Biznes

Jakie inwestycje są teraz planowane? Pod jakie projekty poszukują gruntów inwestorzy?

Przede wszystkim poszukiwane są grunty pod projekty magazynowe, produkcyjne i mieszkaniowe. Szczególnie optymistycznym sygnałem jest rosnąca ilość zapytań, jakie otrzymujemy od inwestorów produkcyjnych FDI, którzy chcą relokować do Polski produkcję czy działalność dystrybucyjną. W minionym roku mogliśmy obserwować już także pakietowe transakcje dotyczące nabywania gruntów inwestycyjnych.      

Ze względu na rozkwit logistyki i sektora magazynowego dużym powodzeniem cieszą się działki położone na obrzeżach dużych miast. Szczególnie lokalizacje w pobliżu Warszawy, Wrocławia, Krakowa, Trójmiasta, czy Poznania, oferujące dobry dostęp do największych szklaków komunikacyjnych. Daje się również zauważyć zainteresowanie gruntami usytuowanymi w mniejszych ośrodkach miejskich, co wynika z konieczności rozbudowy logistyki dla szybko wzrastającego sektora e-commerce.  

Deweloperzy mieszkaniowi potrzebują ziemi pod tradycyjne inwestycje skierowane do klientów indywidualnych, ale także pod projekty dla coraz bardziej aktywnych w Polsce inwestorów z segmentu PRS. Obserwujemy również stabilne zainteresowanie gruntami w najlepszych, centralnych lokalizacjach ze strony sektora biurowego. Należy jednak zaznaczyć, że inwestorzy odchodzą od projektów spekulacyjnych w miejscach oddalonych od centrów miast. Nie zmieniła się natomiast otwartość na realizację inwestycji w obrębie centralnych obszarów miejskich. Niektóre projekty biurowe przeprojektowywane są na mieszkaniowe, a w przygotowywanych kompleksach multifunkcyjnych planowana jest budowa większej ilości mieszkań.

Pandemia wpłynęła na zmianę strategii wielu inwestorów. Niektórzy deweloperzy częściowo odsprzedają posiadane grunty, chcąc skupić się tylko na projektach z sektora, który stanowi podstawę ich działalności. I tak, na przykład firmy budujące mieszkania, które przed pandemią planowały realizację biurowe czy hotelowe odchodzą od tych zamierzeń. Stąd m.in. w atrakcyjnych punktach Wrocławia, czy Gdańska pojawiły się interesujące parcele pod projekty biurowe.

Na uwagę zasługuje również coraz silniejsze zainteresowanie naszym rynkiem ze strony inwestorów, którzy dotąd nie lokowali kapitału w Polsce. Pokazują to choćby ogłoszone niedawno decyzje szwedzkiego operatora Heimstaden, czy amerykańskiej firmy Nuveen oraz zapowiedź cyklu kolejnych transakcji w nadchodzących miesiącach.

Nie sposób nie zauważyć, że zdecydowanie dłużej trwa obecnie proces decyzyjny. Inwestorzy są bardziej ostrożni. Analizy techniczne i komercyjne przed zakupem gruntów przeprowadzane są w jeszcze bardziej drobiazgowy sposób niż wcześniej.  

Ze względu na rosnące trudności z uzyskiwaniem finansowania bankowego firmy poszukują też alternatywnych form zabezpieczania gruntów, jak na przykład JV. Na początku tego roku mieliśmy m.in. okazję przeprowadzić proces doradczy przy tworzeniu JV dla projektu o wartości ponad 140 mln zł. Był to już trzeci tego typu projekt, w którym uczestniczyliśmy w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Pokazuje to również, że uczestnicy rynku coraz chętniej otwierają się na bardziej nieszablonowe rozwiązania.   

Jak kształtują się ceny?  

W poprzednich latach notowany był regularny wzrost cen gruntów pod inwestycje we wszystkich segmentach. Aktualnie stawki utrzymują się na poziomie sprzed roku. Jestem jednak przekonany, że długofalowo ceny najciekawszych gruntów inwestycyjnych nadal będą rosły. Spadająca rentowność alternatywnych źródeł alokacji kapitału zachęca bowiem do inwestowania w nieruchomości. Poza tym, atrakcyjnych działek jest mało, wiec ich ceny pozostaną wysokie, a w niektórych lokalizacjach wkrótce znów zobaczymy ich wzrost.   

Z najwyższymi stawkami wywoławczymi dotyczącymi gruntów pod magazyny mamy do czynienia w aglomeracji warszawskiej, będącej największym centrum logistycznym w kraju. W obrębie Warszawy ziemia kosztuje od 450 zł/mkw. do 650 zł/mkw. Działki usytuowane przy głównych drogach, które znajdują się kilkanaście do około 30 km od miasta są wyceniane już o połowę niżej.      

Kolejną lokalizacją, w której koszt zakupu ziemi pod magazyny jest największy to Kraków. W stolicy Małopolski ceny zaczynają się od 400 zł/mkw. W aglomeracji wrocławskiej, gdzie obserwujemy aktualnie największy skok zainteresowania inwestycjami w segmencie logistycznym, stawki są nieco niższe niż w Krakowie. Ceny kształtują się od 200 zł/mkw. Za najatrakcyjniejsze tereny pod logistykę ostatniej mili trzeba jednak zapłacić około 300 zł/mkw. W pobliżu Poznania grunty pod magazyny w porównaniu z Wrocławiem są dwukrotnie tańsze.  

Gorącym towarem wciąż są działki pod inwestycje mieszkaniowe w dobrze skomunikowanych obszarach największych miast. I tu znów najwyższymi cenami charakteryzuje się Warszawa. Wśród ostatnich transakcji mamy na przykład sprzedaż działek na warszawskim Mokotowie, gdzie kupujący płacili za metr od 14 tys. zł nawet do przeszło 16 tys. zł. W ciągu ostatniego roku, pomimo pandemii, w najciekawszych dzielnicach Krakowa i Warszawy ziemia nadal drożała.

W zewnętrznych dzielnicach Warszawy ceny są niższe, pokaźnych rozmiarów parcele na obszarach mniej zurbanizowanych sprzedawane są w cenie 2 tys. zł - 3 tys. zł/mkw.      

W sytuacji, kiedy banki zaostrzyły warunki finansowania, a dla niektórych branż całkowicie wstrzymały kredytowanie realizacja nowych projektów stała się dla wielu firm wyzwaniem. Dla inwestorów posiadających własne nieruchomości sposobem na zdobycie kapitału może być ich sprzedaż i dzierżawa zwrotna. Transakcja w formule sale and leaseback umożliwia odmrożenie zablokowanych środków, pozyskanie funduszy taniej niż w banku, a przy tym możliwość dalszego korzystania z nieruchomości na zasadzie wynajmu.  

Tego typu transakcje to przede wszystkim szansa na wykorzystanie doskonałej koniunktury rynkowej przez sektor magazynowy, który rozwija się aktualnie w bezprecedensowym tempie. Skalę zainteresowania nieruchomościami z tego segmentu w ostatnim czasie pokazują choćby statystyki rynku inwestycyjnego. W pierwszej połowie 2020 roku, jak wynika z danych Walter Herz, niemal połowa akwizycji w Polsce dotyczyła biurowców. A już w trzecim kwartale biura wyparła logistyka, która w tym okresie odpowiadała za 70 proc. całkowitego wolumenu transakcji. 

Rozwój nowych inwestycji magazynowych jest jednak znacznie utrudniony w sytuacji, kiedy banki zakręcają kurek i selektywnie podchodzą do finansowania nieruchomości. Inwestorzy muszą dysponować dziś wkładem własnym na poziomie 35–40 proc., czy wykazać się przednajmem lub przedsprzedażą przekraczającą nawet 50 proc. Podczas, gdy wcześniej wystarczające było 20-30 proc. wkładu własnego.  

Opcja dla rynku nieruchomości

- Dla sektora magazynowego i przemysłowego, które przeżywają teraz okres ekspansji transakcje sale and leaseback to znakomity sposób na uwolnienie środków na reinwestycje. Takie umowy przeważnie nie są szeroko komunikowane. Niemniej zainteresowanie tego typu projektami w różnych segmentach rynku nieruchomości w ostatnim czasie mocno wzrosło. Decydują się na nie firmy, które poszukują pozabankowych źródeł finansowania. Obecnie prowadzimy dwie tego typu transakcje dla klientów produkcyjnych z branży automotive. Ich zaletą jest czas, bo tego typu proces można przeprowadzić relatywnie szybko – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz.  

- Sale and leaseback to opcja, która w Polsce nie była dotąd często wykorzystywana w odróżnieniu na przykład od Stanów Zjednoczonych, gdzie jest rynkowym standardem. Ilość kapitału obecna na naszym rynku jest teraz znaczna. Takie transakcje budzą m.in. zainteresowanie funduszy inwestycyjnych, dla których nabycie nieruchomości połączone z jej wieloletnim wynajmem jest bardzo atrakcyjnym wyborem. Sukcesywnie wzrastające znaczenie naszego kraju jako rynku do lokowania kapitału powoduje natomiast, że przyciągamy nowych inwestorów. Wolumen transakcji inwestycyjnych wzrastał w ostatnich latach regularnie, by w 2019 roku osiągnąć rekordową wartość ponad 7 mld euro. I nawet niełatwy, ubiegły rok przyniósł niezły rezultat - 5,5 mld euro – dodaje Bartłomiej Zagrodnik.

Transakcje sale and leaseback wiążą się z wieloma korzyściami. Sprzedając nieruchomość firma pozbywa się obciążeń związanych z zarządzaniem obiektem i może skupić się na swoim core business. Optymalizuje się również baza kosztowa firmy, w przypadku sprzedaży nieruchomości kilkudziesięcioletni okres amortyzacji zastępuje jedna faktura czynszowa. Poza tym, firma nie tylko nie ma potrzeby przenoszenia biznesu do innej lokalizacji, ale także wciąż utrzymuje kontrolę nad wynajmowaną nieruchomością. A w efekcie transakcji poprawia wynik finansowy i zyskuje kapitał na inwestycje.

Rekordowa wartość transakcji w Europie i Azji  

Analitycy Walter Herz zwracają uwagę, że liczba transakcji sale and leaseback rośnie w okresach, kiedy pogarsza się ogólna sytuacja ekonomiczna. W czasie kryzysu w 2008 roku ich wartość w Europie sięgnęła aż 13 mld euro. W ostatnich latach wolumen takich transakcji wzrastał. W 2019 roku w Europie i Azji osiągnął rekordową wartość sprzedaży. Aż 430 transakcji zrealizowanych w Europie przyniosło w 2019 roku sprzedaż o wartości 23,1 mld euro. Tym samym, pobity został rekord z 2018 roku, wynoszący 17 mld euro.   

W minionym roku mogliśmy także obserwować kolejne, duże transakcje sale and leaseback. W maju 2020 roku kompleks magazynów w Wielkiej Brytanii przejęła Aviva Investors  za 107 mln funtów od producenta odzieży Next, który następnie wydzierżawił nieruchomość. Investcorp wykupił z kolei siedzibę Coca-Coli w Belgii za 88 mln dolarów.  

W Polsce również notowane były tego rodzaju transakcje. W czerwcu minionego roku spółka DSV, globalny dostawca usług transportowych i logistycznych zrealizowała transakcję w formule sale & leaseback z francuską firmą inwestycyjną Corum Asset Management, która dotyczyła nowego Międzynarodowego Centrum Usług Wspólnych DSV w Warszawie o powierzchni 20 tys. mkw.

Do większych transakcji przeprowadzonych w naszym kraju w ostatnim czasie należał także zakup za 81 mln euro przez Zeitgeist Asset Management dawnej, warszawskiej siedziby Urzędu Telekomunikacyjnego i Telegraficznego o powierzchni 49 mkw. od Orange. Inwestor zakupił również od Orange Pocztę Główną w Krakowie.

Ponadto, Towarzystwo Ubezpieczeń i Reasekuracji Warta sfinalizowało sprzedaż budynku biurowego z najmem zwrotnym przy alejach Jerozolimskich w Warszawie. Austriacka firma inwestycyjna FLE w ramach transakcji portfelowej nabyła zaś w Polsce pięć samoobsługowych hurtowni Makro Cash & Carry od niemieckiej firmy Metro, która nadal prowadzi hurtownie.   

Nadzieja na REIT-y

Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce wesprzeć mogą także REIT-ty (real estate investment trust), których temat powrócił w ostatnim czasie. Prace nad nimi trwają od 2016 roku. Kolejna wersja założeń dotyczących finansowania inwestycji na rynku nieruchomości przez osoby fizyczne i instytucje w zamian za dywidendę, ma być gotowa jesienią tego roku. Spółki powołane do tego celu mają szansę w dużym stopniu przyczynić się do rozwoju kolejnych projektów komercyjnych finansowanych przez rozproszony kapitał.   

Wprowadzenie podobnych regulacji w Czechach spowodowało zwiększenie udziału inwestorów czeskich z 1 proc. do 37 proc., wypierając fundusze zagraniczne. W Polsce rynek inwestycyjny dotyczący nieruchomości komercyjnych zdominowany jest wciąż przez inwestorów zagranicznych, którzy odpowiadają za około 95 proc. wartości transakcji.

Zanim jednak w naszym kraju przeprowadzona zostanie pierwsza transakcja za pośrednictwem REIT-ów minie jeszcze sporo czasu. Poza wprowadzeniem stosownej legislacji i utworzeniem samych spółek oraz zebraniem kapitału, trzeba przecież także przygotować sam proces transakcji, który również trwa wiele miesięcy. Mówimy więc o perspektywie nawet dwuletniej, kiedy będzie można ocenić skuteczność tego rozwiązania.

Miniony rok pokazał, że tradycyjne biura są niezastąpione dla relacji między ludźmi. Kreują kulturę organizacji, budują wspólnotę, co ma ogromne znaczenie dla efektywnej współpracy. Nie tylko w sektorze nieruchomości na pierwszy plan wysunęły się także kwestie związane z szerokim wykorzystywaniem rozwiązań przyjaznych środowisku. W rzeczywistości covidowej priorytetem stało się również bezpieczeństwo użytkowników obiektów biurowych i elastyczność systemowa.    

Czy istnieje skuteczniejsze potwierdzenie poziomu bezpieczeństwa i jakości oferowanej przestrzeni oraz wpływu budynku biurowego na środowisko niż certyfikat? Certyfikaty, którymi mogą się pochwalić najlepsze biurowce na rynku to gwarancja, że ich budowa przeprowadzona została według wyśrubowanych standardów, z poszanowaniem naturalnego ekosystemu. Potwierdzają również, że budynki plasują się w grupie projektów najbardziej ekologicznych i zaawansowanych technologicznie, a co za tym idzie energooszczędnych.  

Wymierne korzyści dla najemców

Zastosowane w nich rozwiązania pozwalają zmniejszyć zużycie wody i energii, a tym samym obniżyć koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości. Ekologiczne technologie obniżają zatem koszty związane z wynajmem.

Certyfikacja daje także pewność, że budynek jest najlepiej przygotowany w kontekście procedur dotyczących sanityzacji, ograniczenia możliwości występowania awarii oraz umożliwiają zarządzanie jakością powietrza i wody. A to czynniki, które w perspektywie nadchodzącego powrotu do biur są dla najemców decydujące.       

Powodów popularności atestacji budynków jest znacznie więcej. Certyfikaty podnoszą prestiż i atrakcyjność projektów dla użytkowników, ale również podnoszą wartość nieruchomości. Aspekt środowiskowy ma duże znaczenie przy wycenie budynków, a postępujące zmiany klimatyczne, odczuwane już przez mieszkańców większości regionów świata, tylko spotęgują rangę tego czynnika w przyszłości.  

Łatwiejsze finansowanie

Należy również wspomnieć o atutach certyfikacji w kontekście kredytowania. Banki, których działalność także wpisuje się dziś w trend green financingu, znacznie przychylnej oceniają takie projekty. Chętniej finansują „zielone” nieruchomości o minimalnym zużyciu energii, neutralne dla środowiska i o ograniczonym wpływie na środowisko.

- Trudno oprzeć się wrażeniu, że wszystkie drogi na rynku inwestycji biurowych prowadzą obecnie do certyfikacji budynków. Zastosowanie energooszczędnych i ekologicznych rozwiązań w projektach biurowych stało się wymogiem społecznym i ekonomicznym. Budynki przyjazne dla użytkowników i środowiska naturalnego przyciągają najemców, zainteresowanych teraz przede wszystkim bezpieczeństwem miejsca pracy – mówi Bogdan Borkowski, Prezes Zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa. – Zarówno budynek EQlibrium, jak i EQ2, którego realizację kończymy na warszawskiej Woli, powstały zgodnie z wymogami certyfikacji BREEAM. Także nasz trzeci biurowiec na Woli zrealizujemy zgodnie z wytycznymi BREEAM. - Ponadto w tym projekcie chcemy wykorzystać technologię umożliwiającą zastosowanie odnawialnych źródeł energii – dodaje.        

Bogdan Borkowski przyznaje, że aktualnie kluczowe znaczenie dla najemców ma jakość powietrza oferowana przez budynek. – Biurowiec EQ2 wyposażony został w centrale wentylacyjne umożliwiające dobór odpowiednich filtrów powietrza. W celu zwiększenia bezpieczeństwa poszczególne powierzchnie biurowe zaopatrzone zostały w odrębne systemy wentylacyjne. Dodatkowo, sieć wentylacyjną budynku zabezpiecza nadrzędny system BMS, który monitoruje, m.in. parametry powietrza – informuje Bogdan Borkowski.   

Przełomowe wydarzenia 2020 roku dodały jeszcze więcej energii do działania zespołowi Walter Herz. Ubiegły rok okazał się dla firmy bardzo udany. Był, nie tylko okresem niezwykle intensywnej pracy, ale także rozbudowy struktury i firmowego teamu. Pozwoliło to firmie dostosować się do globalnych zmian, jakie możemy obserwować na rynku nieruchomości komercyjnych. Dynamikę, z jaką Walter Herz weszła w 2021 rok odzwierciedla stylistyka nowego logo firmy.    

- W tym roku minie 9 lat odkąd doradzamy klientom działającym na rynku nieruchomości w segmencie komercyjnym w całej Polsce. Przez wszystkie te lata stale pracowaliśmy nad rozwojem firmy. Dziś mamy zgrany zespół i trzy oddziały. Regularnie zwiększa się liczba pracowników w firmie i tak też było w 2020 roku. Tworzymy nowe teamy projektowe. Chcemy być blisko klientów, by móc dostarczać im możliwie najbardziej pogłębione analizy, sprofilowane do indywidualnych potrzeb. Nie boimy się niestandardowych projektów i trudnych zadań. Skupiamy się na tym, żeby każdy klient otrzymał od nas realną wartość doradczą adekwatnie do ściśle sprecyzowanych wymagań, które w obecnych warunkach biznesowych i gospodarczych, jak wiemy, zmieniają się szybciej niż zwykle – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz.   

Rozbudowa zespołu pozwoliła Walter Herz zwiększyć kompetencje we wszystkich obszarach rynku nieruchomości i poszerzyć możliwości operacyjne. Dostrzegając nowe kierunki rozwoju rynkowego firma stworzyła dział dedykowany sektorowi magazynowemu, który do końca 2020 roku zdążył skutecznie zrealizować transakcje obejmujące ponad 90 000 mkw. powierzchni. Ponadto, ciągły rozwój działu Investment & Hospitality pozwolił Walter Herz  znacznie zwiększyć zakres usług na wszystkich etapach procesu inwestycyjnego oraz rozbudować portfolio klientów, co przyniosło w minionym roku możliwość doradzania przy sprzedaży projektów o wartości blisko 100 mln zł. Zespół odpowiedzialny za rynek biurowy udzielił z kolei w 2020 roku klientom wsparcia w renegocjacjach covidowych umów dotyczących prawie 130 000 mkw. powierzchni.

Przełom 2020 i 2021 roku był dla firmy, nie tylko czasem podsumowań, ale również awansów. Na wyższe stanowiska przeszło 7 osób, w tym dwie doświadczone seniorki Emilia Kalińska i Martyna Markiewicz otrzymały funkcję koordynatora na rozwijających się rynkach regionalnych, odpowiednio w Krakowie oraz Trójmieście, gdzie pokierują działaniami doradczymi dla klientów i będą nadal wzmacniać pozycję firmy na tych rynkach. Do firmowego teamu weszło kilka nowych osób. Na pokład Walter Herz trafił m.in. Piotr Szymoński, który objął stanowisko Director Office Agency. Firma nadal intensywnie poszukuje nowych pracowników specjalizujących się w doradztwie dla sektora magazynowego, biurowego oraz w zakresie rozwoju nowych inwestycji.   

- Zmiany w modelu działania Walter Herz związane są przede wszystkim z ewolucją rynku nieruchomości. Niemniej, podyktowane zostały także potrzebą wzmocnienia możliwości operacyjnych firmy. Zwiększamy kompetencję doradcze, budując dedykowane zespoły projektowe w ramach poszczególnych działów. Chcemy w ten sposób zacieśnić partnerskie relacje z klientami i dostarczyć im możliwie najbardziej kompleksową wiedzę. Jeśli natomiast chodzi o nasz zespół, wspólne wartości i utrwalone, wzajemne dobre relacje stanowią fundament naszej marki od lat - mówi Magdalena Zagrodnik, HR & Marketing Business Partner w Walter Herz.

To nie koniec zmian w Walter Herz, w biurze firmy trwają właśnie zaawansowane prace rearanżacyjne. - Zanim przestąpiliśmy do zmian przeprowadziliśmy dokładną analizę w celu zdefiniowania naszego, obecnego zapotrzebowania na przestrzeń do pracy, by w jak najwyższym stopniu polepszyć jej komfort. W obecnych warunkach do prowadzenia biznesu potrzebujemy zdecydowanie więcej miejsca do zdalnych spotkań z klientami oraz większej powierzchni open space. Nowy projekt biura uwzględnia także oczywiście wszystkie kwestie związane z aktualnymi wymogami odnośnie bezpieczeństwa w kontekście przyszłych zagrożeń epidemiologicznych – mówi Karolina Deja, Office & Marketing Manager w Walter Herz.

Firma Walter Herz z siedzibą w Warszawie prowadzi oddziały regionalne w Krakowie i Trójmieście. Jest twórcą Akademii Najemcy, pierwszego w naszym kraju projektu szkoleniowego, który wspiera i edukuje najemców powierzchni komercyjnych z całej Polski. W ubiegłym roku w formule spotkań online zorganizowanych zostało 18 specjalistycznych webinarów, które zgromadziły około 7 000 firm, w tym jeden o zasięgu międzynarodowym, na którym zaprezentowany został raport Walter Herz - Why Invest in Poland 2020.