z Czech, Niemiec, Szwecji i Wielkiej Brytanii. Inwestorzy obecni na polskim rynku kierują znów uwagę w stronę nieruchomości magazynowych, które były najczęściej wybieranymi aktywami w minionym roku. Rynek inwestycyjny coraz bardziej zmierza też w kierunku projektów mieszkaniowych i wszystko wskazuje na to, że w najbliższych miesiącach nieruchomości z tych dwóch sektorów będą najbardziej preferowane. Widoczne jest też zainteresowanie kapitału większymi obiektami handlowymi, które dobrze radzą sobie na rynku. Przykładem może być  transakcja zakupu parku handlowego w Andrychowie przez izraelską  firmę Big Shopping Centres za kwotę 40 mln euro. Jedną z największych transakcji w tym obszarze była również sprzedaż  przez firmę EPP 70 proc. udziałów w inwestycji Towarowa 22 funduszowi AFI Europe. Grunt inwestycyjny o powierzchnia 6,5 ha w sercu warszawskiej Woli, na którym realizowany będzie kompleks nabyty został  za kwotę 180 mln euro. Spółka Echo Investment planuje w tej lokalizacji budowę projektu mixed-used z funkcją biurową oraz mieszkaniową, którego centralnym punktem będzie park miejski.  

Oczekiwanie na zmiany

Jesień przyniosła natomiast spore zmiany, jeśli chodzi o podejście do inwestycji, nie tylko w naszym kraju, ale i w całej Europie. Większość podmiotów kapitałowych przyjęła strategiczną postawę „wait and see”, co znajduje odzwierciedlenie w mniejszej aktywności transakcyjnej i wydłużonych procesach decyzyjnych. Czynniki geopolityczne, dalsze zmiany na światowym rynku logistycznym, ostre wyhamowanie wskaźników gospodarczych w wielu krajach, widmo kryzysu energetycznego, rosnące koszty finansowania dłużnego i budowy inwestycji, czy postępująca wciąż inflacja sprawiają, że rozwój sytuacji na rynku stał się mocno nieprzewidywalny. Spowolnienie globalnej gospodarki i ogólny klimat coraz mniej sprzyja inwestowaniu. 

Widoczne nastroje nie odbiły się jeszcze jednak na akwizycjach zarejestrowanych na rynku europejskim, gdzie również w pierwszym półroczu br. w porównaniu z rokiem ubiegłym wzrosło zainteresowanie aktywami z sektora logistycznego. W pierwszych trzech kwartałach 2022 roku w krajach Europy Zachodniej odnotowany został zaledwie 10 proc. spadek wartości zawartych transakcji w porównaniu r/r. Wyniki osiągnięte w samym trzecim kwartale br., poza Wielką Brytanią, były nadal wysokie, mimo wzrostu stóp procentowych na głównych, europejskich rynkach inwestycyjnych.   

Polska oferta lepsza niż rynków zachodnich 

Postępujące zmiany makroekonomiczne powodują jednak, że inwestorzy są coraz bardziej sceptyczni. Pomimo, wzrostu kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości, rynki Europy Środkowo-Wschodniej nadal zapewniają jednak niższe koszty w porównaniu z Europą Zachodnią. Kondycja sektora magazynowego w Polsce jest bardzo dobra. W naszym kraju powstaje 30 proc. nowych magazynów w Europie, a pod względem popytu na powierzchnie zajmujemy trzecią pozycję, po Wielkiej Brytanii i Niemczech. Polska i inne kraje regionu CEE są ponadto preferowanymi lokalizacjami dla offshoringu produkcji i usług. Oferujemy też inwestorom duży rynek wewnętrzny. Ponadto, relacja popytu do podaży dostępnych powierzchni magazynowych przemawia za dalszym wzrostem stawek czynszowych, które poszły już w górę o około 15-20 proc. Oznacza to lepsze stopy zwrotu, na co na rynkach zachodnich trudno już liczyć. Widoczna jest na nich dekompresja stóp kapitalizacji.

Proces weryfikacji wycen na naszym rynku w sektorze magazynowym także już się rozpoczął. Najatrakcyjniejsze obiekty logistyczno-przemysłowe, usytuowane w pobliżu Warszawy wyceniane są na poziomie 4,75 proc., a w miastach regionalnych średnio 5,15 proc. W przypadku parków handlowych również nastąpiła nieduża korekta stóp kapitalizacji.  

Oczekiwanie na okazje inwestycyjne 

Inwestorzy interesują się przede wszystkim wielkopowierzchniowymi obiektami logistycznymi, magazynami miejskimi oraz mieszkaniami na wynajem w największych miastach w Polsce. Rozpatrywane są także mniejsze, lokalne obiekty handlowe oraz nowoczesne budynki biurowe położone w centralnych strefach biznesowych w głównych ośrodkach w kraju.  W listopadzie br. czeski fundusz Investika oraz luksemburski Bud Holdings sfinalizowały transakcję zakupu kompleksu Łużycka Office Park w Gdyni,  składającego się z pięciu budynków biurowych klasy A o łącznej powierzchni 27 200 mkw. W maju tego roku zakupiony został również sąsiedni kompleks Tensor Office Park.

Gdynia jest według badań, nie tylko jednym z najbardziej pożądanych miast do życia w Polsce, ale również jednym z najatrakcyjniejszych regionów dla inwestorów. Ma ogromny potencjał na tle polskich i europejskich aglomeracji. Obszarem Pomorza  interesują się m.in. fundusze z Dalekiego Wschodu i inwestorzy z regionów zachodniej i południowej Afryki. 

Trudności sprawia jednak określenie właściwych stóp kapitalizacji, biorąc pod uwagę wysokość przychodów z czynszu i poziom wzrostu kosztów usług w skali roku. Na rynku widoczna jest rozbieżność pomiędzy oczekiwaniami kupujących i sprzedających.

Tymczasem, wskaźniki gospodarcze w Europie wyraźnie wskazują na pogarszanie się koniunktury i widmo zbliżającej się recesji. W Polsce skutki zmieniających się prognoz gospodarczych już są odczuwalne. Biorąc jednak pod uwagę wciąż duży wolumen kapitału posiadanego przez inwestorów, którzy zainteresowani są naszym rynkiem, można prognozować, że optymalizacja wycen będzie wystarczającą zachętą do skorzystania z okazji inwestycyjnych.