Biznes

Popyt na ziemię pod inwestycje komercyjne nie był w Polsce nigdy tak wysoki. Obserwując aktywność inwestorów możemy mówić o boomie na rynku gruntów inwestycyjnych. Notowana w ostatnich miesiącach wyjątkowo duża ilość transakcji przyniesie sektorowi absolutnie rekordowy wynik. Wartość wolumenu transakcji, według szacunków Walter Herz, może być w tym roku o prawie 60 proc. wyższa niż w najlepszych latach dla tego segmentu.  

Zdecydowana większość, około dwie trzecie gruntów kupowanych jest pod inwestycje mieszkaniowe. Pomiędzy inwestorami budującymi mieszkania toczy się największa walka o działki. Kiedy pojawia się grunt, na którym można wybudować osiedle znika z rynku natychmiast. Proces zakupu jest ekspresowy, możliwie najbardziej skracany, po to by ziemia nie trafiła do konkurencji.

- Inwestorzy dysponują dużą ilością kapitału, który lokują w gruntach. Ziemia często nabywana jest za gotówkę. Powodzeniem cieszą się również grunty o dużej wartości. Podpisywanych jest coraz więcej umów opiewających na rzadko spotykane dotąd kwoty. Finalizowane są zakupy działek w cenach przekraczających nawet 300 mln zł. A przy tym ceny stale rosną. Wzrost stawek widoczny jest nawet w zestawieniu półrocznym – przyznaje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz.      

- Inwestorzy intensywnie poszukują gruntów, zarówno na rynku warszawskim, jak i w największych miastach regionalnych. Nigdy wcześniej regiony nie cieszyły się tak dużym zainteresowaniem, jak teraz. Nabywane działki przeznaczone są często pod inwestycje, których realizacja przewidziana jest w dłuższej perspektywie czasu. Inwestorzy chętnie kupują grunty w Polsce, bo w porównaniu z Europą na głównych rynkach w naszym kraju ziemia oferowana jest w znacznie niższych cenach. Inwestycje na rynku nieruchomości przynoszą natomiast w Polsce większe stopy zwrotu niż w innych krajach Unii Europejskiej – wyjaśnia Bartłomiej Zagrodnik.

Ogromna skala transakcji w grunty pod mieszkania

Wielkość niektórych inwestycji jest imponująca. Jedną z największych, odnotowanych na naszym rynku transakcji był niedawny zakup 62 ha fabrycznych terenów na warszawskim Żeraniu przez spółkę Okam. Przygotowanie budowy wieloetapowej inwestycji, która zaplanowana jest w tej lokalizacji potrwa kilka lat. A tymczasem firma Walter Herz zaangażowała się w proces komercjalizacji powierzchni magazynowych, produkcyjnych i biurowych znajdujących się w obiektach mieszczących się na obszarze dawnej fabryki samochodów przy ulicy Jagiellońskiej w Warszawie.  

Kilka tygodni temu firma White Stone zawarła transakcję zakupu gruntu na warszawskich Bielanach, przy stacji metra Młociny, dzięki czemu stała się właścicielem terenów o powierzchni 200 tys. mkw., które łącznie kosztowały ponad 23 mln euro. Wśród transakcji o podobnej skali plasuje się także zakup 12 ha działki w warszawskim Wilanowie za 263 mln zł przez Robyg o potencjale budowlanym szacowanym na 104 tys. mkw. PUM. Wrocławski deweloper Vantage Development nabył natomiast w tym roku teren o powierzchni 4,72 ha na granicy gdańskiego Śródmieścia i Młodego Miasta za 222,5 mln zł. Grupa Geo z Krakowa kupiła zaś grunty na obszarze Wildy w Poznaniu o łącznej wartości 206,1 mln zł. Kosztowne akwizycje dotyczą również firm. Grupa Goldman Sachs wystawiła właśnie na sprzedaż spółkę deweloperską Robyg, która dysponuje jednym z największych banków ziemi w Polsce, z potencjałem sprzedażowym przekraczającym 23,3 tys. lokali.

Deweloperzy mieszkaniowi potrzebują ziemi, nie tylko pod tradycyjne inwestycje skierowane do klientów indywidualnych, ale także pod projekty realizowane w ramach segmentu PRS, którymi żywo interesują się teraz fundusze inwestycyjne. Wartość inwestycji w obszarze mieszkań na wynajem rośnie z miesiąca na miesiąc. Ten rozwijający się dopiero w Polsce sektor notuje teraz rekordowe wyniki. Ze względu na ogromną aktywność inwestycyjną w sektorze PRS można się spodziewać w najbliższym czasie jeszcze większej konkurencyjności towarzyszącej procesowi zakupu gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach miejskich.   

Ceny działek przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową w Warszawie, jak wynika z danych Walter Herz, kształtują się w przedziale 1,5 tys. zł -7 tys. zł do PUM. Grunty pod inwestycje z sektora PRS w największych aglomeracjach w kraju uzyskują ceny transakcyjne w przedziale od 1,7 tys. zł do 2,9 tys. zł do GLA.

Inwestycje hotelowe i biurowe w trybie oczekiwania  

2021 to jednocześnie kolejny rok charakteryzujący się spadkiem zapotrzebowania na działki pod obiekty hotelowe zlokalizowane w dużych miastach. Planowane wcześniej projekty hotelowe zostały wstrzymane, a część inwestycji przekształcono w projekty mieszkaniowe. Transakcje w segmencie hotelowym należą do rzadkości, ale się zdarzają. Marka PURO Hotels z norwesko-polskim kapitałem kupiła niedawno od Strabag Real Estate nieruchomość z pozwoleniem na budowę w warszawskim Śródmieściu, przy ulicy Canaletta pod budowę hotelu z ponad 200 pokojami.

Dużym zainteresowaniem nieustannie cieszą się natomiast grunty pod hotele resortowe w atrakcyjnych lokalizacjach nadmorskich w pobliżu plaży oraz w obrębie najpopularniejszych miejscowości górskich.

Pandemia zahamowała także działania inwestorów na rynku gruntów pod projekty biurowe. - Ze strony sektora biurowego widoczne jest stabilne zainteresowanie gruntami w najlepszych, centralnych lokalizacjach na terenie największych ośrodków miejskich w kraju. Podobnie, jak w przypadku hoteli, część zaplanowanych inwestycji przeprojektowywana jest na funkcje mieszkaniowe, a w przygotowywanych do budowy kompleksach wielofunkcyjnych aranżowana jest większa ilość mieszkań – informuje Bartłomiej Zagrodnik. – Inwestorzy nabywają teraz również chętnie dobrze zlokalizowane, starsze budynki biurowe, w dłuższej perspektywie planując zmienić ich funkcję. Chcą w tych miejscach zamiast biur oferować za jakiś czas wysokiej klasy apartamenty na wynajem - dodaje.

Działki pod projekty biurowe w Warszawie oferowane są w cenie od 1,3 tys. zł do 3,5 tys. zł za mkw. 

Grunty pod logistykę na wagę złota

Drugim beneficjentem nowego układu sił na rynku nieruchomości, obok segmentu mieszkaniowego jest sektor logistyczny. Inwestorzy intensywnie poszukują również ziemi pod projekty magazynowe. Wolumen transakcji związanych z inwestycjami w grunty pod magazyny, według analiz Walter Herz, zwiększył się w tym roku co najmniej o jedną piątą. Zmiany wywołane pandemią przyspieszyły wzrost sektora e-commerce, za czym poszedł skokowy rozwój logistyki, a w konsekwencji sektora magazynowego. Ogromne zainteresowanie wzbudzają dziś grunty inwestycyjne usytuowane na obrzeżach dużych miast. Największym zainteresowaniem cieszy się Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto i Poznań.

Inwestycje magazynowe idą w kierunku realizacji niedużych magazynów na obrzeżach największych miast i mniejszego zaangażowania w budowę dużych parków logistycznych. Znaczna część projektów inicjowana jest w segmencie magazynów miejskich. Przykładowo w Warszawie jedna czwarta realizowanej powierzchni usytuowana jest w granicach administracyjnych miasta. Ze względu na rozwój logistyki ostatniej mili poszukiwane są działki pod magazyny również w mniejszych ośrodkach miejskich.  

Najwyższe stawki obowiązują w aglomeracji warszawskiej, największym centrum logistycznym w kraju. W obrębie Warszawy ceny wynoszą nawet 700-800 zł/mkw. W Krakowie stawki zaczynają się od 400 zł/mkw. W aglomeracji wrocławskiej, gdzie widoczny jest duży wzrost zainteresowania inwestycjami w segmencie logistycznym, ceny są nieco niższe niż w Krakowie. We Wrocławiu za najatrakcyjniejsze tereny pod logistykę ostatniej mili trzeba zapłacić około 300 zł/mkw. W pobliżu Poznania grunty pod magazyny w porównaniu z Wrocławiem są dwukrotnie tańsze. 

Grunty z przeznaczeniem pod projekty magazynowe w formacie tzw. BIGBOX w zależności od lokalizacji kosztują w Polsce od 80 zł do 450 zł/mkw.

Zmiany wywołane przez pandemię bardzo mocno wpłynęły również na rozwój rynku handlowego, ograniczając aktywność inwestycyjną w tym sektorze w zasadzie do parków handlowych i centrów convenience. Inwestorzy poszukujący gruntów pod takie obiekty koncentrują się teraz przede wszystkim na mniejszych miejscowościach. Parki handlowe notują największy wzrost w historii rynku. Większość z nich powstaje w mniejszych miastach liczących poniżej 50 tys. mieszkańców.  

W tej chwili ożywienie daje się zauważyć w całej Polsce, natomiast bezwzględnie prym wiedzie Warszawa, co wyraża się w popycie. W trzecim kwartale br. w Warszawie do najemców trafiło około 150 tys. mkw. biur, co stanowiło blisko 40 proc. powierzchni zakontraktowanych od początku roku. Ogółem wolumen najmu w Warszawie osiągnął po trzech kwartałach poziom niemal 400 tys. mkw. powierzchni. Największym powodzeniem cieszą się budynki zlokalizowane w centrum.

Statystyki dotyczące aktualnie prowadzonych negocjacji nie przekuwają się jeszcze w same transakcje najmu, ale powinno to nastąpić w 4 Q 2021. Najemcy wrócili do rozmów, zarówno na temat relokacji biur, jak i renegocjacji umów. Deweloperzy i właściciele nieruchomości skłonni są do większej elastyczności w negocjacjach, co daje najemcom możliwość zabezpieczenia atrakcyjnej powierzchni i uzyskania lepszych warunków. Obłożenie biur zwiększa się sukcesywnie. Już teraz jest na poziomie 30-40 proc., co widać także po zwiększonym porannym ruchu.  

O stabilizacji warszawskiego rynku świadczyć może również współczynnik pustostanów biurowych, który w trzecim kwartale br. nie zmienił się, a od początku roku wzrósł tylko o 3 proc. przy wysokim poziomie nowej podaży. Na rynkach regionalnych natomiast współczynnik powierzchni niewynajętych kształtuje się średnio na nieco wyższym poziomie niż w stolicy.      

Kraków i Wrocław nie mają w regionach konkurencji. Tam najemcy biorą najwięcej. W grupie liderów pod względem wynajmu plasuje się jeszcze Trójmiasto. Łącznie w regionach w tym roku do końca września wynajęte zostało tylko nieznacznie mniej powierzchni niż w Warszawie. W ostatnim czasie niewielką przewagę pod tym względem ma znów Warszawa.  

W strukturze popytu, zarówno w Warszawie, jak w regionach przeważają nowe umowy. Na rynkach regionalnych znacznie przewyższają udziałem renegocjacje, których w Warszawie jest sporo więcej. 

Jakie firmy poszukują biur w Warszawie, a jakie w regionach? 

Jeśli chodzi o strukturę najemców w Warszawie i regionach nie są widoczne szczególnie duże zmiany. Warszawa to w znacznym stopniu siedziby zarządów oraz kluczowych działów sprzedaży. W regionach firmy lokują przede wszystkim centra usług dla biznesu, co w pierwszym półroczu br. szczególnie widoczne było w Katowicach i Krakowie, gdzie najemcy z sektora BSS mieli przytłaczająco duży udział w wolumenie transakcji. Biorąc pod uwagę zmieniający się rynek pracy granica między regionami a Warszawą zaczyna się jednak zacierać. Praca zdalna sprawia, że nie przywiązujemy się już tak bardzo do lokalizacji.

Zawsze broniły się ośrodki akademickie, natomiast w tej chwili na rynku pracy widzimy ogromną rywalizację o pracowników, szczególnie tych z doświadczeniem. Dlatego w ostatnim czasie w Warszawie zwiększa się zatrudnienie w centrach usług wspólnych, przede wszystkim w czołowych organizacjach, które potrzebują wysoko wykwalifikowanych ludzi. Stąd w Warszawie w pierwszych 6 miesiącach br. na firmy świadczące nowoczesne usługi dla biznesu przypadła jedna piąta wynajętych biur. Na uwagę zasługuje fakt, że nasza stolica może się pochwalić najniższym bezrobociem wśród największych ośrodków europejskich.

Na warszawskim rynku zwiększyła się też dynamika działania branży e-commerce, firm z sektora IT i szeroko pojętych nowych technologii oraz kancelarii prawnych. W regionach natomiast silną grupę najemców, poza sektorem usług dla biznesu, stanowią firmy produkcyjne.

Czy firmy rezygnują z większych powierzchni na rzecz mniejszych biur? Jak zmieniają przestrzeń do pracy?

Znaczna część firm jest wciąż na etapie analizy swoich potrzeb, ale chęć powrotu do biur jest powszechna, bo pracodawcy zauważają negatywne skutki home office. Wiele z firm rozpoczęło już ten proces, część wdraża go etapami stopniowo zwiększając czas pracy w biurze. Niektóre z firm rzeczywiście optymalizują swoje powierzchnie. W związku z upowszechnieniem pracy hybrydowej zapotrzebowanie w niektórych firmach spadnie prawdopodobnie o około 15-20 proc. w porównaniu do powierzchni zajmowanych dotychczas. Optymizmem napawa natomiast fakt, że jednocześnie duża część organizacji mocno się rozwija i zwiększa przestrzeń do pracy. W Warszawie tacy najemcy przeważają. Nie tyle nawet utrzymują powierzchnie w takiej samej wielkości, ale zwiększają je czyniąc biuro bardziej komfortowym miejscem dla pracowników.    

Pracodawcy, mając na względzie efektywność działania firmy poszukują sposobów, by zachęcić pracowników do pracy w biurach. Kluczowa staje się kwestia udogodnień, które skłaniałyby ludzi do przebywania w nich i rezygnacji z pracy w domu. Mówimy tu o zmianach w aranżacji przestrzeni sprawiających, by biuro stało się bardziej wygodnym miejscem do pracy w zespole, sprzyjającym budowaniu relacji międzyludzkich. Chodzi również o zapewnienie pracownikom szeregu dodatkowych usług i atrakcji, jak przestrzenie do integracji, pokoje relaksu, czy strefy fitness.

Przestrzeń biurowa przekształcana jest w taki sposób by wspierała pracę kreatywną, którą blokuje izolacja. W tym aspekcie żadne narzędzia online nie zastąpią możliwości ludzkiej interakcji. Firmy zwiększają obszar powierzchni wspólnych, w tym sal konferencyjnych. Pracodawcy stawiają teraz po prostu na „atrakcyjność” przestrzeni do pracy. Biuro ma się pracownikom podobać, zapewniać pozytywne doświadczenia, zachęcające do przebywania w nim. Znajdować w świetnej lokalizacji, oferującej cały wachlarz usług w zasięgu ręki. Przyciągać nowe osoby, a pracowników ściślej wiązać z firmą.     

Czy powstają nowe biurowce? Gdzie? 

W tym roku w Warszawie ukończone zostały m.in. cztery projekty wielkoskalowe, których budowa rozpoczęła się przed 2020 rokiem. Na rynek weszła wieża biurowa Skyliner, ukończone zostały kompleksy Generation Park Y oraz Warsaw UNIT, a niedawno oddany został wieżowiec Widok Towers, a także biurowce Galwan i Plater w Fabryce Norblina.

W ciągu 9 miesięcy tego roku zasoby biurowe Warszawy zwiększyły się o prawie 300 tys. mkw. powierzchni. W budowie jest ponad 370 tys. mkw. biur. Od wielu lat na warszawskim rynku nie budowało się tak niewiele. W tym roku rozpoczęła się budowa zaledwie kilku nowych projektów. Nie wstrzymana została natomiast żadna realizowana inwestycja, a w oddawanych budynkach trzy czwarte powierzchni jest zabezpieczone umowami. Zapowiadane są kolejne projekty biurowe i kompleksy wielofunkcyjne, głównie w obrębie najnowocześniejszego centrum biznesowego w kraju, w okolicy ronda Daszyńskiego. Planowana jest też modernizacja albo przekształcanie budynków w zagłębiu biurowym na Służewcu.

Inwestorzy stawiają teraz głównie na kompleksy typu mixed-use, które łączą wiele obszarów życia codziennego. Ich sukces rynkowy potwierdzają najnowsze, warszawskie obiekty miastotwórcze, oferujące funkcje biurowe, mieszkaniowe, handlowe, usługowe i gastronomiczne, jak Fabryka Norblina czy Browary Warszawskie.   

W regionach natomiast na przestrzeni pierwszych trzech kwartałów tego roku oddane zostało o połowę mniej powierzchni niż w Warszawie. Kilkanaście nowych budynków biurowych, które weszło na rynki regionalne dostarczyło prawie 150 tys. mkw. powierzchni. Najwięcej buduje się obecnie w Krakowie i Wrocławiu.

Swój najlepszy czas przeżywa teraz sektor magazynowy. W pierwszej połowie 2021 roku na rynku logistycznym mogliśmy obserwować kolejne rekordy związane, zarówno z ilością powierzchni magazynowej w budowie, jak i popytem na magazyny. Segment magazynowy, którego zasoby przekraczają aktualnie w naszym kraju 22 mln mkw. powierzchni, stał się nie tylko liderem pod względem ilości realizowanych inwestycji, ale wyrasta również na gwiazdę na rynku inwestycyjnym. Magazyny stają się dla inwestorów najbardziej atrakcyjnymi aktywami, wypierając w ostatnich kwartałach wiodące wcześniej prym nieruchomości biurowe.  

- Pandemia nie wywołała spadku popytu inwestycyjnego w Polsce, zmianie uległa tylko struktura wolumenu transakcyjnego. Sektor przemysłowo-logistyczny w pierwszej połowie br. miał 45 proc. udział w transakcjach na rynku inwestycyjnym, dzięki czemu stał się jego nowym liderem. Zmiany w tym segmencie związane są przede wszystkim ze znacznym wzrostem zainteresowania inwestorów magazynami zlokalizowanymi w obrębie największych miast, sprofilowanymi do obsługi sektora e-commerce. Wysokie stopy zwrotu i rosnąca wartość nieruchomości logistycznych w naszym kraju skutecznie przyciągają do Polski światowy kapitał, w tym także nowych graczy. Coraz większa grupa inwestorów, nie tylko analizuje zakup istniejących obiektów, ale coraz więcej podmiotów podejmuje także decyzję o finansowaniu budowy projektów magazynowych w obrębie największych ośrodków miejskich w Polsce, jak również inwestuje w grunty pod przyszłe inwestycje – komentuje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz.

Polowanie na grunty inwestycyjne

Boom, jaki możemy obserwować na rynku gruntów inwestycyjnych w Polsce najlepiej pokazuje skalę nowych projektów, które przygotowywane są do realizacji. – Poziom obrotu gruntami w całej historii rynku nie był tak wysoki, jak w tym roku. Poza największymi aglomeracjami, zainteresowaniem inwestorów cieszą się również miasta regionalne oraz mniejsze rynki. Zdecydowana większość zawieranych transakcji dotyczy gruntów pod inwestycje mieszkaniowe, ale wyraźnie widoczny jest również wzrost aktywności deweloperów logistycznych. Szacujemy, że wolumen transakcji związanych z inwestycjami w grunty pod magazyny zwiększył się w tym roku co najmniej o jedną piątą. Przy czym, inwestorzy planują realizację mniejszych obiektów magazynowych w obrębie największych miast, a w mniejszym stopniu zainteresowani są budową dużych parków logistycznych położonych w większej odległości od ośrodków miejskich. Rzadziej poszukiwane są natomiast grunty pod projekty biurowe i hotelowe, choć wyjątkowo zdarzają się także i duże transakcje, czego przykładem jest niedawny zakup działki w centrum Warszawy pod hotel PURO z ponad 200 pokojami – przyznaje Bartłomiej Zagrodnik.

Zmiany wywołane pandemią, w tym rozwój e-commerce, podobnie jak w większości państw europejskich, stały się w Polsce silnym czynnikiem stymulującym wzrost inwestycji na rynku magazynowym. Pierwsza połowa 2021 roku zapisała się historycznie rekordową  ilością powierzchni magazynowej w budowie. Według danych Walter Herz, w fazie realizacji na terenie kraju było aż 3,3 mln mkw. magazynów. Dzięki temu uplasowaliśmy się na drugim miejscu w Europie pod względem tempa przyrostu zasobów na rynku powierzchni magazynowych.  

Magazyny mają wzięcie

W ciągu 6 pierwszych miesięcy tego roku zasoby naszego rynku wzrosły o ponad 1,1 mln mkw. powierzchni magazynowych. Większość nowej podaży skupiona jest w obrębie pięciu największych, krajowych centrów logistycznych, a najwięcej magazynów powstało w Warszawie i jej okolicach oraz na Górnym Śląsku. Deweloperzy aktywni są również m.in. w Trójmieście, czy rejonie Krakowa oraz lokalizacjach w pobliżu wschodniej i zachodniej granicy kraju, które mają potencjał do obsługi dostaw z państw sąsiednich.  

Aktywność inwestycyjną nakręca rosnący popyt na magazyny. W pierwszej połowie roku zakontraktowane zostało około 3,4 mln mkw. powierzchni magazynowych, dzięki czemu pobity został dotychczasowy rekord półroczny. Wolumen najmu był o 50 proc. większy niż w pierwszym półroczu zeszłego roku i o ponad 80 proc., jeśli weźmiemy pod uwagę średnią z ostatnich 5 lat. Coraz większe zapotrzebowanie na powierzchnie zgłaszają głównie operatorzy logistyczni, firmy kurierskie oraz sieci i podmioty handlowe. Dlatego znacząca część nowych projektów inicjowana jest w segmencie magazynów miejskich. W Warszawie na przykład jedna czwarta realizowanej powierzchni usytuowana jest w granicach administracyjnych miasta.

Inwestycje w sektorze PRS    

Obok rynku magazynowego, w siłę rośnie sektor mieszkań na wynajem instytucjonalny, który zajmuje już trzecią pozycję na rynku transakcji inwestycyjnych zarejestrowanych w naszym kraju, za nieruchomościami magazynowymi i biurowymi. Tymczasem, w Europie jest już drugim segmentem nieruchomości pod względem udziału w wolumenie inwestycyjnym.

W pierwszej połowie 2021 roku wartość transakcji inwestycyjnych w segmencie mieszkań na wynajem wyniosła w Polsce około 550 mln euro. To nie mało, jeśli weźmiemy pod uwagę, że rozwój sektora PRS na naszym rynku został zapoczątkowany zaledwie dwa trzy lata temu, a wielkość zasobów jest jeszcze bardzo nieduża. Większość stanowią projekty w budowie oraz inwestycje będące w fazie przygotowywania do realizacji. Jak szacuje Walter Herz, w trakcie budowy i na etapie planowania jest teraz około 26 tys. mieszkań przeznaczonych pod wynajem instytucjonalny w największych aglomeracjach w Polsce. Inwestorzy celują w główne ośrodki miejskie, które w nadchodzących latach będą przyciągały nowych mieszkańców i imigrantów zarobkowych oraz studentów. 

Biurowce rosną w regionach  

Pomimo spadku zainteresowania inwestorów aktywami biurowymi w Polsce rośnie podaż biur. W całym kraju, jak wynika z danych Walter Herz, powstaje 1,1 mln mkw. powierzchni biurowych. – Rynki regionalne najbardziej przyciągają teraz uwagę inwestorów. Pod względem ilości łącznej powierzchni w budowie zyskały przewagę nad Warszawą. Najwyższy poziom aktywności deweloperów widoczny jest we Wrocławiu, Katowicach i Trójmieście. Podobnie jest w przypadku popytu, który tym roku jest wyższy w regionach – informuje Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Regional Markets w Walter Herz.

W Warszawie tempo rozwoju rynku biurowego poważnie spadło, do poziomu najniższego od ponad dekady. Na terenie aglomeracji warszawskiej w budowie jest niespełna 400 tys. mkw. powierzchni biurowej. To prawie o połowę mniej niż średnia ilość powierzchni w realizacji z pięciu ostatnich lat. Warszawski rynek wyhamował pod względem ilości inicjowanych projektów. W ostatnim kwartale widoczny był natomiast wzrost aktywności najemców. W tym także firm, które nie były dotąd obecne w naszym kraju, przede wszystkim z sektora nowoczesnych usług dla biznesu, nowoczesnych technologii i branży farmaceutycznej.   

Parki handlowe z rekordowym wzrostem

Na rynku handlowym natomiast obserwować możemy wyjątkowo szybki rozwój inwestycji związanych z budową mniejszych obiektów handlowych - parków handlowych i centrów convenience. Według danych Walter Herz, w tym roku nowa podaż w sektorze handlowym przyniesie około 540 tys. mkw. powierzchni, z czego 40 proc. znajduje się w parkach handlowych. Ich udział w całkowitym wolumenie powierzchni handlowych w kraju, wynoszącym 12,3 mln mkw. powierzchni, to dziś 15 proc. Ten segment notuje jednak teraz największy wzrost w historii rynku. W parkach handlowych powstaje aktualnie około 240 tys. mkw. powierzchni. Większość  obiektów realizowana jest w mniejszych miastach, liczących poniżej 50 tys. mieszkańców.  

Patrząc na wartość wolumenu inwestycyjnego w sektorze handlowym można sądzić, że nieruchomości handlowe nie znajdują się aktualnie w polu zainteresowania inwestorów. Liczba zawieranych transakcji w tym roku w sektorze była jednak nadal bardzo duża. Niska wartość wolumenu inwestycyjnego związana jest głównie z rodzajem aktywów będących w centrum uwagi inwestorów. W 2020 roku parki handlowe i nieruchomości typu convenience miały prawie 70 proc. udział w wolumenie transakcyjnym.  

Inwestycja należy do firmy OKAM. Pod koniec lipca br. deweloper zawarł jedną z największych transakcji inwestycyjnych, jakie odnotowane zostały dotychczas na rynku nieruchomości w Polsce. Inwestor zakupił tereny przemysłowe z zabudowaniami po dawnej fabryce samochodów na warszawskim Żeraniu o powierzchni 62 hektarów. Przygotowanie lokalizacji pod przyszłe inwestycje wymaga przeprowadzenia złożonego procesu, który tylko w fazie przygotowawczej zajmie kilka lat. 

Firma OKAM planuje podjąć szereg działań w celu uatrakcyjnienia lokalizacji dla najemców powierzchni komercyjnych znajdujących się na terenie obiektu. Chce stworzyć miejsce, gdzie obecni najemcy, z którymi zamierza kontynuować wieloletnią współpracę oraz przyszli klienci będą czuli się bezpiecznie i komfortowo oraz będą mogli w pełni wykorzystać potencjał lokalizacji z zyskiem dla swojej działalności. 

- Inwestycja ma duży potencjał. Dysponuje aktualnie 14 tys. mkw. dostępnej powierzchni biurowej i usługowej oraz 180 tys. mkw. powierzchni magazynowych, a także 80 tys. mkw. powierzchni przeznaczonej pod place ekspozycyjne i parkingi. Należy zaznaczyć, że większość powierzchni wyróżnia się szeroką gamą parametrów, co stanowić może idealne rozwiązanie dla klientów poszukujących powierzchni najmu o niestandardowych wymiarach. Hale i biura mają od 3 do ponad 20 metrów wysokości. Obiekt zapewnia bardzo dużą ilość parkingów i placów utwardzonych o wysokiej nośności. Unikalnym atutem kompleksu jest natomiast wewnętrzna bocznica kolejowa. Dzięki dużej różnorodności, co do parametrów lokali, możemy sprostać wymaganiom nawet najbardziej wymagających klientów  – informuje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz.   

- Ze względu na niespotykane ukształtowanie urbanistyczne inwestycji możliwe jest zapewnienie najemcom, którzy potrzebują powierzchni o wielu funkcjach, przestrzeni o zróżnicowanym charakterze w jednym miejscu. Istnieją warunki otwierania na przykład powierzchni biuro-magazynowych w połączeniu z obszernym placem manewrowym i dużym parkingiem, co jest rzadkością na obszarze znajdującym się tak blisko centrum Warszawy. Powyższe parametry sprawiają, że jest to świetna lokalizacja logistyczna typu last mile delivery – mówi Piotr Szymoński, Director Office Agency w Walter Herz.

–  Dla najemców atrakcyjne są też dostępne na tym terenie powierzchnie usługowo-handlowe z przeznaczeniem pod sklepy wielobranżowe i gastronomię z uwagi na małe nasycenie tego typu placówkami w okolicy, jak również funkcjonującą tu szkołę, która prowadzi zajęcia, zarówno w trybie dziennym, jak i wieczorowym – dodaje Piotr Szymoński. 

Poza szkołą, na obszarze historycznej fabryki na Żeraniu, w której ostatni samochód zjechał z taśmy produkcyjnej w 2011 roku, funkcjonuje muzeum poświęcone historii motoryzacji w Polsce. Dużą popularnością cieszy się znajdująca się tu Tłocznia - hala nr 10, która często wynajmowana jest do sesji zdjęciowych i reklamowych, a jako taka stanowi dobrą bazę pod wielotonażowy skład suchy czy linię produkcyjną. 

Lokalizacja inwestycji zapewnia bezpośredni dostęp do trasy S8. Węzeł komunikacji miejskiej z liniami autobusowymi, tramwajowymi i kolejowymi oraz ścieżkami rowerowymi, usytuowany jest 250 m od wjazdu na teren fabryki, dzięki czemu można sprawnie dojechać do centrum Warszawy, lotniska albo za miasto. W pobliżu ma powstać również stacja metra. 

Rewitalizacja terenów po fabryce samochodów na warszawskim Żeraniu to ogromne przedsięwzięcie. Realizacja planu przebudowy tego obszaru, po zakończeniu kilkuletniego etapu przygotowawczego, ma zająć kilkanaście lat. Z zapowiedzi inwestora wynika, że projekt zyskać ma industrialny klimat by upamiętnić fabrykę, która była kolebką polskiej motoryzacji. To jedno z założeń masterplanu przygotowanego przez Biuro Architektury i Planowania Przestrzennego stołecznego ratusza. 

Firma OKAM, która podjęła się wyzwania przywrócenia należnej rangi terenom po warszawskiej fabryce samochodów może się pochwalić solidnym doświadczeniem w zakresie rewitalizacji terenów pofabrycznych. Wśród prowadzonych aktualnie przez dewelopera realizacji znajduje się Bohema - Strefa Praga, inwestycja zlokalizowana na warszawskiej Pradze na terenie m.in. dawnej fabryki Pollena-Uroda. Inwestor ma również na koncie projekty w Łodzi, gdzie zakończył realizację inwestycji Łódź. Work na obszarze dawnej fabryki Teodora Meyerhoffa oraz Strefy Piotrkowska 217 w miejscu historycznej odlewni żelaza Józefa Johna. Okam ma także w planach realizację projektu na działkach po fabryce Danone. 

- W pierwszej połowie bieżącego roku tylko w parkach handlowych oddane zostało do użytkowania nieco ponad 100 tys. mkw. powierzchni GLA. W drugim półroczu planowane jest ukończenie jeszcze większej ilości powierzchni. Jeżeli realizacja prowadzonych inwestycji zakończy się w zapowiadanym terminie ten rok zamknie się rekordowo wysokim wynikiem, jeśli chodzi o nową podaż w segmencie parków handlowych. Będzie to moment przełomowy dla rozwoju tego formatu na krajowym rynku. Zainteresowanie takimi projektami jest ogromne. Inwestorzy stawiają przede wszystkim na najmniejsze miasta, liczące poniżej 50 tys. mieszkańców, w których powstaje teraz prawie 70 proc. nowych zasobów – mówi Agata Karolina Lasota, dyrektor zarządzająca LBC Invest.

W ostatnich latach byliśmy świadkami dwutorowego rozwoju sektora handlowego w Polsce. Rosła przede wszystkim liczba dużych centrów handlowych z rozbudowaną ofertą rozrywkową oraz gastronomiczną i jednocześnie przybywało obiektów o niedużej powierzchni, jak regionalne i lokalne parki handlowe oraz centra zakupów codziennych. Ostatnia dekada przyniosła dwukrotny wzrost podaży powierzchni w parkach handlowych.

W minionych kwartałach mogliśmy natomiast obserwować całkowite wyhamowanie inwestycji w wielkoformatowe centra handlowe, a z drugiej strony intensyfikację działań inwestorów związaną z realizacją mniejszych obiektów handlowych. Z danych LBC Invest wynika, że w budowanych aktualnie parkach handlowych powstaje prawie 240 tys. mkw. powierzchni, z czego większość ma trafić na rynek do końca bieżącego roku.

Parki handlowe atrakcyjne dla klientów i nowych marek   

W tym roku nowa podaż w sektorze handlowym może sięgnąć łącznie około 550 tys. mkw. powierzchni. Z tego aż 40 proc. powierzchni przypada na parki handlowe.

Krajowe zasoby powierzchni handlowych wynoszą aktualnie około 12,3 mln mkw. powierzchni, a niespełna 2,9 mln mkw. skupione jest w regionalnych oraz tradycyjnych parkach handlowych i obiektach convenience o tym profilu. - Połowa powierzchni, którą dysponują mniejsze formaty handlowe mieści się w regionalnych parkach handlowych. To nie one jednak mają aktualnie największy potencjał wzrostu, ale lokalne, mniejsze parki handlowe, które inwestorzy realizują w przeważającej większości w niewielkich miastach. Inwestycje lokowane są w miejscach, gdzie oferta handlowa jest jeszcze słabo rozwinięta. Pod nowe projekty najbardziej poszukiwane są grunty w lokalizacjach zapewniających duży potencjał odwiedzających z okolicznych gmin – informuje Agata Karolina Lasota. - Podstawowym warunkiem dla zapewnienia optymalnej rentowności tego typu projektów jest zagwarantowanie obecności popularnego operatora spożywczego, jak Biedronka czy Lidl na terenie obiektu. Atrakcyjność parków podnoszą też placówki marek sieciowych oferujących produkty w niższych cenach, jak Dealz, Pepco, Action, KiK, których plany ekspansji są teraz w wielu przypadkach szerzej zakrojone niż przed pandemią. Dobrym prognostykiem dla dalszego rozwoju parków handlowych jest również rosnąca grupa marek, które dotąd nie były w nich obecne, a teraz rozważają lokowanie w nowych obiektach swoich sklepów – zauważa.

Przypływ inwestorów

- Już w zeszłym roku nastąpił zdecydowany wzrost zainteresowania deweloperów realizacją obiektów z segmentu parków handlowych. 2020 rok przyniósł około 200 tys. mkw. GLA nowej powierzchni w obiektach w tym formacie. Motywacją do inwestowania w kolejne projekty i powodem, dla którego niektórzy inwestorzy zaczęli specjalizować się wyłącznie w tym formacie jest między innymi widoczny wzrost zainteresowania retail parkami jako aktywami inwestycyjnymi ze strony funduszy i grup kapitałowych. Stopy kapitalizacji w dobrze skomercjalizowanych parkach handlowych wynoszą od 7 do 9 proc. W dużych aglomeracjach miejskich  niespełna 7 proc. Niemniej, zdarzają się również transakcje zawierane przy dwucyfrowych stopach kapitalizacji. Najbardziej poszukiwane przez inwestorów są obiekty oferowane w portfelach inwestycyjnych – przyznaje Agata Karolina Lasota.  

Odnotowane w ostatnim czasie wyniki na rynku inwestycyjnym, jeśli chodzi o sektor handlowy trudno jest porównywać z wolumenem transakcji zarejestrowanym w 2018 roku, który był dla tego segmentu rekordowy. Należy jednak zauważyć, że mamy do czynienia z bardzo dużą ilością realizowanych transakcji. W 2020 zawartych zostało ponad 20 transakcji dotyczących tylko parków handlowych i nieruchomości typu convenience, co stanowiło prawie 70 proc. udziału w całkowitej ilości akwizycji odnotowanych w sektorze handlowym. Niski poziom wartości inwestycji związany jest zatem głównie z rodzajem aktywów, które cieszą się teraz największym zainteresowaniem inwestorów.

Sprzyjający klimat dla dalszego rozwoju mniejszych formatów

Parki handlowe poważnie zyskały na zmianach przyzwyczajeń i schematów zakupowych, które dokonały się w pandemii. Konsumenci zarzucili odwiedziny w wielkoformatowych centrach zakupowych koncentrując się na bardziej kameralnych, lokalnych i gwarantujących większe bezpieczeństwo obiektach handlowych. Bezpośrednie wejścia do sklepów, ograniczony przepływ klientów i oszczędność czasu związana z możliwością robienia szybkich zakupów blisko domu okazały się wielką zaletą parków handlowych i centrów convenience, które z powodzeniem zaspokajają podstawowe potrzeby okolicznych mieszkańców.    

Większa popularność takich obiektów wśród klientów przekłada się na wzrost zainteresowania ich budową. Apetyty inwestorów podbijają również korzystne dla Polski prognozy na najbliższe lata. Analizy wskazują, że nasz kraj będzie wyróżniał się pod względem wzrostu sprzedaży detalicznej na tle Europy. Inwestycjom w mniejsze obiekty handlowe sprzyja także utrzymujący się ogólnie na rynku trend dotyczący lokalności. Plusem jest także krótszy proces związany z budową parków handlowych, zamykający się zazwyczaj w granicach 18 miesięcy.   

Agata Karolina Lasota podkreśla jednak, że zanim przystąpi się do realizacji takiej inwestycji należy precyzyjnie określić kilka czynników, które determinują sukces przyszłego projektu - Duży potencjał handlowy lokalizacji i odpowiedni poziom przepływu konsumentów o określonej sile nabywczej nie jest wystarczającym czynnikiem, gwarantującym sukces przedsięwzięcia. Poszukując lokalizacji pod realizację nowych obiektów uważnie analizujemy, nie tylko kontekst komercyjny i techniczne parametry danego terenu, ale także inne aspekty. Oferujemy pomoc przy realizacji procesu inwestycyjnego deweloperom, jak również możliwość inwestowania w parki handlowe na każdym etapie inwestycji inwestorom instytucjonalnym i indywidualnym oraz podmiotom prawnym. Rozwiązania prawne i finansowe, jakie proponujemy skutecznie zabezpieczają ich interesy. Z kolei obrana przez deweloperów strategia sprzedaży i wynajmu powierzchni w obiektach przynosi inwestorom satysfakcjonującą stopę zwrotu – dodaje dyrektor zarządzająca LBC Invest.

W przypadku gruntów inwestycyjnych mamy wiąż do czynienia z utrzymującą się tendencją wzrostową cen. Średnie ceny niezabudowanych gruntów pod parki handlowe w Polsce mieszczą się przeważnie w przedziale 150 – 500 zł/mkw. Działki położone na obrzeżach i w granicach największych miast regionalnych osiągają wyższe ceny, a w granicach Warszawy przekraczają nawet 1000 zł/mkw.