Biznes

Mimo rekordowo dużej ilości powierzchni w budowie, nowa podaż na rynku magazynowym w naszym kraju nie nadąża za wciąż rosnącym popytem. Wolumen najmu w pierwszej połowie br. był trzykrotnie większy niż ilość powierzchni oddanej do użytkowania. Najwięcej magazynów przybyło na Górnym Śląsku, w Warszawie i Trójmieście.

Ilość powierzchni magazynowych będących w trakcie realizacji jest zbliżona do poziomu najmu zarejestrowanego w pierwszych 6 miesiącach br. Tylko w drugim kwartale pula powierzchni magazynowych w budowie wzrosła o jedną trzecią w porównaniu do poprzedniego kwartału. Z danych Walter Herz wynika, że najwięcej obiektów logistycznych pozostaje na Górnym Śląsku, w strefie Zachodniej Polski oraz Poznaniu. W tych trzech regionach w realizacji jest łącznie przeszło 1,5 mln mkw. powierzchni. Skala przyrostu zasobów magazynowych plasuje Polskę na drugim miejscu w Europie, po Niemczech. 

Nowi inwestorzy

Powiększa się także grono inwestorów aktywnych na naszym rynku w sektorze magazynowym. Niedawno ekspansję w Polsce rozpoczął skandynawski fundusz NREP, finalizując zakup portfela logistycznego o powierzchni 130 tys. mkw., który planuje działania w segmencie magazynów i mieszkań. Firma LCube natomiast po rozpoczęciu inwestycji z podrzeszowskiej Jasionce, ruszyła niedawno pod Wrocławiem ze swoim drugim projektem magazynowym.    

- Deweloperzy budują dziś także spekulacyjnie, bo popyt na magazyny utrzymuje się na rekordowo wysokim poziomie. Wyjątkowo dużym zainteresowaniem cieszą się w ostatnim czasie obiekty z obszaru logistyki miejskiej. Niemniej, wszystkie segmenty rynku magazynowego pozostają na fali wzrostu. Największe transakcje zawierane są przez firmy z sektora e-commerce, ale duże zapotrzebowanie niezmiennie zgłaszają również operatorzy logistyczni – informuje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz. – Obserwatorzy rynku są zgodni, że popyt na magazyny w naszym kraju, podobnie jak w całej Europie będzie nadal wzrastał. Przede wszystkim dzięki prognozowanemu, dalszemu wzrostowi sprzedaży internetowej i rozwojowi e-commerce, a także spodziewanej ekspansji najemców z branży produkcyjnej – dodaje Bartłomiej Zagrodnik. 

Wschodzące ośrodki magazynowe    

Największym węzłem logistycznym w kraju pozostaje Warszawa, w której popyt na powierzchnie magazynowe w 2020 roku osiągnął poziom 1,2 mln mkw., a zasoby przekraczają 5 mln mkw. Drugim pod względem wielkości ośrodkiem magazynowym jest Górny Śląsk z zasobami sięgającymi niemal 4 mln mkw. powierzchni. Na kolejnej pozycji plasuje się hub magazynowy zlokalizowany w centralnej części Polski, gdzie skupionych jest około 3,3 mln mkw. powierzchni. Do grupy największych centrów logistycznych należy również Wrocław oraz Poznań. 

Potencjał głównych rynków magazynowych w naszym kraju stale rośnie, ale intensywny wzrost przeżywają również mniejsze ośrodki. Trójmiasto, Szczecin oraz centrum logistyczne w Zachodniej Polsce dołączą do ośrodków oferujących ponad 1 mln mkw. powierzchni magazynowych po zakończeniu realizowanych teraz budów.

Boom w sektorze magazynowym widoczny jest w całej Polsce. Na Dolnym Śląsku na terenie 20 ha Panattoni rozpoczęło budowę inwestycji Panattoni Park Głogów, która dostarczy łącznie 111 tys. mkw. powierzchni. W pierwszym z dwóch planowanych budynków znajdzie sią 78 tys. mkw. powierzchni. Deweloper rozpoczyna również realizacje kolejnego projektu w tym regionie -  Panattoni Park Bolesławiec, który przyniesie 50 tys. mkw. magazynów.

Ponadto, ruszył kolejny etap budowy największej inwestycji Panattoni na Dolnym Śląsku - Wrocław Campus 39 w podwrocławskich Wierzbicach, która zaoferuje łącznie 150 tys. mkw. powierzchni.

Duże obiekty pod Wrocławiem

GLP prowadzi natomiast budowę Wrocław V Logistics Centre, największego projektu magazynowego realizowanego obecnie w aglomeracji wrocławskiej. Na 50 ha terenu  powstać ma 5 budynków o powierzchni około 240 tys. mkw. W podwrocławskich Magnicach ruszyła już budowa obiektu o powierzchni 41 tys. mkw.

Na Dolnym Śląsku buduje też Hillwood Polska. W Sycowie powstanie niemal 90 tys. mkw. magazynów, pierwszy budynek przyniesie ponad 44 tys. mkw. powierzchni.

Z budową ruszył również Mountpark Logistics. Pierwsza faza inwestycji dostarczy 35 tys. mkw. powierzchni, a cały kompleks magazynowo-logistyczny Mountpark Wrocław zaoferuje 140 tys. mkw. magazynów.

W Gorzowie Wielkopolskim 12 ha działkę pod nowoczesne centrum logistyczno-dystrybucyjne MLP Gorzów Wielkopolski o powierzchni najmu 52 tys. mkw. zakupiła natomiast MLP Group. W rozbudowę magazynów w tym mieście zainwestowała także firma Accolade, która pozyskała kolejne tereny inwestycyjne, na których stanąć mają magazyny przemysłowe o powierzchni niemal 100 tys. mkw.

Przy zachodniej granicy, przy drodze krajowej nr 24 powstaje zaś centrum logistyczne Hillwood Rokitno o powierzchni 112 tys. mkw. Firma realizuje aktualnie również inwestycję Hillwood Bydgoszcz podobnej wielkości. A w województwie lubuskim, w Świebodzinie swoje dziesiąte centrum logistyczne w Polsce o powierzchni 193 tys. mkw. niedawno otworzył Amazon. 

Szczecin w rozwoju

Będą też nowe obiekty magazynowe w Szczecinie. Firma Accolade nabyła tam dwie nieruchomości przemysłowe. Na gruntach powstaną nowoczesne przestrzenie magazynowe o łącznej powierzchni 73 tys. mkw. W aktualnie realizowanym etapie projektu przy ulicy Kniewskiej w Szczecinie znajdzie się 31 tys. mkw. powierzchni. W Goleniowie natomiast w budowie jest Panattoni Park Goleniów o docelowej powierzchni 54 tys. mkw., z czego dotychczas powstało blisko 20 tys. mkw.

Pruszcz Logistics przygotowuje inwestycję w Będzieszynie, która przyniesie około 50 tys. mkw. W ramach projektu, poza halą magazynową, powstanie także budynek biurowy.

GLP planuje z kolei realizację kolejnego etapu Pomorskiego Centrum Logistycznego w Gdańsku. W sąsiedztwie terminala kontenerowego DCT Gdańsk ma powstać kolejne 39 tys. mkw. powierzchni magazynowo-produkcyjnej.

Poznań z kolejnymi inwestycjami

Pod Poznaniem MLP Group rozbudowuje natomiast projekt MLP Poznań West. W kompleksie w Dąbrówce powstanie kolejne 43 tys. mkw. magazynów. P3 wybuduje w parku P3 Poznań dla firmy Westwing dedykowany budynek o powierzchni 82,5 tys. mkw. z możliwością rozbudowy o dodatkowe 27 tys. mkw. Ponadto, na a działce o powierzchni 10 hektarów w gminie Swarzędz pod Poznaniem powstanie Panattoni Park Poznań East Gate o powierzchni 45 tys. mkw.

Pod Warszawą na gruntach w gminach Góra Kalwaria i Karczew firma Good Point, która jest marką Real Management również planuje budowę magazynów i parków technologicznych.

W Strykowie w woj. łódzkim, w sąsiedztwie węzła łączącego autostrady A1 i A2 firma Mountpark Logistics przygotowuje też do realizacji centrum magazynowo-logistyczne o powierzchni 245 tys. mkw.  

Nowe magazyny na Górnym Śląsku

Największą inwestycją magazynową realizowaną na Górnym Śląsku jest GLP Lędziny Logistics Centre, w którym planowane jest oddanie 111 tys. mkw. powierzchni.

W Gliwicach firma MDC2 zakupiła działkę o powierzchni 13,4 ha pod obiekt magazynowo-logistyczny. Kompleks MDC2 Park Gliwice tworzyć mają trzy budynki, w których znajdzie się 52 tys. mkw. powierzchni magazynowej.

Ponadto, firma European Logistics Investment rozpoczęła budowę drugiego budynku magazynowego na Śląsku. Realizacja inwestycji Park Tychy II przynieść ma 43 tys. mkw. powierzchni. W Międzyrzeczu specjalistyczny magazyn o powierzchni około 20 tys. mkw. dla firmy produkcyjnej Aluprof wybuduje również firma 7R.

Dyskonty budują zaplecze

W logistykę inwestują także marki sieciowe. Jeronimo Martins realizuje już w naszym kraju siedemnaste centrum dystrybucyjne dla Biedronki. Zespół hal magazynowo-logistycznych o powierzchni 54 tys. mkw. na 9 hektarowej działce powstanie w Stawigudzie pod Olsztynem. Nowe centrum dystrybucyjne o powierzchni ponad 43 tys. mkw. zlokalizowane pod Bydgoszczą będzie miała też sieć ALDI, która planuje otwarcie w Polsce 40 sklepów. 

Niedawno wojewoda lubelski wydał również pozwolenie na budowę największego w Europie parku logistycznego. W Małaszewiczach na bazie obecnego suchego portu, który po rozbudowie zwiększy czterokrotnie swoją przepustowość powstać ma nowoczesny hub przeładunkowy towarów pomiędzy Azją a Europą. Rozpoczęcie budowy parku logistycznego, który zajmować ma kluczowe miejsce na trasie Nowego Jedwabnego Szlaku planowane jest w 2022 roku, a jego realizacja potrwa od 5 do 6 lat. Koszt inwestycji wyniesie ponad 3 miliardy zł. Połowa środków ma pochodzić z budżetu państwa.

Zmiana sposobu myślenia o środowisku pracy, jaka dokonała się od wiosny zeszłego roku nie wpłynęła ostatecznie na status biur. Przeciwnie, po kilkunastu miesiącach hibernacji biura przeżywają swój renesans. Nadal są mocnym wsparciem w budowie kultury organizacyjnej firm oraz bazą dla rozwoju i współpracy zespołów, szkoleń nowych pracowników, a także miejscem spotkań z klientami. 

Zmieniły się natomiast oczekiwania użytkowników biurowców. Poza tym, na plan pierwszy wysunęły się kwestie związane ze sposobem odziaływania budynków na środowisko naturalne i pracujących w nich ludzi. - Na sile przybierają teraz procesy decyzyjne nakierowane na ochronę środowiska, niosące coraz częściej konkretne deklaracje inwestorów i deweloperów, w których zobowiązują się do ograniczenia przez budynki emisji dwutlenku węgla do zera w określonej perspektywie czasu – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz. 

Konieczne stało się kolejne przewartościowanie przyjętych wcześniej standardów i poszerzenie skali rozwiązań proekologicznych, szczególnie w kontekście zmian klimatycznych, które niosą nieoczekiwane i groźne zjawiska pogodowe. – Rozwój rynku ukierunkowany jest na realizację inteligentnych, neutralnych dla środowiska budynków oraz tworzenia innowacyjnych rozwiązań, które wspierają dekarbonizację istniejących zasobów oraz adaptowanie ich do aktualnych wymogów w zakresie zrównoważonego rozwoju – wyjaśnia Bartłomiej Zagrodnik.  

– Przemiany stymulują również takie czynniki, jak rosnące ceny prądu, koszty zużycia wody, ogrzewania, czy wywozu śmieci. Biurowce przechodzą na zieloną energię pochodzącą wyłącznie ze źródeł odnawialnych, co nie tylko daje pozytywne skutki środowiskowe, ale także pozwala obniżyć koszty eksploatacji. Stąd coraz większe zainteresowanie nieruchomościami wyposażonymi w proekologiczne rozwiązania widzimy także ze strony najemców – przyznaje Bartłomiej Zagrodnik. 

Zielona energia i oszczędność wody  

Najnowocześniejsze budynki nie tylko czerpią energię ze źródeł odnawialnych, ale również korzystają z technologii pozwalających ograniczyć jej zużycie poprzez automatyzację zarządzania przestrzenią. Coraz powszechniejsze są w nich też rozwiązania umożliwiające retencjonowanie wody, co ma kluczowe znaczenie w obliczu kryzysu wodnego. Właściciele obiektów poważnie podchodzą do kwestii kurczących się zasobów wodnych. Inwestują w systemy filtrowania i ponownego wykorzystania wody szarej oraz gospodarowania wodą deszczową, w armaturę czy prysznice bazujące na czujnikach ruchu, by ograniczyć zużycie wody sieciowej, jak również różnego rodzaju rozwiązania służące retencjonowaniu wody. Tworzą zielone dachy, tarasy i ogrody deszczowe. Firmy również chętniej wybierają budynki spełniające określone standardy w tym zakresie, chcąc skorzystać z możliwości ograniczenia kosztów.   

W Polsce odpowiednie zarządzanie zasobami wody jest szczególnie ważne ponieważ zajmujemy pod względem jej zasobów jedno z ostatnich miejsc w Europie, plasując się przed Czechami, Cyprem i Maltą. A poziom zużycia wody na świecie niestety stale rośnie. Na przestrzeni ostatniego stulecia zwiększył się sześciokrotnie.   

Krystaliczne powietrze, zielone enklawy i ekologiczne uprawy

Na efektywność budynków biurowych wpływ ma daleko więcej czynników. Mówimy tu m.in. o systemach wentylacji i cyrkulacji powietrza, które w wysokiej klasy obiektach kontrolują i dostarczają powietrze lepszej jakości niż przewidują normy, specjalistycznych filtrach i nawilżaczach, a także nieemisyjnych materiałach wykończeniowych, czy rozwiązaniach optymalizujących akustykę. 

Nowoczesne budynki poszerzają spektrum nowoczesnych rozwiązań, by stać się bardziej przyjaznymi do pracy i dla środowiska. Jedną z głównych ról gra tu również zieleń. Obserwujemy więc tworzenie zielonych enklaw wokół budynków, aranżowanie zatopionych w zieleni dziedzińców, skwerów i stref do rekreacji, m.in. z chodnikami z zielonego betonu oczyszczającymi powietrze. Roślinność dobierana jest zwykle pod kątem niewielkiego zapotrzebowania na wodę oraz możliwość produkcji dużej ilości tlenu oraz pochłaniania toksyn, a pnącza w kontekście zabezpieczenia ścian budynku przed nagrzewaniem się. Na obszarze kompleksów pojawiają się azyle dla ptaków i owadów, jak również pasieki miejskie oraz ogrody do upraw ekologicznych.  

Specjalnie zaprojektowane bryły, elewacje i dachy budynków z elementami odbijającymi światło słoneczne służą redukcji efektu tzw. miejskich wysp ciepła. Wnętrza biurowców aranżowane są z kolei w taki sposób, by aktywizowały użytkowników. Dla przykładu, centralne ulokowanie schodów zachęcać ma do przemieszczania się pieszego między kondygnacjami, co pozwala ograniczyć korzystanie z wind. Prozdrowotnej aktywności pracowników oraz redukcji obciążeń dla środowiska służy też upowszechnienie w budynkach biurowych infrastruktury dla rowerzystów. 

Technologie ułatwiające organizację pracy

Wsparciem dla tak szeroko omawianego dziś dobrostanu pracowników jest wykorzystanie w najnowocześniejszych budynkach platform do zarządzania hybrydowym biurem, dzięki czemu obiekty mogą zaoferować tzw. smart office. Aplikacje dostępne ze smartfonów poprawiają codzienną organizację pracy. Przy ich użyciu można m.in. zarezerwować godzinę przyjścia do biura albo miejsce parkingowe, bezdotykowo wjechać do garażu oraz windą na wybrane piętro, zabukować salę konferencyjną na spotkanie zespołu czy z klientem, a nawet zgłosić usterkę drukarki. 

Kluczowym wyzwaniem stało się zapewnienie ludziom w otoczeniu biurowym możliwie największej wygody i bezpieczeństwa. Gwarantować go mają, nie tylko ogólnodostępne podstawowe środki odkażające, maseczki i  rękawiczki, ale także zmiany aranżacji biur. Takie rozplanowanie przestrzeni biurowych, by były wygodne dla wszystkich i zapewniały różnego rodzaju strefy dostosowane do nowego profilu pracy. Firmy decydują się zatem najczęściej na zwiększenie odległości pomiędzy stanowiskami pracy, ograniczenie ilości dużych sal konferencyjnych, które zastępują dedykowane mniejsze sale, boksy i budki do rozmów, a także trybuny do kreatywnej pracy w zespole. Tworzone są strefy socjalne, chillout roomy do odpoczynku, zielone tarasy oraz ogrody zimowe. 

Ambicją środowiska biurowego jest też tworzenie przestrzeni ekologicznych. Wykorzystanie na ich obszarze jak największej ilości artykułów biurowych pochodzących z recyklingu lub będących produktami wielokrotnego użytku, jak np. butelek filtrujących zamiast jednorazowych opakowań plastikowych. Niewątpliwie zmniejszeniu śladu węglowego służy też upowszechnienie się wideokonferencji, które mocno zredukowały wyjazdy służbowe. Tak, jak usankcjonowany już elektroniczny obieg dokumentów przyczynił się wcześniej do zminimalizowania zużycia papieru. 

Coraz większe wagę ma też dobry serwis w budynkach. Na znaczeniu zyskuje oferta dodatkowych usług, zbliżona do tych zapewnianych przez hotele, na przykład obsługa concierge. Kluczowym warunkiem staje się również bezpośredni dostęp do oferty gastronomicznej, podstawowych usług i sklepów, najlepiej na terenie budynku. Zmiany zachodzące na rynku biurowym generalnie idą w stronę postrzegania przestrzeni do pracy jako usługi. 

Popyt na ziemię pod inwestycje komercyjne nie był w Polsce nigdy tak wysoki. Obserwując aktywność inwestorów możemy mówić o boomie na rynku gruntów inwestycyjnych. Notowana w ostatnich miesiącach wyjątkowo duża ilość transakcji przyniesie sektorowi absolutnie rekordowy wynik. Wartość wolumenu transakcji, według szacunków Walter Herz, może być w tym roku o prawie 60 proc. wyższa niż w najlepszych latach dla tego segmentu.  

Zdecydowana większość, około dwie trzecie gruntów kupowanych jest pod inwestycje mieszkaniowe. Pomiędzy inwestorami budującymi mieszkania toczy się największa walka o działki. Kiedy pojawia się grunt, na którym można wybudować osiedle znika z rynku natychmiast. Proces zakupu jest ekspresowy, możliwie najbardziej skracany, po to by ziemia nie trafiła do konkurencji.

- Inwestorzy dysponują dużą ilością kapitału, który lokują w gruntach. Ziemia często nabywana jest za gotówkę. Powodzeniem cieszą się również grunty o dużej wartości. Podpisywanych jest coraz więcej umów opiewających na rzadko spotykane dotąd kwoty. Finalizowane są zakupy działek w cenach przekraczających nawet 300 mln zł. A przy tym ceny stale rosną. Wzrost stawek widoczny jest nawet w zestawieniu półrocznym – przyznaje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz.      

- Inwestorzy intensywnie poszukują gruntów, zarówno na rynku warszawskim, jak i w największych miastach regionalnych. Nigdy wcześniej regiony nie cieszyły się tak dużym zainteresowaniem, jak teraz. Nabywane działki przeznaczone są często pod inwestycje, których realizacja przewidziana jest w dłuższej perspektywie czasu. Inwestorzy chętnie kupują grunty w Polsce, bo w porównaniu z Europą na głównych rynkach w naszym kraju ziemia oferowana jest w znacznie niższych cenach. Inwestycje na rynku nieruchomości przynoszą natomiast w Polsce większe stopy zwrotu niż w innych krajach Unii Europejskiej – wyjaśnia Bartłomiej Zagrodnik.

Ogromna skala transakcji w grunty pod mieszkania

Wielkość niektórych inwestycji jest imponująca. Jedną z największych, odnotowanych na naszym rynku transakcji był niedawny zakup 62 ha fabrycznych terenów na warszawskim Żeraniu przez spółkę Okam. Przygotowanie budowy wieloetapowej inwestycji, która zaplanowana jest w tej lokalizacji potrwa kilka lat. A tymczasem firma Walter Herz zaangażowała się w proces komercjalizacji powierzchni magazynowych, produkcyjnych i biurowych znajdujących się w obiektach mieszczących się na obszarze dawnej fabryki samochodów przy ulicy Jagiellońskiej w Warszawie.  

Kilka tygodni temu firma White Stone zawarła transakcję zakupu gruntu na warszawskich Bielanach, przy stacji metra Młociny, dzięki czemu stała się właścicielem terenów o powierzchni 200 tys. mkw., które łącznie kosztowały ponad 23 mln euro. Wśród transakcji o podobnej skali plasuje się także zakup 12 ha działki w warszawskim Wilanowie za 263 mln zł przez Robyg o potencjale budowlanym szacowanym na 104 tys. mkw. PUM. Wrocławski deweloper Vantage Development nabył natomiast w tym roku teren o powierzchni 4,72 ha na granicy gdańskiego Śródmieścia i Młodego Miasta za 222,5 mln zł. Grupa Geo z Krakowa kupiła zaś grunty na obszarze Wildy w Poznaniu o łącznej wartości 206,1 mln zł. Kosztowne akwizycje dotyczą również firm. Grupa Goldman Sachs wystawiła właśnie na sprzedaż spółkę deweloperską Robyg, która dysponuje jednym z największych banków ziemi w Polsce, z potencjałem sprzedażowym przekraczającym 23,3 tys. lokali.

Deweloperzy mieszkaniowi potrzebują ziemi, nie tylko pod tradycyjne inwestycje skierowane do klientów indywidualnych, ale także pod projekty realizowane w ramach segmentu PRS, którymi żywo interesują się teraz fundusze inwestycyjne. Wartość inwestycji w obszarze mieszkań na wynajem rośnie z miesiąca na miesiąc. Ten rozwijający się dopiero w Polsce sektor notuje teraz rekordowe wyniki. Ze względu na ogromną aktywność inwestycyjną w sektorze PRS można się spodziewać w najbliższym czasie jeszcze większej konkurencyjności towarzyszącej procesowi zakupu gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach miejskich.   

Ceny działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową w Warszawie, jak wynika z danych Walter Herz, kształtują się w przedziale 1,5 tys. zł -7 tys. zł do PUM. Grunty pod inwestycje z sektora PRS w największych aglomeracjach w kraju uzyskują ceny transakcyjne w przedziale od 1,7 tys. zł do 2,9 tys. zł do GLA.

Inwestycje hotelowe i biurowe w trybie oczekiwania  

2021 to jednocześnie kolejny rok charakteryzujący się spadkiem zapotrzebowania na działki pod obiekty hotelowe zlokalizowane w dużych miastach. Planowane wcześniej projekty hotelowe zostały wstrzymane, a część inwestycji przekształcono w projekty mieszkaniowe. Transakcje w segmencie hotelowym należą do rzadkości, ale się zdarzają. Marka PURO Hotels z norwesko-polskim kapitałem kupiła niedawno od Strabag Real Estate nieruchomość z pozwoleniem na budowę w warszawskim Śródmieściu, przy ulicy Canaletta pod budowę hotelu z ponad 200 pokojami.

Dużym zainteresowaniem nieustannie cieszą się natomiast grunty pod hotele resortowe w atrakcyjnych lokalizacjach nadmorskich w pobliżu plaży oraz w obrębie najpopularniejszych miejscowości górskich.

Pandemia zahamowała także działania inwestorów na rynku gruntów pod projekty biurowe. - Ze strony sektora biurowego widoczne jest stabilne zainteresowanie gruntami w najlepszych, centralnych lokalizacjach na terenie największych ośrodków miejskich w kraju. Podobnie, jak w przypadku hoteli, część zaplanowanych inwestycji przeprojektowywana jest na funkcje mieszkaniowe, a w przygotowywanych do budowy kompleksach wielofunkcyjnych aranżowana jest większa ilość mieszkań – informuje Bartłomiej Zagrodnik. – Inwestorzy nabywają teraz również chętnie dobrze zlokalizowane, starsze budynki biurowe, w dłuższej perspektywie planując zmienić ich funkcję. Chcą w tych miejscach zamiast biur oferować za jakiś czas wysokiej klasy apartamenty na wynajem - dodaje.

Działki pod projekty biurowe w Warszawie oferowane są w cenie od 1,3 tys. zł do 3,5 tys. zł za mkw. 

Grunty pod logistykę na wagę złota

Drugim beneficjentem nowego układu sił na rynku nieruchomości, obok segmentu mieszkaniowego jest sektor logistyczny. Inwestorzy intensywnie poszukują również ziemi pod projekty magazynowe. Wolumen transakcji związanych z inwestycjami w grunty pod magazyny, według analiz Walter Herz, zwiększył się w tym roku co najmniej o jedną piątą. Zmiany wywołane pandemią przyspieszyły wzrost sektora e-commerce, za czym poszedł skokowy rozwój logistyki, a w konsekwencji sektora magazynowego. Ogromne zainteresowanie wzbudzają dziś grunty inwestycyjne usytuowane na obrzeżach dużych miast. Największym zainteresowaniem cieszy się Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto i Poznań.

Inwestycje magazynowe idą w kierunku realizacji niedużych magazynów na obrzeżach największych miast i mniejszego zaangażowania w budowę dużych parków logistycznych. Znaczna część projektów inicjowana jest w segmencie magazynów miejskich. Przykładowo w Warszawie jedna czwarta realizowanej powierzchni usytuowana jest w granicach administracyjnych miasta. Ze względu na rozwój logistyki ostatniej mili poszukiwane są działki pod magazyny również w mniejszych ośrodkach miejskich.  

Najwyższe stawki obowiązują w aglomeracji warszawskiej, największym centrum logistycznym w kraju. W obrębie Warszawy ceny wynoszą nawet 700-800 zł/mkw. W Krakowie stawki zaczynają się od 400 zł/mkw. W aglomeracji wrocławskiej, gdzie widoczny jest duży wzrost zainteresowania inwestycjami w segmencie logistycznym, ceny są nieco niższe niż w Krakowie. We Wrocławiu za najatrakcyjniejsze tereny pod logistykę ostatniej mili trzeba zapłacić około 300 zł/mkw. W pobliżu Poznania grunty pod magazyny w porównaniu z Wrocławiem są dwukrotnie tańsze. 

Grunty z przeznaczeniem pod projekty magazynowe w formacie tzw. BIGBOX w zależności od lokalizacji kosztują w Polsce od 80 zł do 450 zł/mkw.

Zmiany wywołane przez pandemię bardzo mocno wpłynęły również na rozwój rynku handlowego, ograniczając aktywność inwestycyjną w tym sektorze w zasadzie do parków handlowych i centrów convenience. Inwestorzy poszukujący gruntów pod takie obiekty koncentrują się teraz przede wszystkim na mniejszych miejscowościach. Parki handlowe notują największy wzrost w historii rynku. Większość z nich powstaje w mniejszych miastach liczących poniżej 50 tys. mieszkańców.  

W tej chwili ożywienie daje się zauważyć w całej Polsce, natomiast bezwzględnie prym wiedzie Warszawa, co wyraża się w popycie. W trzecim kwartale br. w Warszawie do najemców trafiło około 150 tys. mkw. biur, co stanowiło blisko 40 proc. powierzchni zakontraktowanych od początku roku. Ogółem wolumen najmu w Warszawie osiągnął po trzech kwartałach poziom niemal 400 tys. mkw. powierzchni. Największym powodzeniem cieszą się budynki zlokalizowane w centrum.

Statystyki dotyczące aktualnie prowadzonych negocjacji nie przekuwają się jeszcze w same transakcje najmu, ale powinno to nastąpić w 4 Q 2021. Najemcy wrócili do rozmów, zarówno na temat relokacji biur, jak i renegocjacji umów. Deweloperzy i właściciele nieruchomości skłonni są do większej elastyczności w negocjacjach, co daje najemcom możliwość zabezpieczenia atrakcyjnej powierzchni i uzyskania lepszych warunków. Obłożenie biur zwiększa się sukcesywnie. Już teraz jest na poziomie 30-40 proc., co widać także po zwiększonym porannym ruchu.  

O stabilizacji warszawskiego rynku świadczyć może również współczynnik pustostanów biurowych, który w trzecim kwartale br. nie zmienił się, a od początku roku wzrósł tylko o 3 proc. przy wysokim poziomie nowej podaży. Na rynkach regionalnych natomiast współczynnik powierzchni niewynajętych kształtuje się średnio na nieco wyższym poziomie niż w stolicy.      

Kraków i Wrocław nie mają w regionach konkurencji. Tam najemcy biorą najwięcej. W grupie liderów pod względem wynajmu plasuje się jeszcze Trójmiasto. Łącznie w regionach w tym roku do końca września wynajęte zostało tylko nieznacznie mniej powierzchni niż w Warszawie. W ostatnim czasie niewielką przewagę pod tym względem ma znów Warszawa.  

W strukturze popytu, zarówno w Warszawie, jak w regionach przeważają nowe umowy. Na rynkach regionalnych znacznie przewyższają udziałem renegocjacje, których w Warszawie jest sporo więcej. 

Jakie firmy poszukują biur w Warszawie, a jakie w regionach? 

Jeśli chodzi o strukturę najemców w Warszawie i regionach nie są widoczne szczególnie duże zmiany. Warszawa to w znacznym stopniu siedziby zarządów oraz kluczowych działów sprzedaży. W regionach firmy lokują przede wszystkim centra usług dla biznesu, co w pierwszym półroczu br. szczególnie widoczne było w Katowicach i Krakowie, gdzie najemcy z sektora BSS mieli przytłaczająco duży udział w wolumenie transakcji. Biorąc pod uwagę zmieniający się rynek pracy granica między regionami a Warszawą zaczyna się jednak zacierać. Praca zdalna sprawia, że nie przywiązujemy się już tak bardzo do lokalizacji.

Zawsze broniły się ośrodki akademickie, natomiast w tej chwili na rynku pracy widzimy ogromną rywalizację o pracowników, szczególnie tych z doświadczeniem. Dlatego w ostatnim czasie w Warszawie zwiększa się zatrudnienie w centrach usług wspólnych, przede wszystkim w czołowych organizacjach, które potrzebują wysoko wykwalifikowanych ludzi. Stąd w Warszawie w pierwszych 6 miesiącach br. na firmy świadczące nowoczesne usługi dla biznesu przypadła jedna piąta wynajętych biur. Na uwagę zasługuje fakt, że nasza stolica może się pochwalić najniższym bezrobociem wśród największych ośrodków europejskich.

Na warszawskim rynku zwiększyła się też dynamika działania branży e-commerce, firm z sektora IT i szeroko pojętych nowych technologii oraz kancelarii prawnych. W regionach natomiast silną grupę najemców, poza sektorem usług dla biznesu, stanowią firmy produkcyjne.

Czy firmy rezygnują z większych powierzchni na rzecz mniejszych biur? Jak zmieniają przestrzeń do pracy?

Znaczna część firm jest wciąż na etapie analizy swoich potrzeb, ale chęć powrotu do biur jest powszechna, bo pracodawcy zauważają negatywne skutki home office. Wiele z firm rozpoczęło już ten proces, część wdraża go etapami stopniowo zwiększając czas pracy w biurze. Niektóre z firm rzeczywiście optymalizują swoje powierzchnie. W związku z upowszechnieniem pracy hybrydowej zapotrzebowanie w niektórych firmach spadnie prawdopodobnie o około 15-20 proc. w porównaniu do powierzchni zajmowanych dotychczas. Optymizmem napawa natomiast fakt, że jednocześnie duża część organizacji mocno się rozwija i zwiększa przestrzeń do pracy. W Warszawie tacy najemcy przeważają. Nie tyle nawet utrzymują powierzchnie w takiej samej wielkości, ale zwiększają je czyniąc biuro bardziej komfortowym miejscem dla pracowników.    

Pracodawcy, mając na względzie efektywność działania firmy poszukują sposobów, by zachęcić pracowników do pracy w biurach. Kluczowa staje się kwestia udogodnień, które skłaniałyby ludzi do przebywania w nich i rezygnacji z pracy w domu. Mówimy tu o zmianach w aranżacji przestrzeni sprawiających, by biuro stało się bardziej wygodnym miejscem do pracy w zespole, sprzyjającym budowaniu relacji międzyludzkich. Chodzi również o zapewnienie pracownikom szeregu dodatkowych usług i atrakcji, jak przestrzenie do integracji, pokoje relaksu, czy strefy fitness.

Przestrzeń biurowa przekształcana jest w taki sposób by wspierała pracę kreatywną, którą blokuje izolacja. W tym aspekcie żadne narzędzia online nie zastąpią możliwości ludzkiej interakcji. Firmy zwiększają obszar powierzchni wspólnych, w tym sal konferencyjnych. Pracodawcy stawiają teraz po prostu na „atrakcyjność” przestrzeni do pracy. Biuro ma się pracownikom podobać, zapewniać pozytywne doświadczenia, zachęcające do przebywania w nim. Znajdować w świetnej lokalizacji, oferującej cały wachlarz usług w zasięgu ręki. Przyciągać nowe osoby, a pracowników ściślej wiązać z firmą.     

Czy powstają nowe biurowce? Gdzie? 

W tym roku w Warszawie ukończone zostały m.in. cztery projekty wielkoskalowe, których budowa rozpoczęła się przed 2020 rokiem. Na rynek weszła wieża biurowa Skyliner, ukończone zostały kompleksy Generation Park Y oraz Warsaw UNIT, a niedawno oddany został wieżowiec Widok Towers, a także biurowce Galwan i Plater w Fabryce Norblina.

W ciągu 9 miesięcy tego roku zasoby biurowe Warszawy zwiększyły się o prawie 300 tys. mkw. powierzchni. W budowie jest ponad 370 tys. mkw. biur. Od wielu lat na warszawskim rynku nie budowało się tak niewiele. W tym roku rozpoczęła się budowa zaledwie kilku nowych projektów. Nie wstrzymana została natomiast żadna realizowana inwestycja, a w oddawanych budynkach trzy czwarte powierzchni jest zabezpieczone umowami. Zapowiadane są kolejne projekty biurowe i kompleksy wielofunkcyjne, głównie w obrębie najnowocześniejszego centrum biznesowego w kraju, w okolicy ronda Daszyńskiego. Planowana jest też modernizacja albo przekształcanie budynków w zagłębiu biurowym na Służewcu.

Inwestorzy stawiają teraz głównie na kompleksy typu mixed-use, które łączą wiele obszarów życia codziennego. Ich sukces rynkowy potwierdzają najnowsze, warszawskie obiekty miastotwórcze, oferujące funkcje biurowe, mieszkaniowe, handlowe, usługowe i gastronomiczne, jak Fabryka Norblina czy Browary Warszawskie.   

W regionach natomiast na przestrzeni pierwszych trzech kwartałów tego roku oddane zostało o połowę mniej powierzchni niż w Warszawie. Kilkanaście nowych budynków biurowych, które weszło na rynki regionalne dostarczyło prawie 150 tys. mkw. powierzchni. Najwięcej buduje się obecnie w Krakowie i Wrocławiu.

Swój najlepszy czas przeżywa teraz sektor magazynowy. W pierwszej połowie 2021 roku na rynku logistycznym mogliśmy obserwować kolejne rekordy związane, zarówno z ilością powierzchni magazynowej w budowie, jak i popytem na magazyny. Segment magazynowy, którego zasoby przekraczają aktualnie w naszym kraju 22 mln mkw. powierzchni, stał się nie tylko liderem pod względem ilości realizowanych inwestycji, ale wyrasta również na gwiazdę na rynku inwestycyjnym. Magazyny stają się dla inwestorów najbardziej atrakcyjnymi aktywami, wypierając w ostatnich kwartałach wiodące wcześniej prym nieruchomości biurowe.  

- Pandemia nie wywołała spadku popytu inwestycyjnego w Polsce, zmianie uległa tylko struktura wolumenu transakcyjnego. Sektor przemysłowo-logistyczny w pierwszej połowie br. miał 45 proc. udział w transakcjach na rynku inwestycyjnym, dzięki czemu stał się jego nowym liderem. Zmiany w tym segmencie związane są przede wszystkim ze znacznym wzrostem zainteresowania inwestorów magazynami zlokalizowanymi w obrębie największych miast, sprofilowanymi do obsługi sektora e-commerce. Wysokie stopy zwrotu i rosnąca wartość nieruchomości logistycznych w naszym kraju skutecznie przyciągają do Polski światowy kapitał, w tym także nowych graczy. Coraz większa grupa inwestorów, nie tylko analizuje zakup istniejących obiektów, ale coraz więcej podmiotów podejmuje także decyzję o finansowaniu budowy projektów magazynowych w obrębie największych ośrodków miejskich w Polsce, jak również inwestuje w grunty pod przyszłe inwestycje – komentuje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz.

Polowanie na grunty inwestycyjne

Boom, jaki możemy obserwować na rynku gruntów inwestycyjnych w Polsce najlepiej pokazuje skalę nowych projektów, które przygotowywane są do realizacji. – Poziom obrotu gruntami w całej historii rynku nie był tak wysoki, jak w tym roku. Poza największymi aglomeracjami, zainteresowaniem inwestorów cieszą się również miasta regionalne oraz mniejsze rynki. Zdecydowana większość zawieranych transakcji dotyczy gruntów pod inwestycje mieszkaniowe, ale wyraźnie widoczny jest również wzrost aktywności deweloperów logistycznych. Szacujemy, że wolumen transakcji związanych z inwestycjami w grunty pod magazyny zwiększył się w tym roku co najmniej o jedną piątą. Przy czym, inwestorzy planują realizację mniejszych obiektów magazynowych w obrębie największych miast, a w mniejszym stopniu zainteresowani są budową dużych parków logistycznych położonych w większej odległości od ośrodków miejskich. Rzadziej poszukiwane są natomiast grunty pod projekty biurowe i hotelowe, choć wyjątkowo zdarzają się także i duże transakcje, czego przykładem jest niedawny zakup działki w centrum Warszawy pod hotel PURO z ponad 200 pokojami – przyznaje Bartłomiej Zagrodnik.

Zmiany wywołane pandemią, w tym rozwój e-commerce, podobnie jak w większości państw europejskich, stały się w Polsce silnym czynnikiem stymulującym wzrost inwestycji na rynku magazynowym. Pierwsza połowa 2021 roku zapisała się historycznie rekordową  ilością powierzchni magazynowej w budowie. Według danych Walter Herz, w fazie realizacji na terenie kraju było aż 3,3 mln mkw. magazynów. Dzięki temu uplasowaliśmy się na drugim miejscu w Europie pod względem tempa przyrostu zasobów na rynku powierzchni magazynowych.  

Magazyny mają wzięcie

W ciągu 6 pierwszych miesięcy tego roku zasoby naszego rynku wzrosły o ponad 1,1 mln mkw. powierzchni magazynowych. Większość nowej podaży skupiona jest w obrębie pięciu największych, krajowych centrów logistycznych, a najwięcej magazynów powstało w Warszawie i jej okolicach oraz na Górnym Śląsku. Deweloperzy aktywni są również m.in. w Trójmieście, czy rejonie Krakowa oraz lokalizacjach w pobliżu wschodniej i zachodniej granicy kraju, które mają potencjał do obsługi dostaw z państw sąsiednich.  

Aktywność inwestycyjną nakręca rosnący popyt na magazyny. W pierwszej połowie roku zakontraktowane zostało około 3,4 mln mkw. powierzchni magazynowych, dzięki czemu pobity został dotychczasowy rekord półroczny. Wolumen najmu był o 50 proc. większy niż w pierwszym półroczu zeszłego roku i o ponad 80 proc., jeśli weźmiemy pod uwagę średnią z ostatnich 5 lat. Coraz większe zapotrzebowanie na powierzchnie zgłaszają głównie operatorzy logistyczni, firmy kurierskie oraz sieci i podmioty handlowe. Dlatego znacząca część nowych projektów inicjowana jest w segmencie magazynów miejskich. W Warszawie na przykład jedna czwarta realizowanej powierzchni usytuowana jest w granicach administracyjnych miasta.

Inwestycje w sektorze PRS    

Obok rynku magazynowego, w siłę rośnie sektor mieszkań na wynajem instytucjonalny, który zajmuje już trzecią pozycję na rynku transakcji inwestycyjnych zarejestrowanych w naszym kraju, za nieruchomościami magazynowymi i biurowymi. Tymczasem, w Europie jest już drugim segmentem nieruchomości pod względem udziału w wolumenie inwestycyjnym.

W pierwszej połowie 2021 roku wartość transakcji inwestycyjnych w segmencie mieszkań na wynajem wyniosła w Polsce około 550 mln euro. To nie mało, jeśli weźmiemy pod uwagę, że rozwój sektora PRS na naszym rynku został zapoczątkowany zaledwie dwa trzy lata temu, a wielkość zasobów jest jeszcze bardzo nieduża. Większość stanowią projekty w budowie oraz inwestycje będące w fazie przygotowywania do realizacji. Jak szacuje Walter Herz, w trakcie budowy i na etapie planowania jest teraz około 26 tys. mieszkań przeznaczonych pod wynajem instytucjonalny w największych aglomeracjach w Polsce. Inwestorzy celują w główne ośrodki miejskie, które w nadchodzących latach będą przyciągały nowych mieszkańców i imigrantów zarobkowych oraz studentów. 

Biurowce rosną w regionach  

Pomimo spadku zainteresowania inwestorów aktywami biurowymi w Polsce rośnie podaż biur. W całym kraju, jak wynika z danych Walter Herz, powstaje 1,1 mln mkw. powierzchni biurowych. – Rynki regionalne najbardziej przyciągają teraz uwagę inwestorów. Pod względem ilości łącznej powierzchni w budowie zyskały przewagę nad Warszawą. Najwyższy poziom aktywności deweloperów widoczny jest we Wrocławiu, Katowicach i Trójmieście. Podobnie jest w przypadku popytu, który tym roku jest wyższy w regionach – informuje Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Regional Markets w Walter Herz.

W Warszawie tempo rozwoju rynku biurowego poważnie spadło, do poziomu najniższego od ponad dekady. Na terenie aglomeracji warszawskiej w budowie jest niespełna 400 tys. mkw. powierzchni biurowej. To prawie o połowę mniej niż średnia ilość powierzchni w realizacji z pięciu ostatnich lat. Warszawski rynek wyhamował pod względem ilości inicjowanych projektów. W ostatnim kwartale widoczny był natomiast wzrost aktywności najemców. W tym także firm, które nie były dotąd obecne w naszym kraju, przede wszystkim z sektora nowoczesnych usług dla biznesu, nowoczesnych technologii i branży farmaceutycznej.   

Parki handlowe z rekordowym wzrostem

Na rynku handlowym natomiast obserwować możemy wyjątkowo szybki rozwój inwestycji związanych z budową mniejszych obiektów handlowych - parków handlowych i centrów convenience. Według danych Walter Herz, w tym roku nowa podaż w sektorze handlowym przyniesie około 540 tys. mkw. powierzchni, z czego 40 proc. znajduje się w parkach handlowych. Ich udział w całkowitym wolumenie powierzchni handlowych w kraju, wynoszącym 12,3 mln mkw. powierzchni, to dziś 15 proc. Ten segment notuje jednak teraz największy wzrost w historii rynku. W parkach handlowych powstaje aktualnie około 240 tys. mkw. powierzchni. Większość  obiektów realizowana jest w mniejszych miastach, liczących poniżej 50 tys. mieszkańców.  

Patrząc na wartość wolumenu inwestycyjnego w sektorze handlowym można sądzić, że nieruchomości handlowe nie znajdują się aktualnie w polu zainteresowania inwestorów. Liczba zawieranych transakcji w tym roku w sektorze była jednak nadal bardzo duża. Niska wartość wolumenu inwestycyjnego związana jest głównie z rodzajem aktywów będących w centrum uwagi inwestorów. W 2020 roku parki handlowe i nieruchomości typu convenience miały prawie 70 proc. udział w wolumenie transakcyjnym.