Biznes

Niepewność to nowy standard

Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager

– Żegnając rok 2022, witamy jednocześnie czwarty rok z rzędu pod znakiem niepewności. Dwa lata pandemii, wojna w Ukrainie, historycznie wysoka inflacja i nadchodzące widmo recesji zmusiły polski rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych do radzenia sobie w trudnych czasach. Mimo to, 2022 rok zamknął się wynikiem porównywalnym do wyniku z 2021 roku, co zdecydowanie wskazuje na odporność i solidne fundamenty polskiego rynku. – zaznacza Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager w Avison Young.

W przeciwieństwie do 2021 roku, wolumen 2022 roku ukształtowało pięć historycznie dużych transakcji inwestycyjnych, które odpowiadały za 40% całkowitego wolumenu inwestycyjnego. Tym samym płynność rynku spadła o 27%, z rekordowego wyniku 166 transakcji w 2021 roku do 122 zrealizowanych w roku 2022. Do końca września 2022 roku łączny wolumen inwestycji przekroczył wynik z analogicznego okresu z 2021 roku o ponad 20%. Czwarty kwartał przyniósł transakcje o wartości 1,5 mld euro, a rok 2022 zamknął się finalnym wynikiem ponad 5,8 mld euro.

Po dominacji sektora magazynowego pod względem wolumenu w latach 2020 i 2021, w roku 2022 na pozycję lidera wrócił sektor biurowy, który z kolei charakteryzował się porównywalnym wolumenem transakcji w Warszawie i w miastach regionalnych. W sektorze handlowym, obiekty typu „convenience” dominowały w strukturze transakcji. Do gry wróciły również najlepsze centra handlowe w miastach regionalnych. W sektorze PRS zostało zrealizowanych 7 transakcji, głównie w Warszawie.

Kluczowe dane

·       5,8 mld euro - całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych w Polsce w 2022 roku

·       5 transakcji odpowiadało za 40% całkowitego wolumenu rynku

·       Udział w transakcjach miało 68 inwestorów

·       122 zrealizowanych transakcji w 2022 roku vs 166 transakcji w 2021 roku

Sektor biurowy. Warszawa i rynki regionalne w równowadze

W obliczu niepewnych warunków rynkowych, wielu inwestorów sektora biurowego zwróciło się ku stabilnym aktywom. Prawie 90% z 2,1 mld euro zainwestowanych w sektorze w 2022 roku przypadło na nieruchomości typu core lub core+, które wpisują się w strategię niskiego ryzyka. Mimo to, w drugiej połowie 2022 roku nastąpił gwałtowny wzrost transakcji oportunistycznych, szczególnie w Warszawie.

Po zdecydowanej dominacji Warszawy pod względem wolumenu w ostatnich latach, w roku 2022 rozkwitły rynki regionalne. Spośród 28 transakcji biurowych odnotowanych w 2022 roku, 19 dotyczyło rynków regionalnych. Natomiast to ciągle w stolicy miały miejsce dwie najbardziej imponujące akwizycje. Transakcje The Warsaw Hub i Generation Park Y stanowiły 41% całkowitego wolumenu inwestycyjnego w sektorze biurowym i 83% całkowitego wolumenu inwestycyjnego w stolicy.

Wzrost czynszów wynikający m.in. z indeksacji stawek oraz rosnące koszty eksploatacji to czynniki, które w 2023 roku zmuszą zarówno najemców, jak i wynajmujących do optymalizacji kosztów. – Spodziewamy się, że na najbardziej płynnych rynkach, w tym w Warszawie, najlepsze projekty i lokalizacje o ugruntowanej pozycji będą nadal interesujące dla inwestorów, chociaż stopy kapitalizacji mogą ulec dekompresji. – przyznaje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young.

·       2,1 mld euro - wolumen inwestycyjny w sektorze biurowym w 2022 roku

·       19 z 28 transakcji zrealizowanych w miastach regionalnych

·       1. i 3. największa transakcja pojedynczymi aktywami biurowymi w Polsce w historii rynku

·       Gwałtowny wzrost transakcji oportunistycznych w drugiej połowie 2022 roku

Sektor magazynowy. Rykoszet zderzenia cen

Sektor magazynowy i logistyczny, niekwestionowany lider z 2021 roku, odpowiedzialny za ponad 50% całkowitego wolumenu inwestycyjnego, stoi obecnie w obliczu znacznego spowolnienia inwestycyjnego. Oczekiwania cenowe wobec produktów magazynowych są aktualnie najgorętszym przedmiotem wielu dyskusji. Kupujący nie zapomnieli o tym sektorze, ich oferty często są jednak niższe, niż oczekiwaliby właściciele, którzy starają się utrzymać wartość nieruchomości na dotychczasowym poziomie.

W 2022 roku całkowity wolumen inwestycyjny w sektorze magazynowym wyniósł 2,0 mld euro, co oznacza spadek o ponad 30% w porównaniu z poprzednim, rekordowym rokiem. W rezultacie, wolumen inwestycyjny sektora biurowego był nieco większy, a sektor magazynowy odpowiadał za „zaledwie” 34% całkowitego wolumenu inwestycyjnego.

Przejęcie portfela magazynowego Danica przez CBRE IM od Hillwood było drugą co do wielkości transakcją odnotowaną w 2022 roku, odpowiadającą za 26% całkowitego wolumenu sektora magazynowego. Była to również trzecia największa pod względem wolumenu transakcja w sektorze magazynowym w Polsce od początku rynku. Sektor magazynowy, podobnie jak biurowy i handlowy, charakteryzuje się znaczącym wzrostem transakcji poza głównymi rynkami.

– Trendem, który już zauważamy i który będzie nasilać się w 2023 roku i w kolejnych latach, jest rosnący popyt na grunty typu „brownfield” w największych aglomeracjach w Polsce. Ich popularność wynika z ciągłego rozwoju logistyki ostatniej mili i rynku e-commerce. Należy zwrócić uwagę, że w wielu przypadkach, inwestycje w atrakcyjne projekty typu „brownfield” mogą okazać się lepszym rozwiązaniem niż zakup niezabudowanej, ale uzbrojonej działki. – mówi Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young.

·       2 mld - wolumen inwestycyjny w sektorze magazynowym w 2022 roku

·       42% udział transakcji portfelowych w całkowitym wolumenie transakcji w sektorze w 2022 roku

·       Portfel Danica - 2. największa transakcja w 2022 roku, 3. największa transakcja portfelowa w sektorze magazynowym w Polsce w historii rynku

·       40% udział rynków regionalnych w wolumenie transakcyjnym sektora magazynowego w 2022 roku

Sektor handlowy. Centra handlowe budzą się ze snu

Zgodnie z prognozami Avison Young, w roku 2022 powróciły do gry centra handlowe. Po rynkowej zapaści w 2020 roku, w 2021 roku przedmiotem transakcji było 12 wielkopowierzchniowych centrów handlowych, bardzo dobrze usytuowanych w dużych miastach w Polsce. Wszystkie zostały kupione w atrakcyjnych cenach przez inwestorów oportunistycznych, lub z przeznaczeniem do przebudowy. Co ciekawe, w 2022 roku zrealizowano 6 transakcji obiektami planowanymi do przebudowy, ale pojawiły się również 4 transakcje regularnymi, działającymi centrami handlowymi, zlokalizowanymi na rynkach regionalnych.

Największą transakcją w sektorze handlowym było przejęcie Forum Gdańsk przez NEPI Rockcastle za 250 mln euro, co było pierwszą tak imponującą transakcją pojedynczym centrum handlowym od 2018 roku. Inwestor wzbogacił swoje portfolio także o centrum handlowe Atrium Copernicus w Toruniu. Wśród sprzedanych centrów handlowych znalazły się również dwie galerie Atrium w Płocku.

Początek i koniec 2022 roku były najbardziej obfite pod względem wolumenu transakcji w sektorze handlowym. Z kolei II i III kwartał uplasowały się odpowiednio na trzecim i drugim najniższym miejscu od 2016 roku. I kwartał upłynął pod znakiem dwóch inwestycji typu joint venture utworzonych przez EPP. IV kwartał natomiast zdeterminowany był przez oczekiwany powrót akwizycji regularnych, działających centrów handlowych.

Jak można było się spodziewać, parki handlowe i obiekty typu „convenience” cieszyły się niezmiennie popularnością wśród inwestorów. W 2022 roku na polskim rynku inwestycyjnym w sektorze handlowym odnotowane zostały 43 transakcje, z czego 65% dotyczyło parków handlowych i obiektów typu „convenience”. W 2022 roku na polski rynek weszło trzech nowych graczy – Leoff, Lords LB i BIG Shopping Centers, których przyciągnął właśnie ten konkretny produkt.

·       1,5 mld - całkowity wolumen inwestycyjny w sektorze handlowym w Polsce w 2022 roku

·       27/43 – udział transakcji nieruchomościami typu „convenience” w 2022 roku w łącznym wyniku sektora

·       Forum Gdańsk – największa transakcja pojedynczym centrum handlowym od 2018 roku

·       Debiut 3 nowych graczy w sektorze parków handlowych w Polsce w 2022 roku

Sektor PRS. W oparciu o podstawowe potrzeby

–  Powszechna niepewność obserwowana na rynku powoduje, że inwestorzy często koncentrują swoją uwagę na projektach związanych z podstawowymi ludzkimi potrzebami, skupiając się na nieruchomościach mieszkaniowych i projektach handlowych typu „convenience”. Te dwa rodzaje aktywów przyciągają coraz większą liczbę inwestorów, ponieważ uważane są za najbezpieczniejsze. Patrząc na działania podejmowane na rynku inwestycyjnym na koniec 2022 roku, wydaje się, że segmenty te będą jeszcze bardziej popularne w 2023 roku, o ile nie przeszkodzą temu koszty i strategie finansowania projektów inwestycyjnych przyjmowane przez banki.  – mówi Michał Ćwikliński, Principal, Managing Director w Avison Young.

Rok 2022 zamknął się w sektorze PRS 7 transakcjami o łącznej wartości 150 mln euro, co jest najwyższym wynikiem odnotowanym do tej pory w Polsce. 5 projektów zrealizowano w Warszawie. Największym wolumen wyróżniły się zakup 60 lokali przy Złotej 44 w Warszawie oraz zakup warszawskiego budynku Pereca 11, a także Trio w Krakowie. Jednocześnie, w trakcie realizacji jest wiele projektów PRS, które są przedmiotem umów typu forward funding, co potwierdza dynamikę rynku.

Co dalej? Nie będzie tak łatwo

Rynek znajduje się w sytuacji, w której inwestorzy oczekują obniżek cen i dotyczy to, z pewnymi wyjątkami, wszystkich segmentów rynku nieruchomości. Kupujący spodziewają się „jutrzejszej ceny” już dziś, podczas gdy właściciele chcą utrzymać wczorajsze wartości. Ci drudzy mówią o rosnących kosztach i coraz większym ryzyku, podczas gdy ci pierwsi wcale nie muszą się spieszyć.

W Polsce właściciele nie są zmuszeni do sprzedaży nieruchomości ze względów finansowych. W Europie Zachodniej, transakcję można zamknąć w ciągu miesiąca i uzyskać gotówkę stosunkowo szybko, aby spłacić pilne należności. W Polsce zamykanie transakcji trwa znacznie dłużej, więc nie ma typowych „okazji” na rynku.

Pierwsza połowa 2023 roku nadal będzie charakteryzować się spowolnieniem na rynku inwestycyjnym, ponieważ część kupujących czeka na przeceny. W opinii Avison Young, w drugiej połowie bieżącego roku liczba transakcji powinna jednak wzrosnąć. Poziom stóp procentowych, wpływających na finansowanie powinien się ustabilizować, co znajdzie odzwierciedlenie w stabilizacji cen.

Na co jest popyt wśród inwestorów? Kupujący są ostrożni i uważają, że najbezpieczniej jest kupować mieszkania i nieruchomości handlowe typu „convenience”, zaspokajające podstawowe potrzeby. Jednak są też oczywiście inwestorzy chętni do zakupu magazynów, szczególnie tych najlepiej zlokalizowanych i zabezpieczonych atrakcyjnymi umowami najmu, a także biurowców w topowych lokalizacjach. Przedmiotem zainteresowania inwestorów wciąż będą grunty pod parki handlowe czy interesujące nieruchomości mieszkaniowe, nabywane przez podmioty instytucjonalne.  

W sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce 2023 będzie rokiem dużej rozwagi inwestorów i instytucji finansujących oraz otwierających się okazji inwestycyjnych. Największe zmiany odnotuje rynek biurowy w związku z bezprecedensowym wzrostem kosztów wynajmu  

Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz

Kiedy koniunktura rynkowa pogarsza się, dobitniej niż w czasie prosperity do głosu dochodzi podstawowa prawda o nieruchomościach. Liczy się przede wszystkim lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. Topowe projekty zawsze się obronią. W 2023 roku rynek zwolni, ale przyniesie też atrakcyjną ofertę inwestycyjną.

Inwestorzy uważnie obserwują rynek nieruchomości w Polsce, przyciągają ich przede wszystkim konkurencyjne ceny aktywów w porównaniu z rynkami europejskimi. Przeszkodę do inwestowania w naszym kraju stanowią wysokie stopy procentowe i koszty finansowania projektów, rosnące ceny energii oraz trwający konflikt za naszą wschodnią granicą. Podmioty, planujące inwestować na polskim rynku z jeszcze większą uwagą przyglądają się teraz, nie tylko lokalizacji i standardowi nieruchomości, ale także strukturze najemców, która stanowi gwarancję stabilnego zwrotu z inwestycji.

Zmiany w geopolityce i przetasowania w światowej gospodarce najmniej negatywnie odbiły się na sektorze magazynowym. Przyglądając się transakcjom zawieranym w Polsce i w regionie CEE widać, że zainteresowanie projektami logistycznymi nie słabnie. Największą aktywność inwestycyjną obserwujemy w przypadku magazynów ostatniej mili. Ten segment cieszy się ciągłym zainteresowaniem, zarówno inwestorów, jak i najemców.

W sektorze mieszkaniowym, ze względu na wstrzymaną praktycznie akcję kredytową, najmocniej ucierpiały tańsze lokalizacje. Najlepsze topowe nieruchomości mieszkaniowe, których odbiorcami są nabywcy inwestycyjni, nadal są realizowane. W segmencie premium widoczna jest nowa podaż i popyt. Deweloperzy dysponujący kapitałem nieustannie poszukują gruntów pod projekty, które planują wprowadzić na rynek za 3-4 lata. W atrakcyjne nieruchomości regularnie inwestują też fundusze w sektorze PRS.   

Wysokie koszty budowy i finansowania inwestycji powodują, że na rynku biurowym zaczynają wzrastać stawki czynszowe. Jednocześnie zwiększa się dostępność atrakcyjnych aktywów biurowych. Pod tym względem prym zaczynają wieść rynki regionalne, które mają do zaoferowania nieruchomości zapewniające wyższe stopy zwrotu z najemcami, wśród których dominują firmy globalne z sektora BPO/SSC. Na rynku warszawskim minimalna, nowa podaż nie stwarza tak dużych szans inwestycyjnych.

Piotr Szymoński, Director Office Agency w Walter Herz

Na rynku logistycznym już od wiosny 2022 roku rosną stawki czynszowe za wynajem powierzchni. Jednocześnie popyt utrzymuje się nadal na bardzo wysokim poziomie, a współczynnik pustostanów spadł do najniższych wartości w historii. Dobrą kondycję sektora odzwierciedla wzrost stóp kapitalizacji dla najlepszych obiektów. To też jeden z powodów spadku wolumenu transakcyjnego w tym sektorze w ostatnich miesiącach. Duży przyrost nowej podaży i historycznie największa ilość powierzchni w budowie pozwala natomiast zwiększyć dostępność atrakcyjnych aktywów na naszym rynku.  

Dużym zainteresowaniem inwestorów cieszy się niezmiennie sektor retail. W centrum uwagi są przede wszystkim parki handlowe, w których czynsze denominowane są w euro.   

Mateusz Strzelecki, Partner, Head of Tenant Representation w Walter Herz

W 2023 roku na rynku biurowym w kraju szykują się duże zmiany, które spowodowane będą drastycznym wzrostem kosztów wynajmu powierzchni i utrzymania budynków. Sektor biurowy doświadcza obecnie najwyższych podwyżek cen w zakresie budowlanym w swojej historii. Koszty aranżacji powierzchni wzrosły średnio o 30 proc. Najemcy muszą brać pod uwagę dopłaty, szczególnie w przypadku wymagających projektów. Aby równoważyć wynajmującym wzrost kosztów wykończenia powierzchni, a najemcom ograniczyć dopłaty zawierane są teraz dłuższe, siedmioletnie umowy najmu.

Mamy rekordową inflację, przekraczającą 17 proc., a prognozy mówią o poziomie 20-23 proc. w 1 Q 2023 roku. Tym samym rośnie koszt wynajmu biur. W 2023 roku wyzwaniem będą przede wszystkim opłaty eksploatacyjne. Inflacja, wzrost cen energii oraz innych mediów, a także zapowiadane podwyżki płacy minimalnej przyniosą znaczne podwyżki kosztów utrzymania nieruchomości. Zaliczki na poczet opłat eksploatacyjnych będą dużo wyższe.    

Deweloperzy przesuwają start realizacji nowych projektów. Trudno jest im oszacować koszty budowy i finansowania projektów, a tym samym realny poziom zwrotu z inwestycji. W Warszawie w budowie pozostaje pięć razy mniejsza ilość nowych powierzchni niż przed trzema laty. Tym samym, dostęp do biur typu prime jest już bardzo ograniczony. Dotyczy to także innych ośrodków biznesowych w kraju. W nowoczesnych budynkach klasowych, zlokalizowanych w centrach miast, zaczyna brakować powierzchni biurowych. Ograniczenie oferty będzie najbardziej odczuwalne w latach 2023 i 2024, kiedy będziemy mieć do czynienia z luką podażową.  

Niski poziom przyrostu podaży, przy stabilnym popycie sprawia, że zaczynają rosnąć stawki czynszowe. Wzrost cen za wynajem biur szczególnie widoczny jest w wysokiej klasy budynkach usytuowanych w centralnej strefie biznesowej w Warszawie, a także w najlepszych obiektach na rynkach regionalnych.  

Niska podaż powierzchni biurowych i rosnące czynsze, a w perspektywie wyższe opłaty eksploatacyjne to nie jedyne wyzwania, z którymi boryka się teraz rynek biur. Pracodawcy muszą mierzyć się także z nowymi preferencjami swoich pracowników, którzy niechętnie wracają do biur. Pomimo założeń przyjętych w większości firm, dotyczących pracy zdalnej 2-3 dni w tygodniu, frekwencja w biurach oscyluje w okolicy 30 proc. 

Wybór atrakcyjnie zlokalizowanej powierzchni i jej ciekawa aranżacja to teraz za mało. Celem jest tworzenie miejsc pracy, które sprzyjają budowie relacji i więzi ze współpracownikami oraz sprawnej komunikacji w firmie. Biura spełniają dziś rolę centrów pracy kreatywnej, a ich główną funkcją jest wymiana myśli, wiedzy oraz  budowanie kapitału społecznego. W hybrydowym systemie pracy muszą być cross-funkcyjne, co oznacza redukcję ilości biurek na rzecz możliwie najbardziej elastycznej przestrzeni do współpracy.

Aby zapewnić pracownikom najbardziej komfortowe warunki firmy przenoszą się do centralnych lokalizacji, które dysponują pełną infrastrukturą. Urządzają nowoczesne strefy konferencyjne, które wspierają spotkania hybrydowe. Tworzą powierzchnie kreatywne i towarzyskie oraz strefy chillout’u. Miejsca pracy zmieniają się coraz szybciej z każdym rokiem.   

Kamila Oleksiak obejmuje stanowisko Senior Property Broker w Dziale Wynajmu Powierzchni Biurowych w Avison Young, gdzie będzie wspierała najemców w pozyskiwaniu nowej powierzchni biurowej a także będzie brała udział w procesach renegocjacji umów.

Kamila związana jest z rynkiem nieruchomości komercyjnych od 5 lat. Na początku rozwoju swojej kariery zawodowej związana była z sektorem handlowym, i zdobywała doświadczenie, świadcząc usługi doradcze na rzecz najemców powierzchni handlowych. Od kilku ostatnich lat wspiera klientów w transakcjach związanych wyłącznie z rynkiem nieruchomości biurowych w Warszawie, jak również w miastach regionalnych.

W trakcie swojej kariery miała okazję współpracować m.in. z: OTCF, ING Bank Śląski, CCC, Martes Sport, Rossmann, Euronet, Pepco, Anegis, Grafotronic oraz BDO.

Avison Young otworzył Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych (Office Agency) w październiku 2022 roku, pozyskując zespół rynkowych ekspertów. W nowym miejscu pracy Kamila ponownie połączy siły z Robertem Pastuszką, Dominikiem Pawlakiem, Przemysławem Urbańskim oraz Maksymilianem Sobczakiem, z którymi miała okazję pracować wcześniej w Nuvalu Polska. W zespole Wynajmu Powierzchni Biurowych w Avison Young Kamila będzie współpracowała również z Martą Sypiańską.

Poufny najemca wynajął ponad 800 mkw. powierzchni w warszawskim budynku biurowym Blue Office, usytuowanym przy alejach Jerozolimskich, w obrębie kompleksu Blue City. Firma planuje uruchomić nowe biuro w dniu 9 stycznia 2023 roku. W procesie wynajmu kompleksowo doradzała firma Walter Herz.

– Dla firmy poszukiwaliśmy powierzchni zoptymalizowanej do obsługi dużej grupy klientów w układzie odpowiadającym placówce paszportowej. Negocjacje przyniosły szybko zamierzony rezultat, który zadowolił obie strony. Dzięki swojej formie działalności nowy najemca wygeneruje w centrum handlowym Blue City dodatkowy ruch na poziomie około 1000 osób dziennie. Na wypracowanie wspólnych korzyści pozwoliło również uruchomienie w Blue Office oddziału przez firmę Państwowe Przedsiębiorstwo Dokument, służyliśmy wsparciem w tym procesie najmu w czasie minionych wakacji – mówi Konrad Radliński, doradca w Walter Herz.

Budynek biurowy Blue Office zapewnia przyjazne środowisko pracy, dzięki lokalizacji w bezpośrednim sąsiedztwie Blue City, które jest jednym z największych centrów zakupowych w Warszawie. Zaawansowany technologicznie biurowiec oferuje 32 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni. Najemcy mają w budynku do dyspozycji specjalną strefę rekreacyjną z naturalną roślinnością oraz chillout room wyposażony w wiele ciekawych udogodnień. Rezydenci i goście mogą korzystać z bezpłatnego parkingu i infrastruktury rowerowej oraz przestrzeni do organizacji imprez firmowych.

Użytkownicy Blue Office mają zapewnioną na miejscu pełną gamę atrakcyjnych usług, dostęp do wielu restauracji, kawiarni, fitness clubu, kina, centrum medycznego oraz sklepów, supermarketu, banków, poczty, jak i atrakcji rozrywkowych.