Biznes

Firma doradcza Walter Herz organizuje kolejne spotkanie w ramach autorskiego projektu edukacyjnego - Akademia Najemcy, które tym razem poświęcone zostało tematowi, jak zachęcić pracowników do powrotu do biur. Cykl letnich wydarzeń o tej samej tematyce obejmie również wydarzenia, które planowane są w Krakowie oraz Trójmieście.
Pierwsze szkolenie w letniej edycji Akademii Najemcy Walter Herz odbędzie się 26. lipca br. w Warszawie. Miejscem spotkania będzie wyjątkowa przestrzeń eventowa - Skyfall Warsaw, usytuowana na 46. piętrze w biurowcu Warsaw Unit, położonym w samym sercu miasta, tuż przy rondzie Daszyńskiego.

Akademię poprowadzi Mateusz Strzelecki, partner w Walter Herz wraz z Agnieszką Fedor z kancelarii prawnej SK&S, Konradem Krusiewiczem z pracowni architektonicznej The Design Group oraz Tiną Sobocińską z firmy doradczej HR4future.

Podczas pierwszej części spotkania przedstawione zostaną merytoryczne prezentacje partnerów, w trakcie których naświetlona będzie m.in. aktualna sytuacja najemców na rynku biurowym oraz omówione będą zagadnienia związane z nowymi regulacjami prawnymi, dotyczącymi pacy zdalnej.

Partnerzy odpowiedzą na pytanie, jak zachować work-life balance pomiędzy prawem, dobrostanem pracowników i wynikami zespołów. Podzielą się wiedzą, jak budować zespoły oraz jakie kompetencje powinni posiadać managerowie zarządzający pracownikami, wykonującymi obowiązki w trybie hybrydowym. Doradzą również, jak zaaranżować nowoczesne biuro, by przyciągało najzdolniejszych specjalistów, a także poruszą temat aktualnych kosztów aranżacji miejsc pracy.

Kolejnym punktem szkolenia będzie panel dyskusyjny, a spotkanie zakończy networking, który da uczestnikom możliwość bezpośredniego dialogu i wymiany poglądów.

Walter Herz zaprasza do wzięcia udziału w Akademii Najemcy dyrektorów działów HR, dyrektorów działów Administracji oraz wszystkie osoby zainteresowane zagadnieniami, związanymi z pracą hybrydową, a co za tym idzie procesem zmian w sektorze biurowym w Polsce.

Akademia Najemcy to pierwszy w Polsce projekt cyklu szkoleń i spotkań skierowany do najemców powierzchni biurowych, które bazują na bogatej wiedzy ekspertów oraz wymianie doświadczeń samych uczestników. Od powołania Akademii Najemcy do życia w 2017 roku, w ramach projektu odbyło się ponad 50 szkoleń w formie spotkań oraz webinarów.

Walter Herz

Przy wyborze biura najważniejsza jest lokalizacja, koszty związane z utrzymaniem miejsc pracy stają się dla firm coraz istotniejsze, natomiast mało znaczącym aspektem są dla nich kwestie dotyczące ESG – to główne wnioski płynące z najnowszego badania przeprowadzonego przez Walter Herz wśród najemców powierzchni biurowych w Warszawie
Z analizy Walter Herz wynika, że lokalizacja i szeroki dostęp do komunikacji są dla firm najważniejszymi czynnikami przy wyborze powierzchni biurowych na rynku warszawskim. Zaraz za tymi wyznacznikami plasuje się standard budynku i budżet na wynajem biura, co wskazuje na to, że firmy poszukują złotego środka między nakładami na utrzymanie miejsca pracy, a jego lokalizacją i standardem powierzchni. Przy czym, w przypadku małych firm istotne są przede wszystkim koszty, natomiast dla większych ważniejsza jest lokalizacja.

Co ciekawe, kwestie związane z ESG nie należą do priorytetów przy wyborze biur. Zaledwie 8 proc. respondentów badanych przez Walter Herz, zaznaczyło odpowiedzialność społeczną, środowiskową i klimatyczną jako czynnik kluczowy przy podejmowaniu decyzji o wynajmie. Przeważnie tylko duże, międzynarodowe korporacje zwracają uwagę na aspekty zrównoważonego rozwoju. Przy bardzo mocnym, globalnym trendzie w tym aspekcie świadomość wagi tego czynnika pośród najemców warszawskich biur wydaje się być bardzo nieduża.

Oczekiwania pracownicze i biznesowe odnośnie funkcji biura

Ankieta przeprowadzona przez Walter Herz wśród kadry menedżerskiej i wyższej kadry zarządzającej firm z 27 branż pozwoliła także wskazać, jaką funkcję firmy przypisują obecnie przestrzeni biurowej. Badanie miało też na celu określenie satysfakcji najemców z obecnie zajmowanej powierzchni oraz rozpoznanie ich wymagań związanych z aktualnymi trendami na rynku biurowym.

Oczekiwania związane z funkcją, jaką pełnić ma aktualnie biuro okazały się być różnorodne. Respondenci uważają, że biuro powinno łączyć potrzeby biznesowe i pracownicze. Przestrzeń biurowa ma mieć funkcję reprezentacyjną i służyć spotkaniom z klientami, dzięki komfortowi korzystania z sal multimedialnych i konferencyjnych. A jednocześnie, równie ważna okazała się integracyjna rola biura i wsparcie pracy zespołu mocno rozbudowaną infrastrukturą technologiczną, jaką zapewnia.

Analitycy Walter Herz przyznają, że wyniki badania pozwalają optymistycznie spojrzeć na rozwój biznesu w Warszawie. 70 proc. ankietowych firm planuje bowiem ekspansję biznesu, co jest bardzo dobrym sygnałem dla rozwoju polskiej gospodarki. Dla 30 proc. badanych organizacji ważne jest natomiast utrzymanie biznesu na obecnym poziomie.

Większość firm poprzestaje na renegocjacji umowy

Z wyników ankiety możemy się dowiedzieć również, że mniej niż połowa firm przeprowadziła w ciągu ostatnich 24 miesięcy działania związane z zarządzaniem przestrzenią do pracy. Jedna czwarta badanych przedsiębiorstw zmieniła w tym czasie biuro. Głównym powodem takiej decyzji było zakończenie okresu najmu, a do zmiany lokalizacji najczęściej skłaniał firmy niski standard budynku i ekspansja biznesu. Około 15 proc. badanych zadeklarowało, że na decyzję o zmianie wpłynął hybrydowy model pracy i mniejsze wykorzystanie biura przez pracowników.

Prawie 60 proc. firm, które stanęły przed wyborem dotyczącym lokalizacji miejsca pracy pozostało w tym samym budynku po renegocjacji umowy czy rearanżacji powierzchni. Zmotywowały je do tego przede wszystkim korzystne warunki finansowe i dobre relacje z wynajmującym. Wyższe koszty wynajmu nowego biura stanowiły barierę dla 15 proc. badanych, natomiast dla 10 proc. respondentów były nią wysokie koszty aranżacji nowej przestrzeni.

Standard i lokalizacja budynku głównym powodem zmiany biura

Generalnie ponad 80 proc. ankietowych firm uznaje, że obecne biuro spełnia ich potrzeby. Większość najemców nie planuje zmiany biura, tylko jedna trzecia badanych deklaruje poszukiwanie nowej przestrzeni do pracy w najbliższym czasie. Najczęściej wskazywanym powodem, dla którego biuro nie spełnia wymogów firm jest zły standard budynku, a także zbyt mała powierzchnia do pracy oraz brak sal do spotkań. Pozostałe powody to słaba lokalizacja, brak ochrony, za duża powierzchnia w porównaniu do potrzeb oraz podwyżki czynszu.

Z analizy wynika również, że zaledwie 38 proc. ankietowanych przedsiębiorstw przeprowadziło badanie work-place. Sporej grupie, bo aż blisko ¾ firm analiza środowiska pracy potwierdziła satysfakcję z zajmowanej powierzchni. Niemniej, aż 56 proc. z nich zadeklarowało dalszą ekspansję, co wiąże się z zamiarem poszukiwania nowej powierzchni.

Eksperci Walter Herz zaznaczają, że w 2022 roku warszawski rynek biurowy wrócił do najlepszych okresów w historii pod względem popytu i w tym roku ta tendencja nadal się utrzymuje. Ograniczona nowa podaż i duże zainteresowanie wynajmem powodują, że możemy mówić o deficycie wolnych powierzchni biurowych w Warszawie. Na koniec 1Q 2023 roku współczynnik pustostanów spadł w centralnym obszarze biznesowym miasta do poziomu około 10 proc., co wygenerowało nieduży wzrost stawek czynszowych w najlepszych lokalizacjach. Drastyczny spadek aktywności inwestycyjnej deweloperów i brak nowej oferty w Warszawie sprawia, że do łask wracają starsze, dobrze zlokalizowane budynki biurowe. Deweloperzy zwracają się w stronę modernizacji takich obiektów oraz zastępowania przestarzałych biurowców nowoczesnymi budynkami.

Walter Herz

Rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych w Polsce. Raport H1 2023 Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager w Avison Young
Polski rynek inwestycyjny na zwolnionych obrotach

Obecne wyniki nie przedstawiają się szczególnie optymistycznie, jednak jest to tylko stan przejściowy. Polski rynek nieruchomości komercyjnych ma stabilne podstawy a inwestorzy już udowodnili - w poprzednich, nie najłatwiejszych latach - że potrafią się dostosować do zmiennej sytuacji rynkowej.

Pandemia COVID-19 wpłynęła znacznie na sytuację makroekonomiczną i zachowania konsumentów, co przełożyło się bezpośrednio na rynek nieruchomości i aktywność inwestorów. Jednakże kupujący dość szybko odnaleźli się w nowych okolicznościach i wolumen transakcji inwestycyjnych osiągnął 5,3 miliarda euro w 2020 roku oraz 5,9 miliarda euro w roku kolejnym. Mimo że te wyniki były niższe niż w 2018 czy 2019 roku, uplasowały się na odpowiednio na 3 i 4 pozycji pod względem wolumenu w ujęciu historycznym.

Po wybuchu wojny w Ukrainie w 2022 roku, rynek musiał zmierzyć się z kolejnymi zawirowaniami. Inflacja w Polsce osiągnęła rekordowy poziom, stopy procentowe gwałtownie wzrosły, co tylko wzmogło inwestycyjną niepewność. Pomimo tych wyzwań, rok zakończył się wolumenem zbliżonym do wyniku z 2021 roku – 5,8 miliarda euro – potwierdzając ponownie dojrzałość i płynność polskiego rynku.

Jednak w roku 2023 odczuwamy już wyraźnie spowolnienie rynku, w konsekwencji procesu dostosowywania oczekiwań cenowych na linii sprzedający – kupujący. W pierwszej połowie bieżącego roku całkowity wolumen inwestycyjny wyniósł jedynie 802 miliony euro – jest to pierwsze półrocze od 2015 roku z wynikiem poniżej 1 miliarda euro. Dla porównania, wolumen transakcyjny w tym samym okresie w 2022 roku był ponad 3 razy większy. Szczególnie skromne były wyniki samego drugiego kwartału, który przyniósł zaledwie 150 milionów euro, co było jednocześnie najniższym wynikiem kwartalnym w ostatniej dekadzie.

Niemniej, aktualna sytuacja na rynku sprzyja zakupom strategicznym. Ceny rynkowe stają się coraz bardziej atrakcyjne, a w przyszłym roku spodziewamy się tańszego finansowania. Stabilna gospodarka zapewnia ciągłą płynność na rynku nieruchomości.

Główne dane:

802 miliony euro – całkowity wolumen inwestycyjny w H1 2023
33 transakcje
54% - udział sektora magazynowego w całkowitym wolumenie w H1 2023
Sektor magazynowy

Siłą napędowa sektora magazynowego

Rynek nieruchomości magazynowych został znacznie dotknięty różnicami w oczekiwaniach cenowych pomiędzy sprzedającymi a kupującymi w 2022 roku. Jednakże, odnotowaliśmy pewną poprawę tej sytuacji na początku 2023 roku. Z wolumenem 436 milionów euro w H1, sektor magazynowy odpowiadał za 54% całościowego wolumenu transakcji w Polsce w tym okresie. Po silnym pierwszym kwartale, który uplasował się na 3 miejscu pod względem najlepszego otwarcia roku, tuż po rekordowych latach 2020-2021, w kwartale drugim odnotowaliśmy tylko 2 transakcje - LeadCrest Capital Partners pozyskał magazyn KGL w Czosnowie od KGL a LCN Capital Partners kupił od Panattoniego K-Flex BTS w Uniejowie.

„W pierwszym półroczu 2023 roku nie zrealizowano żadnych transakcji portfelowych i nie spodziewamy się, żeby ta sytuacja miała się szybko zmienić. Aby zminimalizować ryzyko, inwestorzy koncentrują się obecnie na mniejszych projektach.” – komentuje Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young. Spośród 14 transakcji pojedynczymi aktywami, jednostkowa wartość 12 z nich nie przekroczyła 50 milionów euro. Jedynie największa transakcja, której przedmiotem był Campus 39 we Wrocławiu, przekroczyła próg 100 milionów euro. Aktualna dynamika cenowa może zachęcać większych deweloperów magazynowych, chcących rozbudować swoje portfolio, do rozważenia zakupów istniejących obiektów w miejsce budowania nowych. Koszty budowy nowych projektów powoli zbliżają się do poziomu zakupu tych już istniejących na atrakcyjnych warunkach. Osiągnięcie porozumienia cenowego między sprzedającymi a kupującymi będzie sprzyjało wzrostowi wolumenu inwestycji w tym sektorze.

Główne dane:

436 milionów euro – całkowity wolumen inwestycyjny sektora w H1 2023
14 transakcji
Brak transakcji portfelowych
Sektor biurowy

Regionalne rynki biurowe w cieniu

Inaczej niż w roku 2022, kiedy ok. 50% wolumenu sektora było realizowane w miastach regionalnych, zainteresowanie inwestorów w H1 2023 roku skoncentrowało się na budynkach biurowych w stolicy.

W H1 2023 wszystkie 8 biurowców, będących przedmiotami transakcji, znajdowało się w Warszawie. W strukturze zakupów dominowały aktywa typu „core+” albo oportunistyczne, z potencjałem do przebudowy lub zmiany funkcji. Ponad 95% zainwestowanego kapitału pochodziło od firm z krajów Europy Środkowo-Wschodniej (CEE), krajów bałtyckich oraz z Polski. W H1 2023 sektor biurowy zrealizował skromne 190 milionów euro, co odpowiadało 24% udziałowi w całkowitym wolumenie w tym okresie. Co ciekawe, 7 z 8 sprzedanych budynków, znajdowało się poza centrum Warszawy. Największą transakcją, o wartości prawie 70 milionów euro, była sprzedaż Wola Retro, w której Avison Young współreprezentował sprzedającego, Develię. Nabywcą jest Adventum Group, z węgierskim kapitałem.

Główne dane:

190 milionów euro – całkowity wolumen inwestycyjny sektora w H1 2023
8 transakcji
dominacja inwestorów regionu CEE
Sektor handlowy

Poszukując nowych możliwości

Po kilku latach niekwestionowanej dominacji parków handlowych i małych obiektów typu convenience w strukturze transakcji sektora handlowego, w H1 2023 roku obserwujemy zmianę tego trendu. Inwestorzy szukają aktywnie nowych możliwości, koncentrując się w pierwszej kolejności na transakcjach lokalnymi centrami handlowymi oraz tymi przeznaczonymi do przebudowy a także wolnostojącymi magazynami handlowymi.

Wolumen transakcji sektora w H1 2023 osiągnął 175 milionów euro, będąc jednocześnie najniższym wynikiem H1 sektora od 2010 roku. Na początku roku, odnotowaliśmy transakcje regularnie działającymi centrami handlowymi znajdującymi się w miastach regionalnych, a także akwizycje z planami przebudowy istniejących obiektów. W drugim kwartale większość transakcji dotyczyła magazynów handlowych: New Gate Investment pozyskał od P.A.NOVA obiekt Castorama w Płocku, LeadCrest Capital Partners zainwestował w 3 markety budowlane od 3W, znajdujące się w Warszawie (2 obiekty) i na Śląsku (1 obiekt).

Główne dane:

175 milionów euro – całkowity wolumen sektora w H1 2023
2/11 transakcji obiektami typu convenience w H1 2023
dominacja magazynów handlowych w Q2
PRS

Potencjalna nisza w projektach do przebudowy?

Starsze budynki ustępują miejsca nowym, trend ponownego zagospodarowywania działek w centrach dużych miast w Polsce nasila się. Co więcej, w planach są nie tylko nowe projekty deweloperskie, powstające po wyburzeniach, ale również przekształcanie istniejących biurowców w projekty mieszkaniowe, w tym w formule PRS.

Wzrasta liczba zapytań o analizy dotyczące możliwości adaptacji istniejących obiektów komercyjnych na nowe funkcje. W takich przypadkach zespół Avison Young ocenia m.in. poziom rentowności inwestycji, rozważając warianty wyburzenia starszych biurowców oraz przekształcenia ich w PRS-y. Planując takie działania, inwestorzy poszukują atrakcyjnie położonych budynków biurowych, bardzo dobrze skomunikowanych, z bogatą ofertą gastronomiczną i usługową w okolicy.

Z kolei zespół doradców technicznych Avison Young wskazuje, że starsze budynki biurowe, które znacząco odbiegają standardem od nowoczesnych i energooszczędnych biurowców klasy A, nie powinny przysparzać wielu problemów przy konwersji ich funkcji na mieszkalną. „Pod tym kątem przystosowanie ich do funkcji mieszkalnej może być bardziej opłacalne niż dalsze utrzymywanie coraz mniej atrakcyjnej i trudniejszej do wynajęcia przestrzeni biurowej. Polski rynek ciągle jednak wyczekuje pierwszych takich konwersji.” – dodaje Tomasz Daniecki, Director, Head of Technical Advisory w Avison Young

Co dalej?

Jedną z przyczyn zmniejszonej liczby transakcji i wolumenu w pierwszej połowie 2023 roku jest to, że proces dostosowywania oczekiwań cenowych na linii sprzedający-kupujący ciągle jeszcze trwa. Jednak widać już pierwsze sygnały, że ta sytuacja może się poprawić w końcówce roku.

Aktualnie, wielu kupujących chce wykorzystać sytuację rynkową, składając oferty znacznie poniżej wartości nieruchomości, licząc na upolowanie okazji. Jednakże, wielu właścicieli wcale nie spieszy się ze sprzedażą. To się zmienia, gdy sprzedający musi likwidować fundusz, kończy się finansowanie lub nieruchomość przestaje dawać oczekiwane zyski lub komuś powinie się noga.

Spodziewamy, się że w drugim półroczu, na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce w każdym sektorze będą dominowały aktywa oportunistyczne i typu „value add”.

„Inflacja hamuje, a w przyszłym roku spodziewamy się stabilizacji stóp procentowych, co może przełożyć się na niższe finansowanie. Płynność pozostaje stabilna, ponieważ polska gospodarka jest dość odporna na zawirowania rynkowe. Dlatego też owszem, jest to dobry czas na inwestycje w dobrej cenie.” – ocenia Michał Ćwikliński, Principal, Managing Director w Avison Young.

Avison Young

Satoia S.A. kontynuuje ekspansję swojego portfela inwestycyjnego. Spółka nabyła od CPD S.A. 10 ha gruntów w Wolbórzu, zlokalizowanych przy centrum przeładunkowym Auchan w sąsiedztwie drogi ekspresowej S8 z potencjałem zagospodarowania magazynowego o powierzchni około 43 000 mkw.

W zakupie gruntów pośredniczył zespół inwestycyjny Avison Young, natomiast kancelaria PwC udzieliła wsparcia doradczego w transakcjach. Satoia S.A. nabyła działkę wraz z kompletną dokumentacją przygotowaną przez Kwadrat, co przyspieszy proces rozwoju projektu.

Satoia kończy flagową inwestycję Wrocław West w Kątach Wrocławskich przy autostradzie A4. Deweloperzy są obecnie w fazie przygotowań do rozpoczęcia budowy parku magazynowo-logistycznego z zapleczem socjalno-biurowym o łącznej powierzchni około 390 000 m².

„Wierzymy w potencjał naszego biznesu. Prognozujemy, że w ciągu roku największym zainteresowaniem będą cieszyły się dobrze położone działki, z ostatecznym PNB. Zauważamy lukę w rynku budowlanym, natomiast popyt na najem nieruchomości jest wysoki. Szczególnie atrakcyjne są tereny, na których najem może rozpocząć się w ciągu 6 miesięcy od podpisania umowy. Widzimy ogromne możliwości inwestycyjne, zwłaszcza w nieruchomościach z gotowymi decyzjami środowiskowymi i pozwoleniem na budowę, tak jak w przypadku Wolbórza.” – mówi prezes Satoia S.A. Marcin Tadeusz Ochyra.

„Rok 2023 z perspektywy deweloperów magazynowych charakteryzuje się bardzo przemyślanymi zakupami. Przy wciąż rosnących kosztach finansowania, zmieniających się kosztach budowy oraz presji ze strony inwestorów na przeceny na rynku gotowych magazynów, rynek gruntów odczuwa skumulowaną presję. Obecnie najatrakcyjniejsze działki to te, które są najlepiej położone a także posiadają pozwolenie na budowę, co pozwala na szybkie podjęcie prac budowlanych. Tym właśnie charakteryzuje się grunt w Wolbórzu.”– komentuje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young.

Spółka Satoia obecnie pracuje nad kilkudziesięcioma hektarami gruntów, a plany na drugie półrocze 2023 zakładają zakup lub podpisanie umów warunkowych dotyczących kilkuset hektarów.

Dzięki strategicznym zakupom gruntów oraz rozwojowi istniejących projektów, Satoia S.A. umacnia swoją pozycję na rynku inwestycyjnym w nieruchomości. Firma kontynuuje ekspansję i konsekwentnie realizuje swoje cele biznesowe. Rozszerza zespół o skutecznych i doświadczonych profesjonalistów oraz otwiera się na współpracę z pośrednikami i międzynarodowymi agencjami nieruchomości.

Kamil Głowienka dołącza do Działu Doradztwa Technicznego i obejmuje stanowisko Project Manager.

Kamil jest inżynierem z uprawnieniami budowalnymi bez ograniczeń do kierowania robotami budowlanymi w specjalności konstrukcyjno-budowlanej. Z rynkiem nieruchomości i rynkiem budowlanym związany jest prawie od 10 lat. Swoje doświadczenie zawodowe zdobywał zarówno w Polsce jak i za granicą (Hiszpania, Chiny), pracując m.in. w takich firmach jak Warbud, Emmco Pomorze, Rivervial Grupo Constructor a ostatnio – White Star Real Estate.

Kamil nadzorował m.in. realizację siedmiokondygnacyjnego budynku hotelowego czterogwiazdkowego z dwoma poziomami podziemnymi, był również inżynierem budowy budynków biurowo-usługowych X20 w Warszawie oraz The Park Kraków w Krakowie.

Jako inżynier z uprawnieniami do kierowania robotami budowlanymi albo wykonywania nadzoru inwestorskiego przy zabytkach nieruchomych wpisanych do rejestru zabytków, brał udział w projektach przebudowy i rozbudowy zabytkowych budynków D3 i D5 dawnej Elektrociepłowni Powiśle w Warszawie a także był członkiem zespołu szukającego rozwiązywań zagadnień inżynierskich w innym obiekcie zabytkowym z przebiegającymi w podziemiu trasami średniego i wysokiego napięcia w obudowach pożarowych oraz miejską siecią ciepłowniczą.

Kamil posiada również doświadczenie w nadzorze realizacji fit-outów (m.in. restauracje Dock19 i DYM).

Dział Doradztwa Technicznego Avison Young to doświadczeni eksperci rynkowi, wszyscy z uprawnieniami budowlanymi w każdej z branż. W ostatnim czasie zespół realizował na terenie całej Polski usługi m.in. technical due diligence, project monitoring, bank monitoring a także zapewniał inwestorom kompleksową obsługę kilku warszawskich projektów typu PRS.

„Jestem przekonany, że Kamil świetnie odnajdzie się w naszym zespole doradztwa technicznego. - komentuje Tomasz Daniecki, Director, Head of Technical Advisory, Business Development w Avison Young – Ma bogate i wszechstronne doświadczenie, znakomitą znajomość procesu inwestycyjnego a także nastawienie na potrzeby klienta.”