Biznes

Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager

Raczkujący rynek PRS (Private Rented Sector) w Polsce zaczyna się rozwijać  

Najem instytucjonalny wywodzi się z Europy Zachodniej i jest mocno ugruntowany m.in. w Niemczech, Szwajcarii czy Holandii. Od kilku lat zainteresowanie rynkiem PRS w Polsce stale wzrasta, zarówno ze strony inwestorów, jak i najemców.

Sektor rozwija się od 2014 roku, kiedy państwowy Fundusz Mieszkań na Wynajem zakupił w Poznaniu pierwszy budynek wielorodzinny z przeznaczeniem pod wynajem instytucjonalny. Od tego czasu, coraz to nowi gracze pojawiali się w tym segmencie rynku, natomiast Avison Young zaznacza, że wyraźny jego rozwój nastąpił dopiero po roku 2019, kiedy na rynku zaczęli pojawiać się nowi gracze. Na koniec 2022 roku mieliśmy na rynku ok. 9400 istniejących lokali i kolejne 13000 w fazie budowy.

Obecne uwarunkowania rynkowe sprawiają, że przed sektorem PRS otwierają się jeszcze szersze możliwości rozwoju. Wysoka inflacja oraz stopy procentowe, słaby dostęp do kredytów hipotecznych, zwiększają popyt na mieszkania na wynajem.

Rekordowy wynik 2022 i zwiększenie udziału rynku wtórnego

Rok 2022 zamknął się w sektorze PRS rekordowo wysokim wolumenem transakcji. Wynik na poziomie 150 mln euro to najlepszy rezultat uzyskany w tym segmencie w historii młodego, polskiego rynku – zaznaczają eksperci Avison Young. Spośród siedmiu transakcji zawartych w sektorze w minionym roku pięć było zlokalizowanych w Warszawie.

Ze względu na swoją początkową fazę rozwoju, sektor PRS w Polsce jest zdominowany przez transakcje na rynku pierwotnym, gdzie budynki nabywane są bezpośrednio od deweloperów. Avison Young zaznacza jednak, że w ubiegłym roku tak wysoki wolumen został zbudowany również dzięki wyjątkowo dużemu udziałowi transakcji rynku wtórnego - sprzedaży portfela Catelli, która wyszła z Polski. Portfel ten obejmował lokale mieszkaniowe w Złotej 44 w Warszawie oraz budynki Pereca 11 w Warszawie i Trio w Krakowie.

Pozostałe transakcje sfinalizowane w 2022 roku to sprzedaż 138 mieszkań w Studio Plac Dominikański we Wrocławiu, zakup 136 lokali w warszawskiej inwestycji Unique Tower, zakup 116 lokali w projekcie Wola Nowa w Warszawie, czy sprzedaż przez 55 mieszkań w warszawskiej inwestycji Metro Połczyńska.

Należy jednak pamiętać, że jednocześnie zostało zrealizowanych wiele projektów w formule forward funding, podkreśla Avison Young.

Rzeczywista dynamika rynku  

Rynek inwestycyjny PRS charakteryzuje się różnymi rodzajami akwizycji, w zależności od statusu projektu. W przypadku większości umów podpisywanych w latach 2021-2022 w Polsce mieliśmy do czynienia z finansowaniem typu forward, kiedy strony zawierają umowę kupna-sprzedaży na początku procesu budowlanego. Inwestor zapewnia finansowanie poszczególnych etapów projektu, najczęściej w formie zaliczek na poczet ceny zakupu.

Tym samym, transakcje typu forward funding, finalizowane przez około 2 lata, odzwierciedlają rzeczywistą dynamikę rynku i apetyt inwestorów na produkt PRS – podkreśla Avison Young. W latach 2021-2022 przedmiotem umów o finansowanie typu forward było około 6000 jednostek mieszkaniowych PRS w 15 inwestycjach, których łączny wolumen wyniósł około 700 mln euro. Najbardziej aktywnym inwestorem i niekwestionowanym liderem w projektach forward funding był w tym okresie Heimstaden Bostad, odpowiedzialny za ponad 60 proc. wolumenu transakcji. W konsekwencji podmiot jest również najprężniej rozwijającym się operatorem PRS w Polsce.

Główni gracze rynkowi

Fundusze inwestycyjne zazwyczaj kupują całe budynki, a nawet osiedla mieszkaniowe, które następnie przeznaczają pod najem instytucjonalny. Wraz z rozwojem sektora PRS w Polsce Avison Young obserwuje również zmiany w modelu współpracy. Popularnością cieszą się projekty realizowane w formule build-to-rent, gdzie nieruchomości mieszkalne budowane są od podstaw pod wynajem. Taka formuła pozwala na ujednolicenie późniejszych stawek czynszu.

Avison Young zauważa, że inwestorzy aktywni od samego początku na rynku PRS w Polsce ustępują teraz pola nowym graczom. Niekwestionowanym liderem pod względem liczby jednostek PRS na etapie budowy jest szwedzki Heimstaden Bostad, który ma 27 proc. udziału w całkowitych zasobach w budowie. Za nim uplasował się operator Resi4Rent, a dalej Vantage Rent i Resi Capital. Po wprowadzeniu na rynek wszystkich nowych projektów znajdujących się w budowie, Resi4Rent utrzyma dominującą pozycję w sektorze, stając się właścicielem 24 proc. zasobów. Heimstaden Bostad, najdynamiczniej rozwijający się operator, zajmować będzie druga pozycję z 17 proc. udziałem w rynku.

Jeśli chodzi o pochodzenie kapitału, w strukturze polskiego rynku PRS dominują inwestorzy z Izraela, Niemiec i Holandii. Ich transakcje stanowiły łącznie 75 proc. całkowitego wolumenu transakcji od 2014 roku.

Dalszy rozwój sektora

Jak czytamy w najnowszym raporcie Avison Young, w ciągu ostatnich dziewięciu lat łączny wolumen zamkniętych transakcji inwestycyjnych w sektorze PRS w Polsce przekroczył 325 mln euro.

Pod względem popytu rynek PRS rozwija się aktualnie bardzo dynamicznie, czemu paradoksalnie sprzyja sytuacja geopolityczna i makroekonomiczna. Konflikt w Ukrainie generuje napływ potencjalnych najemców, wysokie stopy procentowe utrudniają potencjalnym kupującym uzyskanie kredytu na zakup własnego mieszkania.

Z drugiej strony, część inwestorów wstrzymuje lub renegocjuje nowe projekty ze względu na rosnące koszty budowy, wynikające ze wzrostu cen energii i surowców, destabilizacji łańcuchów dostaw oraz wzrostu kosztów finansowania.

Patrząc jednak na działania inwestycyjne na rynku PRS z perspektywy końca 2022 roku, Avison Young spodziewa się dalszego rozwoju inwestycji w tym sektorze. Przy założeniu, że koszty i strategie finansowania przyjęte przez banki nie staną temu na przeszkodzie.

Nieruchomości mieszkaniowe oraz projekty handlowe typu „convenience”, czyli te związane z realizacją podstawowych ludzkich potrzeb, uważane są za najbezpieczniejsze w czasach powszechnej niepewności rynkowej. Avison Young dodaje, że sektor mieszkań na wynajem PRS będzie się rozwijał nie tylko ze względu na inflację czy wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych, ale również dzięki zmieniającemu się postrzeganiu własności mieszkania. W całej Europie od wielu lat rośnie liczba osób wynajmujących mieszkanie, a nie posiadających je na własność. Trend najmu zaczyna nabierać rozpędu dzięki większej mobilności Polaków i częstszym zmianom, które w pewnym stopniu umożliwiła także pandemia. Dzieje się tak dlatego, że wynajem nie zobowiązuje do związania się na stałe z miejscem zamieszkania, ale daje możliwość elastycznych zmian, np. przeprowadzki do innego miasta w celach zawodowych.

Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca LBC Invest

Jaki sektor wygra w tym roku w wyścigu inwestycyjnym? Czy inwestorzy, którzy poszukują w Polsce okazji, postawią jak w roku ubiegłym przede wszystkim na biurowce? Czy rynek transakcji inwestycyjnych zdominują magazyny i parki handlowe?                                                                                                                      

Zmiany zachodzące w globalnej gospodarce nie wywarły znaczącego wpływu na decyzje funduszy i postrzeganie Polski jako atrakcyjnej lokalizacji inwestycyjnej. Choć inwestorzy coraz ostrożniej podejmują decyzje o transakcjach, rok 2022 zamknął się na krajowym rynku porównywalną wartością wolumenu inwestycyjnego w sektorze nieruchomości komercyjnych jak rok poprzedni. Podobnie było też w całym w regionie CEE. Polska utrzymała przy tym pozycję lidera w Europie Środkowo Wschodniej z większościowym udziałem w całkowitym wolumenie inwestycyjnym odnotowanym w regionie.

Zdetronizowane magazyny

Wśród aktywów, które zmieniły właściciela w minionym roku dominowały nieruchomości biurowe, które zepchnęły sektor logistyczny z dominującej pozycji, zajmowanej na przestrzeni dwóch poprzednich lat. Łączna wartość wolumenu inwestycyjnego w 2022 roku w Polsce przekroczyła wartość 5,8 mld euro, z czego jedną trzecią udziału miał sektor magazynowy. Transakcje dotyczące obiektów logistycznych osiągnęły wartość 2 mld euro i uplasowały się pod względem wartości na drugiej pozycji po biurach. Aktywność inwestorów w przypadku nieruchomości magazynowych skurczyła się w ubiegłym roku o ponad 30 proc. w porównaniu z rokiem poprzednim.

W segmencie nieruchomości handlowych odnotowany został natomiast w zeszłym roku najlepszy wynik w ciągu ostatnich lat. Wolumen transakcyjny znacznie przekroczył rezultat zarejestrowany rok wcześniej. Akwizycje w sektorze handlowym w 2022 zamknęły się na naszym rynku wynikiem 1,5 mld euro. Przedmiotem transakcji w przeważającej mierze były niewielkie parki handlowe i obiekty typu convenience, ale właściciela zmieniły też większe centra handlowe w miastach regionalnych.

Skrupulatne analizy wartości aktywów i oczekiwanie na okazje

Inwestorzy większą wagę przykładają aktualnie do lokalizacji obiektów i uważniej przyglądają się strukturze najemców. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się nadal dobrze zlokalizowane magazyny i parki handlowe, zabezpieczone atrakcyjnymi umowami najmu. Poszukiwane są również grunty pod parki handlowe i inwestycje mieszkaniowe przygotowywane pod wynajem instytucjonalny. Procesom negocjacji towarzyszą jednak teraz skrupulatne analizy związane z oceną wartości inwestycyjnej aktywów, jak również kwestiami z zakresu ESG. Bardzo istotnym aspektem przy podejmowaniu decyzji jest jakość i stabilność umów zawartych z najemcami.

Polska pozostaje nadal w kręgu zainteresowania funduszy, przede wszystkim z USA, Niemiec i RPA, ale swój udział w transakcjach na naszym rynku zwiększa również kapitał z krajów regionu CEE. Niemniej, na ten rok prognozowane jest spowolnienie na rynku inwestycyjnym. Kupujący oczekują bowiem na przeceny. W wielu przypadkach występuje spora rozbieżność pomiędzy kupującymi i sprzedającymi, jeżeli chodzi o szacowaną wartość nieruchomości. W skutecznym dobijaniu targów nie pomagają też wysokie koszty finansowania inwestycji, restrykcyjne warunki udzielania kredytów, a także prognozy dotyczące globalnej recesji. W tle jest także skokowy wzrost cen energii i coraz bardziej wymagająca, unijna polityka klimatyczna.

Koszty finansowania a stopy kapitalizacji

Niesprzyjający klimat gospodarczy, inflacja i rosnące wydatki związane z utrzymaniem budynków oraz wysokie koszty finansowania inwestycji przyniosły korektę cen aktywów na wszystkich rynkach europejskich, choć w Polsce znacznie mniejszą niż na Zachodzie Europy. Spowolnienie na rynku transakcji inwestycyjnych staje się coraz bardziej zauważalne w całej Europie. Trudno się temu dziwić, biorąc pod uwagę, wysoki poziom kosztów zadłużenia, który zbliżony jest aktualnie do wysokości stóp kapitalizacji dla najatrakcyjniejszych aktywów.

Sytuacja może jednak ulec poprawie. Już ubiegły rokprzyniósł znaczący wzrost czynszów w sektorze magazynowym, zarówno w Polsce, jak i na rynkach europejskich. Mimo zmian, polski rynek magazynowy jest wciąż jednym z najtańszych w Europie. Poza niższymi stawkami wynajmu powierzchni, oferujemy również wykwalifikowaną kadrę, niższe koszty prowadzenia działalności i lokalizację w pobliżu rynków zbytu, co ma znaczenie w kontekście nearshoringu i przenoszenia produkcji z Azji. Według ostatniego raportu Reuters Polska jest najchętniej wybieranym do tego celu krajem przez firmy europejskie. O inwestycje produkcyjne z Azji konkurujemy z Czechami i Węgrami. Czas pokaże, jak dużo z projektów, które są aktualnie w procesie analizy przypadnie nam w udziale.

Magazyny w budowie

W minionym roku sektor magazynowy oraz handlowy były najszybciej rozwijającymi się segmentami na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Krajowe zasoby magazynowe powiększyły się do ponad 28 mln mkw., dzięki oddaniu największej ilości nowej powierzchni w historii polskiego rynku. Za rekordowo wysoką podażą podążał wysoki popyt. W ubiegłym roku zakontraktowane zostało 6,8 mln mkw. powierzchni magazynowych, niewiele mniej niż w najlepszym pod tym względem 2021 roku.

Skala rozwoju nieruchomości przemysłowych i logistycznych w Polsce jest bardzo duża. A potencjał wzrostu w obrębie najważniejszych dla sektora obszarów, m.in. w regionie Warszawy, Poznania, czy na Śląsku jest wciąż bardzo duży. W budowie na terenie kraju pozostaje relatywnie duża ilość powierzchni - 3,4 mln mkw.

Niemniej, w ubiegłym roku mogliśmy obserwować spadek liczby inwestycji rozpoczynanych w kolejnych kwartałach. Wpływ na to miał przede wszystkim wzrost cen materiałów budowlanych oraz kosztów finansowania, a także mniejsza aktywność funduszy inwestycyjnych. Korekta wartości nieruchomości spowodowała także spadek nowej podaży na większości magazynowych rynków europejskich.

Duże zapotrzebowanie na powierzchnie logistyczne

Prognozy rynkowe mówią o dalszym wzroście czynszów za powierzchnie magazynowe. Po ubiegłorocznych podwyżkach stawek, które w Polsce wyniosły średnio 20 proc., nadal jesteśmy konkurencyjnym rynkiem na tle Europy. Siłą napędową dla rynku magazynowego są teraz przede wszystkim firmy z sektora logistycznego i firmy produkcyjne oraz wolniej już rozwijający się rynek e-commerce.

Skutkiem wysokiego zapotrzebowania na powierzchnię jest niski wskaźnik pustostanów utrzymujący się w sektorze przemysłowo-logistycznym na rynkach Europy Środkowo-Wschodniej, który nie przekracza średnio 5 proc. W najbardziej wziętych lokalizacjach popyt na magazyny jest często wyższy niż podaż.

Zwolnienie tempa realizacji projektów handlowych

Wyższa płynność odnotowana na rynku inwestycyjnym w 2022 roku w segmencie nieruchomości handlowych w Polsce także może zostać w tym roku schłodzona przez niekorzystne zjawiska gospodarcze oraz wysokie koszty finansowania projektów. Zagrożeniem dla sektora jest mniejsza dynamika sprzedaży detalicznej, a także rosnące koszty eksploatacji obiektów.

W tym roku również na rynku handlowym przewidywane jest zwolnienie tempa realizacji nowych projektów. W 2022 roku sektor wzbogacił się w Polsce aż o 350 tys. mkw. nowej powierzchni, z czego większość weszła na rynek w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców.

W budowie pozostaje około 300 tys. mkw. powierzchni przeznaczonej pod handel, choć plany deweloperów były wcześniej znacznie szersze. Zdecydowana większość mieści się w realizowanych parkach handlowych, których podaż w następnych latach będzie się jeszcze zwiększać. Specyfiką polskiego rynku w segmencie handlowym jest przebudowa obiektów, w których najemcą były hipermarkety Tesco, a które sukcesywnie zmieniane są w nowe centra zakupowe.

Na wzrost popularności retail parków, zarówno wśród klientów, jak i inwestorów paradoksalnie składa się rosnąca inflacja i spadek siły nabywczej pieniądza. Wynika to z profilu tych obiektów, które zwykle zapewniają ofertę dyskontową. Mniejsze, lokalne obiekty handlowe, które umożliwiają dokonywanie wygodnych, codziennych zakupów w okolicy domu z roku na rok zyskują na znaczeniu.

Parki handlowe rosną przede wszystkim w mniejszych miejscowościach, gdzie istnieje jeszcze luka podażowa. Ich atutem są niższe koszty inwestycji i ​​opłaty eksploatacyjne w porównaniu z większymi centrami. W kolejnych latach ten rynek będzie zwiększał swój potencjał inwestycyjny i nadal będzie się cieszył zainteresowaniem inwestorów.

Avison Young reprezentował w transakcji sprzedającego.

White Stone Development sprzedał biurowiec Celebro do Eika Real Estate Fund, reprezentowanego przez podmiot Eika Asset Management. Celebro to nowoczesny budynek biurowy klasy A, oferujący ok. 7 200 mkw GLA i znajdujący się w Warszawie przy ulicy Gładkiej 22. Został zaprojektowany przez prestiżowe biuro architektoniczne Kuryłowicz & Associates. Wybudowany w 2019 roku, posiada certyfikat BREEAM New Construction Very Good.

Celebro jest wynajęty w 100%. Największym najemcą jest Avon, związany z tą lokalizacją od ponad 20 lat. Część budynku została zaadaptowana na potrzeby ośrodka badan klinicznych dla najemcy Pratia z grupy Neuca – jednej z największych firm farmaceutycznych w Europie Środkowo-Wschodniej. Pod koniec 2022 roku Pratia uruchomiła na Gładkiej najnowocześniejszy ośrodek badań klinicznych w Europie MTZ powered by Pratia, koncentrujący się na terapii onkologicznej.

Nabywca budynku, Eika Real Estate Fund, reprezentowany przez Eika Asset Management, to litewski podmiot zarządzający aktywami. Portfel Eika składa się w głównej mierze z nieruchomości zdywersyfikowanych w różnych segmentach rynku, znajdujących się głównie na Litwie. Inwestor wychodzi jednak coraz bardziej na inne rynki Europy Środkowo-Wschodniej.

Anna Suchodolska, co-CEO i CFO w White Stone Development: “Jesteśmy dumni, że to właśnie nasz budynek przyciągnął nowego inwestora na polskim rynku, Eika. Celebro został wybudowany przez SPS Construction, spółkę z naszej grupy, następnie wynajęty świetnym najemcom, sprawnie zarządzany, dlatego jesteśmy pewni, że oddajemy znakomity produkt inwestycyjny w ręce nowego właściciela.”

Viktorija Orkine, CEO w Eika Asset Management: “Cieszymy się z finalizacji tej transakcji, która jest naszą pierwszą inwestycją na polskim rynku. Po zbudowaniu silnego portfolio na Litwie, zdecydowaliśmy o rozszerzeniu naszego zakresu terytorialnego. Zrealizowaliśmy już pierwsze inwestycje na Słowacji i Łotwie. Postrzegamy polski rynek nieruchomości jako silny i stabilny, dlatego rozważamy tutaj kolejne możliwości inwestycyjne.”

Michał Ćwikliński, Principal, Managing Director w Avison Young: “Transakcja Celebro potwierdza atrakcyjność warszawskiego rynku biurowego. W obecnych czasach niepewności, inwestorzy dokładniej analizują swoje inwestycje, często skłaniając się ku nieruchomościom o niższym stopniu ryzyka. Takim z aktywem z pewnością jest Celebro – nowy, z silnymi najemcami, bardzo dobrze skomunikowany z resztą miasta.”

Avison Young reprezentował sprzedającego. Zespół CMS doradzał z kolei w kwestiach prawnych, zespół MDDP – podatkowych.

Kupujący korzystał z usług doradczych Eversheds Sutherland, TPA oraz JLL.

Autor  Piotr Szymoński, Director w Walter Herz

Inwestorzy poszukują projektów, które mogą zapewnić dobry zysk. Czy w najbliższym czasie będziemy obserwować wysyp inwestycji opartych na zmianie funkcji istniejących nieruchomości na zabudowanych gruntach?  

Trend związany z konwersjami nieruchomości staje się stałym elementem krajobrazu inwestycyjnego na naszym rynku. Pustych działek w atrakcyjnych lokalizacjach dużych miast prawie już nie ma, deweloperzy zmuszeni są więc sięgać po zabudowane parcele. Wszyscy uczestnicy rynku nieruchomości są zgodni, że ilość tego typu projektów w najbliższych latach będzie rosła.

Kapitał poszukuje bowiem projektów, które mogą zapewnić atrakcyjną stopę zwrotu. W wielu przypadkach na zabudowanych gruntach w nowych budynkach komercyjnych może powstać dużo większa powierzchnia GLA niż wcześniej stojących. Zakup takiej działki to też w wielu przypadkach jedyna możliwość realizacji inwestycji o określonej skali w danej lokalizacji.

Spodziewamy się wiec, że inwestorzy coraz częściej będą sięgać po zabudowane działki i podejmować się nieco trudniejszych inwestycji, związanych z wyburzeniami lub przekształceniem obiektów w inne funkcje, pod warunkiem, że przyniosą oczekiwany zysk. Mówimy tu raczej o wyburzeniach zabudowań, o ile nie będzie chodziło o zabytki, ponieważ przebudowa biurowca czy centrum handlowego w celu nadania mu nowej funkcji jest często nieopłacalna. Trend związany z zastępowaniem starszych budynków nowymi będzie się umacniał także ze względu na brak miejscowych planów zagospodarowania, które obejmują tylko około 30–50 proc. obszarów aglomeracji. 

Kasacja zdekapitalizowanych biurowców  

Patrząc na rynek nie trudno zauważyć, że część starszych budynków biurowych nie jest atrakcyjna dla potencjalnych najemców. Szczególnie dotyczy to nieruchomości, które nie są efektywne energetycznie i wymagają bardzo dużych nakładów finansowych w celu zapewnienia standardów pod względem energochłonności, których dziś oczekują najemcy. W takich budynkach efektywna wartość czynszu jest niższa niż wartość gruntu, na jakim stoją. Z tego powodu inwestorzy coraz częściej analizują możliwość wykorzystania parceli, na których są posadowione takie obiekty pod projekty mieszkaniowe. Przykładem tego typu transakcji jest choćby zakup przez Echo Investment w 2020 roku części kompleksu biurowego Empark w Warszawie od austriackiego inwestora Immofinanz, na terenie którego ma powstać projekt na około 1200 mieszkań.

Nadchodzące miesiące pokażą, czy na terenie warszawskiego Służewca, gdzie w największej strefie biznesowej w kraju prawie jedna czwarta biur jest niewynajęta będą realizowane kolejne inwestycje z wyburzeniami nieatrakcyjnych rynkowo budynków w tle.

Innym przykładem zakupu działki z biurowcem do wyburzenia pod inwestycję mieszkaniową jest też projekt Develii. W miejscu starego biurowca przy ulicy Ślężnej we Wrocławiu deweloper wybuduje mieszkania i lokale użytkowe.

Działkę, na której posadowiony jest niewykończony budynek biurowo-administracyjny na warszawskich Bielanach kupił też Dom Development z myślą o jego wyburzeniu.  

Do kasacji idzie też warszawski budynek biurowy Atrium International. Firma Strabag Real Estate u zbiegu ulicy Grzybowskiej i Jana Pawła II, w miejscu nieczynnego biurowca planuje zrealizować kompleks biurowo-hotelowy Upper One. Deweloper chce w tej lokalizacji wybudować 131,5 metrowy biurowiec i 55 metrowy hotel. Kompleks zaoferuje 35,9 tys. mkw. biur i około 11 tys. mkw. GLA przestrzeni hotelowej. Inwestor otrzymał już pozwolenia na rozbiórkę i budowę. Upper One ma być ukończony w 2026 roku.

To nie pierwszy tego typu projekt zrealizowany przez te firmę w Warszawie. Wcześniej deweloper przeprowadził już proces wyburzenia starego biurowca przy ulicy Tamka i w jego miejscu wybudował hotel dla niemieckiej sieci Motel One.

Z krajobrazu warszawskiego centrum zniknąć ma również biurowiec Ilmet usytuowany przy rondzie ONZ. Budynek kilka lat temu kupiła Skanska, która planuje wyburzenie obiektu oddanego w 1997 roku i zstąpienie go nowoczesną wieżą biurową.

Firma Ghelamco Poland złożyła natomiast niedawno wniosek o pozwolenie na budowę budynku biurowo-usługowego przy ulicy Towarowej w Warszawie, który ma stanąć na działce, gdzie wyburzany będzie blok z 21 mieszkaniami.

Obiekty handlowe do rozbiórki

Zmiany rynkowe stanowią też duże wyzwanie dla właścicieli centrów handlowych z uwagi na rosnące koszty eksploatacyjne. Wielu kluczowych najemców ma zabezpieczone w umowach ograniczenie wzrostu tych opłat, co będzie skutkowało rosnącą luką budżetową wpływającą bezpośrednio na obniżenie zysku operacyjnego (NOI), który jest podstawą wyceny aktywów.

Liczne centra handlowe radzą sobie bardzo dobrze, zapewniając najemcom wysokie obroty, które uzasadniają wysokość opłat czynszowych i eksploatacyjnych. Jednak niektóre obiekty, które utraciły głównych najemców mają kłopot z rentownością. Wartość takich nieruchomości z inwestycyjnego punktu widzenia coraz bardziej zbliża się do wartości działki, na której stoją.  

Zakup centrum handlowego Land na warszawskim Służewcu przez belgijskiego dewelopera Ghelamco jest dobrym tego przykładem. Po wyburzeniu ponad dwudziestoletniego budynku ma w tym miejscu powstać projekt mix use oferujący ponad 37 tys. mkw. powierzchni biurowej i handlowej. Innym przykładem jest konwersja zamkniętego CH Sosnowiec w centrum logistyczne.

Do rozbiórki poszła również krakowska Galeria Plaza. W miejsce nieaktywnego centrum handlowego Strabag Real Estate zrealizuje kompleks kilku obiektów. Inwestycja jest na etapie projektowania. Realizacja wielofunkcyjnego kompleksu zaplanowana została na lata 2023-2025.

Kolejnym przykładem realizacji projektów mixed-use w miejscu dawnych zabudowań jest m.in. inwestycja firmy Echo Investment na terenie obecnego warszawskiego CH Jupiter usytuowanego przy ulicy Towarowej, czy przygotowywany kompleks mieszkalno-komercyjny w miejscu hipermarketu Tesco Kabaty.  

Zagospodarowywanie terenów przemysłowych

Rozwój aglomeracji miejskich na przestrzeni ostatnich dekad sprawił, iż wiele terenów przemysłowych sąsiaduje obecnie z osiedlami mieszkaniowymi czy kompleksami komercyjnymi. Z urbanistycznego punktu widzenia zmiana funkcji obszarów industrialnych wydaje się wręcz koniecznością.

Przykładów tego typu transakcji w ostatnim czasie nie brakuje. W sierpniu 2022 Grupa Arche zakupiła teren dawnej elektrociepłowni Szombierki w Bytomiu. Na blisko 18 ha gruncie inwestor planuje zrealizować miastotwórczy projekt z hotelem i gastronomią.

We wrześniu 2021 White Stone sfinalizował zakup 20 ha terenu w sąsiedztwie huty ArcelorMittal w Warszawie, na której chce wybudować wielofunkcyjny projekt z mieszkaniami i biurami.

Po drugiej stronie Wisły Okam nabył w sierpniu 2021 zakłady przemysłowe FSO na Żeraniu. Dotychczas obiekt, na terenie którego w ubiegłym roku zrekomercjalizowaliśmy ponad 150 tys. mkw. powierzchni, wykorzystywany jest na cele magazynowe i produkcyjne.

Dobrym przykładem rewitalizacji terenów przemysłowych może być też warszawska Wola, gdzie w miejscu obiektów poprzemysłowych wyrosły nowoczesne kwartały miasta. W podobny sposób zmienia się też Praga, gdzie mamy dziś Konesera, Bohemę, Port Praski, Soho, czy nowy kompleks w miejscu fabryki PZO. 

Szanse i zagrożenia

Ważnym elementem, który wpłynie na dynamikę konwersji nieruchomości w najbliższych latach będzie finalny kształt ustawy, nad którą pracuje Ministerstwo Rozwoju i Technologii. Nowe prawo ma ułatwić przekształcanie budynków handlowych i biurowych w mieszkania, niezależnie od obowiązującego w danej lokalizacji planu zagospodarowania.

Tego typu inwestycje wiążą się z wyższymi kosztami związanymi z wyburzeniem budynków oraz wydłużonym czasem realizacji. To proces obejmujący od trzech do ośmiu lat. Z drugiej strony, generowany przez nieruchomość przychód z wynajmu w czasie przygotowań do zmiany funkcji znacząco poprawia parametry finansowe tych długodystansowych przedsięwzięć, równoważąc ryzyko.

Podaż atrakcyjnie położonych nieruchomości gruntowych z roku na rok jest coraz mniejsza. Spodziewamy się zatem, że w najbliższych latach realizowanych będzie coraz więcej projektów, w których przekształcane będą funkcje obiektów. Już teraz widać, że inwestorzy coraz częściej analizują pod tym względem potencjał aktywów. Jednocześnie coraz więcej projektów wymaga wsparcia doradczego w obszarze wynajmu.

Transformacje funkcji na rynku nieruchomości są gorącym trendem, jednak ograniczenia planistyczne oraz prawno-administracyjne zweryfikują ostateczną ilość takich projektów, przede wszystkim na podstawie możliwych do osiągnięcia przez deweloperów marży.