Biznes

Na początku września bieżącego roku zmieniła się struktura Zarządu w polskim oddziale Avison Young. W jego szeregi wstępuje Monika Bronicka, Director, Head of Valuation and Advisory, Business Development, która zostaje Członkiem Zarządu.

Monika Bronicka jest znanym na rynku rzeczoznawcą majątkowym i menedżerem z prawie 20-letnim doświadczeniem zawodowym w zakresie wycen nieruchomości komercyjnych i usług doradczych w Polsce, zdobytym w międzynarodowych korporacjach. W swojej karierze była również biegłym sądowym (m.in. doświadczenie w postępowaniu arbitrażowym w Międzynarodowym Centrum Rozstrzygania Sporów w Londynie) i prowadziła zajęcia z zakresu doradztwa na rynku nieruchomości w Krakowskiej Szkole Biznesu na Uniwersytecie Ekonomicznym w Krakowie. Pod jej skrzydłami doświadczenie zawodowe zdobywało wiele młodych osób, rozpoczynających karierę w branży.

Monika jest nie tylko członkiem RICS, ale również jako jedna z nielicznych rzeczoznawców w Polsce posiada akredytację HypZert MLV, która uprawnia ją do wykonywania wycen nieruchomości dla niemieckich banków finansujących inwestycje w Polsce.

Monika dołączyła do zespołu Avison Young w 2021 roku, aby otworzyć i zbudować nową linię biznesową – dział Valuation and Advisory. Jej pierwszym ogromnym sukcesem w nowej strukturze była realizacja zaplanowanego budżetu już w pierwszym pełnym roku operacyjnym – 2022. W ciągu trzech lat działalności jej zespół zbudował swoją pozycję na rynku a także zwiększył skład osobowy prawie trzykrotnie.

Jako Członek Zarządu w Avison Young Polska Monika będzie odpowiedzialna za funkcjonowanie i rozwój trzech działów: Valuation and Advisory, Research and Data Management, Technical Advisory and Project Management. Będzie również wspierała Prezesa firmy, Michała Ćwiklińskiego w działaniach związanych z rozwojem całej firmy w Polsce.

„Jestem dumny, że Monika tak rozwinęła skrzydła w Avison Young i cieszę się, że przyjęła ten awans. – komentuje te zmiany Michał Ćwikliński, Principal, Managing Director for EMEA Region, Prezes Zarządu Avison Young w Polsce – Od początku naszej współpracy Monika była bardzo zaangażowana, ambitna i miała pozytywny wpływ nie tylko na swój zespół, ale również na całą firmę. Monika jest nie tylko świetną profesjonalistką, ale również wyjątkową osobą, z którą z pełnym zaufaniem mogę podzielić się obowiązkami związanymi z dalszym rozwojem Avison Young w Polsce.”

W ostatnim czasie znacznie więcej dzieje się na warszawskim rynku biurowym niż na rynkach regionalnych, zarówno jeśli chodzi o popyt, jak i nowe inwestycje. W porównaniu do ubiegłego roku zapotrzebowanie na biura w Warszawie wzrosło, a w regionach łączny popyt spadł. Jest też w nich więcej pustostanów.

Zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe w Warszawie utrzymuje się na wysokim, ustabilizowanym poziomie. W ostatnich miesiącach popyt nawet wzrósł. Należy tu wspomnieć, że pod względem chłonności rynku biurowego Warszawa należy do ścisłej czołówki miast europejskich. Na rynkach regionalnych w Polsce natomiast popyt na biura spadł w porównaniu z rokiem ubiegłym. Choć czynsze biurowe w głównych miastach regionalnych są niemal dwukrotnie niższe niż w Warszawie odsetek pustostanów jest w nich prawie dwa razy wyższy niż na stołecznym rynku.

Powszechna optymalizacja przestrzeni do pracy dokonywana przez firmy idzie w parze przede wszystkim z zapotrzebowaniem na biura o wysokim standardzie, zlokalizowanie w centrum miast. Powoduje to pogłębianie się różnic w dostępności biur w zależności od lokalizacji. Wolnych powierzchni wyraźnie ubywa w centralnych obszarach miast, a ich ilość zwiększa się w rejonach oddalonych od centrów.

W ogólnopolskiej strukturze najmu wzrasta udział renegocjacji, które na warszawskim rynku zaczęły ostatnio przeważać. W ten sposób firmy starają się unikać kosztów związanych z przeprowadzkami i aranżacją nowej powierzchni.

Inwestycje biurowe stanęły w całej Polsce, nowych projektów jest niewiele. Deweloperzy poddają analizie chłonność rynku w odniesieniu do nowej podaży. Poza weryfikacją faktycznego zapotrzebowania na powierzchnie przez firmy w kontekście pracy hybrydowej, hamulcem dla rozwoju zasobów biurowych są ceny i ograniczona dostępność centralnie położonych gruntów oraz wyższe koszty finansowania inwestycji.

Zapał deweloperów studzi też mniejsza aktywność inwestorów na rynku transakcyjnym. W tym aspekcie widać już jednak poprawę. W segmencie biurowym w tym roku notowane były m.in. umowy pakietowe w Warszawie, a w regionach właściciela zmieniały nieruchomości z segmentu prime. Co wskazuje, że inwestorzy znów spoglądają w stronę aktywów biurowych.

W regionach popyt o kilkanaście procent w dół

W pierwszym półroczu tego roku w ośmiu największych miastach, poza Warszawą łączny popyt na biura spadł w porównaniu z rokiem ubiegłym. Zakontraktowane zostało niespełna 290 tys. mkw. powierzchni. W drugim kwartale podpisane zostały umowy na 146 tys. mkw., co jest wynikiem o kilkanaście procent niższym względem tego samego kwartału w 2023 roku.

Popyt na biura w regionach zgłaszają przede wszystkim firmy z sektora IT i usług dla biznesu oraz spółki produkcyjne. Największą dynamiką wykazuje się rynek najmu w Krakowie, Trójmieście i Wrocławiu.

Na krakowskim rynku zapotrzebowanie na biura wyjątkowo wzrosło w pierwszym półroczu br. o kilkanaście procent w porównaniu z rokiem 2023. W stolicy Małopolski najemcy podpisali umowy na ponad 90 tys. mkw. powierzchni, co dało jej pierwszą pozycję w regionach. Kraków wygenerował jedną trzecią całkowitego wolumenu transakcji w miastach regionalnych.

We Wrocławiu zakontraktowane zostało 50 tys. mkw. biur, a Trójmieście 56 tys. mkw. W Poznaniu do najemców trafiło ponad 30 tys. mkw. powierzchni, a w Katowicach 25 tys. mkw.

W regionach do wynajęcia od zaraz jest średnio prawie 18 proc. powierzchni, a w Warszawie niewynajętych biur jest tylko przeszło 10 proc. Relatywnie szeroka oferta jest w Krakowie i Katowicach, gdzie na najemców czeka ponad 20 proc. powierzchni, w Łodzi nawet przeszło 23 proc. We Wrocławiu wolnych jest 18 proc. biur. W Trójmieście pustostany stanowią 12 proc. powierzchni, a w Poznaniu 14 proc.

Warszawa stoi renegocjacjami

Popyt na biura w Warszawie okazał się w pierwszym półroczu 2024 podobny, jak w roku ubiegłym, zarówno pod względem ilości zakontraktowanej powierzchni, jak i ilości zawartych umów, co świadczy o stabilizacji rynku. Do połowy br. podpisane zostały umowy na około 320 tys. mkw. biur, w większości zlokalizowanych poza centrum miasta. Przy czym, w drugim kwartale br. zapotrzebowanie na stołeczne biura było o około 30 proc. wyższe niż w trzech poprzednich miesiącach, a także od wolumenu najmu w analogicznym kwartale roku ubiegłego.

Warszawskie biura wynajmują najczęściej firmy z sektora bankowego, produkcyjnego, grupy mediowe oraz firmy z branży IT i usług dla biznesu. Aktywniejsi są również najemcy instytucjonalni i podmioty państwowe w wyniku odblokowania decyzji po zmianie rządu. Ułatwieniem dla spółek Skarbu Państwa i instytucji sektora państwowego jest możliwość płatności za wynajem w złotych, coraz częściej oferowana przez właścicieli budynków.

W Warszawie zaczęły przeważać renegocjacje umów, których udział regularnie w ostatnim czasie wzrastał. W drugim kwartale bieżącego roku na warszawskim rynku wyraźnie dominowały w strukturze najmu, co spowodowane jest wysokimi kosztami wykończenia i wyposażenia nowych powierzchni.

Powstaje trzy czwarte mniej nowych biur niż przed pandemią

Przyrost nowej podaży biurowej w Polsce przekracza teraz nieco jedną czwartą z tej, która notowana była przed pandemią. W dziewięciu głównych miastach Polski (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Lublin, Szczecin) w budowie jest niespełna 500 tys. mkw. powierzchni biurowych. A przypomnijmy, że jeszcze pięć lat temu w kraju powstawało 1,9 mln mkw. biur.

Nowe inwestycje prawie całkowicie stanęły na rynkach regionalnych. W pierwszym półroczu br. rozpoczęła się budowa jednej inwestycji we Wrocławiu, która zaoferuje kilka tys. mkw. biur.

W Warszawie w tym czasie rozpoczęto budowę lub modernizację ponad 90 tys. mkw. powierzchni w sześciu budynkach biurowych. Ogółem na warszawskim rynku w procesie realizacji jest około 280 tys. mkw. biur. Nowe biurowce rosną głównie w centrum miasta (90 proc. nowej powierzchni), co jest wyrazem strategicznego dostosowania oferty do obecnych preferencji najemców i pracowników firm.

Zasoby stolicy po ukończeniu budowy zasilą takie projekty, jak m.in. The Bridge (47 tys. mkw.), Upper One (36 tys. mkw.), Skyliner II (24 tys. mkw.), Office House (31 tys. mkw.), Warta Tower (30 tys. mkw.), The Form (30 tys. mkw.), Studio II i Vena (15,4 tys. mkw.) i CD Projekt HQ (5,6 tys. mkw.), a także V Tower (33,7 tys. mkw.), G5 Prime Offices (11 tys. mkw.) czy Lakeside II (18 tys. mkw.), dawny UBC II po zakończeniu modernizacji.

Inicjowane teraz projekty biurowe mają znacznie mniejszą powierzchnię niż budowane kilka lat temu. Poza tym, na warszawskim rynku możemy obserwować coraz więcej konwersji starych biurowców przede wszystkim w projekty mieszkaniowe, PRS albo akademiki.

W regionach najwięcej buduje się w Krakowie i Katowicach

W miastach regionalnych w budowie jest łącznie około 190 tys. mkw. biur, najwięcej w Krakowie, Katowicach, Poznaniu i Wrocławiu. Prawie 70 mkw. powierzchni biurowej w budowie daje krakowskiemu rynkowi najwyższy wynik wśród miast regionalnych. Na drugim miejscu pod względem ilości realizowanych biur plasują się Katowice z 60 tys. mkw. powierzchni. Największe realizowane w aglomeracji katowickiej projekty to Grundmanna Office Park (21 tys. mkw.) i Eco City Katowice (18 tys. mkw.).

W Poznaniu w budowie znajduje się około 58 tys. mkw. biur. W trakcie realizacji jest m.in. budynek AND2 (40 tys. mkw.). We Wrocławiu w budowie są trzy projekty biurowe o łącznej powierzchni około 40 tys. mkw. W Trójmieście powstaje 36 tys. mkw. biur.

W pierwszej połowie br. deweloperzy oddali w Polsce tylko niespełna 130 tys. mkw. nowych powierzchni. Nową podaż niemal po połowie podzieliła między siebie Warszawa i łącznie największe rynki regionalne. Wiodącymi pod względem nowej podaży był rynek wrocławski i krakowski. Wrocław zdominował pozostałe regiony pod tym względem, będąc odpowiedzialnym za ponad połowę oddanej poza Warszawą powierzchni (32 tys. mkw.).

W Warszawie w tym roku oddane zostały między innymi budynki biurowe Lixa D i E oraz Vibe I, we Wrocławiu ukończony został Quorum Office Park A (16,8 tys. mkw.) i B10, a w Krakowie Brain Park C (13 tys. mkw.).

Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Tenant Representation w Walter Herz

W ostatnich miesiącach odnotowany został skok wartości transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce, ale nowych inwestycji wciąż brakuje

W drugim kwartale tego roku polski rynek nieruchomości komercyjnych odnotował ponad czterokrotny wzrost wartości transakcji w porównaniu z pierwszym kwartałem br. Licząc rok do roku wartość inwestycji w pierwszym półroczu 2024 wzrosła dwukrotnie.

Znacznie wyższa aktywność inwestycyjna w porównaniu z rokiem ubiegłym notowana jest, nie tylko w Polsce, ale i w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Nieruchomości komercyjne z obszaru CEE cieszą się dużo większym zainteresowaniem inwestorów niż aktywa w innych lokalizacjach europejskich i poza kontynentem.

Intensyfikacji działań inwestycyjnych sprzyja niewątpliwie czerwcowy spadek stóp procentowych w Europie, który niesie szansę na dalsze decyzje Europejskiego Banku Centralnego dotyczące kolejnych obniżek, co w konsekwencji pozwoliłoby zredukować koszty finansowania inwestycji. Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz, zwraca uwagę jednak, że poza kosztami finasowania inwestycji przy podejmowaniu decyzji o zakupie nieruchomości analizowany jest także m.in. potencjał wzrostu czynszów, popyt na rynku najmu, czy ogólne możliwości ekonomiczne w danej lokalizacji.

Strategiczne podejście inwestorów

– Wraz z nadejściem wiosny na rynku inwestycyjnym w Polsce, podobnie jak na rynku gruntów przyszło spore ożywienie. W tym roku możemy obserwować większe zainteresowanie inwestorów miastami regionalnymi i mniejszymi miejscowościami, gdzie jest duży popyt lokalny i mniejsze koszty wejścia. Jeśli chodzi o działki inwestycyjne, widoczne jest także duże zapotrzebowanie na grunty odpowiednie pod projekty wielofunkcyjne, łączące przestrzenie mieszkalne, biurowe i handlowe, które pozwalają zmaksymalizować zwroty z inwestycji. Duże zainteresowanie jest też gruntami pod Data Center, podaż ograniczają tu jednak wymagania związane z zapotrzebowaniem na prąd. Przy zakupie gruntów uwzględniane są coraz szerzej czynniki związane ze zrównoważonym rozwojem i zgodnością z wytycznymi ESG, co pokazuje rosnące znaczenie kwestii środowiskowych w inwestycjach w nieruchomości – mówi Bartłomiej Zagrodnik.

– Widzimy strategiczne podejście inwestorów do zakupu nieruchomości, które dają szansę poprawy rentowności, a także gruntów o długoterminowym potencjale na obszarach, które w perspektywie mają szansę skorzystać na poprawie infrastruktury i planach ekspansji miejskiej. Preferowane są dobrze zlokalizowane, prime'owe parcele o wyraźnym potencjale rozwojowym. Inwestorzy wykazują jednak ogromną ostrożność, co prowadzi do przeprowadzania skrupulatnych analiz due diligence. Warto także zaznaczyć, że zarówno w transakcjach gruntowych, jak i zakupach inwestycyjnych coraz większym stopniu uczestniczą polscy inwestorzy. Udział rodzimych podmiotów w tegorocznych zakupach aktywów inwestycyjnych w sektorze nieruchomości wyniósł już, nie kilka a kilkanaście procent – dodaje Bartłomiej Zagrodnik.

Na celowniku biurowce i obiekty handlowe

Na rynku transakcyjnym w Polsce dominującą grupę inwestorów stanowi aktualnie kapitał regionalny, przede wszystkim z Czech. Optymistyczne, że na naszym rynku możemy obserwować regularnie debiuty nowych podmiotów inwestycyjnych.

W ostatnich miesiącach inwestorzy stawiali przede wszystkim na budynki biurowe oraz obiekty z sektora handlowego, w którym dominującą pozycję zajmują parki handlowe. Na rynku aktywni są przede wszystkim inwestorzy poszukujący typowych aktywów value-add i oportunistyczni, szukający okazji. Duzi gracze instytucjonalni, nastawieni na zakup aktywów typu core od wielu miesięcy nie wchodzą w procesy inwestycyjne w oczekiwaniu na tańsze finansowanie. W sektorze biurowym i handlowym w drugim kwartale bieżącego roku odnotowane zostały jednak, wyczekiwane od dawna, duże transakcje portfelowe.

Choć na polskim rynku biurowym pojawiły się transakcje typu prime, największym powodzeniem w pierwszym półroczu 2024 cieszyły się biurowce typu value-add, dysponujące potencjałem do wzrostu wartości. W ostatnich miesiącach właścicieli zmieniały już nie tylko warszawskie budynki biurowe, ale także biurowce zlokalizowane na głównych rynkach regionalnych.

Popyt inwestycyjny na magazyny, który mogliśmy obserwować w ostatnich latach, teraz spadł. Wartość wolumenu transakcyjnego w tym sektorze w pierwszej połowie tego roku w porównaniu z pierwszym półroczem 2023 roku zmalała o jedną trzecią. W przypadku nieruchomości magazynowych, inwestorzy koncentrują się na nowoczesnych obiektach, dysponujących rozwiązaniami niezbędnymi do realizacji celów ESG, zlokalizowanymi w obrębie głównych hubów logistycznych.

Oczekiwanie na nowe projekty

Rynek transakcji inwestycyjnych odzyskuje swój potencjał. Wkrótce przekonamy się, czy za intensyfikacją procesów inwestycyjnych w Polsce pójdzie także ożywienie w obszarze realizacji nowych inwestycji. Analitycy Walter Herz są dobrej myśli, prognozują wzrost ilości inwestycji, szczególnie jeśli chodzi o projekty mixed-use i z sektora PRS.

Schłodzenie popytu na biura i magazyny przyniosło w ostatnim czasie spadek realizowanych inwestycji w tych sektorach. Największy spadek nowej podaży notowany jest na rynkach biurowych. W ciągu pierwszego półrocza tego roku na warszawski rynek weszło zaledwie 65 tys. mkw. powierzchni, a na rynkach regionalnych oddane zostało łącznie ponad 60 tys. mkw. nowych biur.

W sektorze magazynowym w pierwszym półroczu 2024 roku zasoby zwiększyły się o 1,6 mln mkw., co stanowi spadek o jedną trzecią w porównaniu z tym samym okresem roku ubiegłego. W budowie pozostaje przeszło 2 mln mkw. powierzchni.

W regularnym tempie zwiększają się natomiast krajowe zasoby handlowe. W ciągu pierwszych 6 miesięcy br. przybyło około 195 tys. mkw. powierzchni handlowych, a około 400 tys. mkw. jest w trakcie realizacji.

Seargin, międzynarodowa firma technologiczna i consultingowa, wynajęła ponad 1900 mkw. powierzchni w budynku biurowym Garnizon Hiro w Gdańsku. W procesie najmu i negocjacji umowy najemcę reprezentowała firma Walter Herz.

Ekspansja firmy Seargin w wielofunkcyjnym kompleksie Garnizon, należącym do Grupy Inwestycyjnej Hossa, w którym wcześniej zajmowała przeszło połowę mniejszą powierzchnię, podyktowana była szybkim tempem wzrostu jej biznesu. Przestrzeń obecnej siedziby zaaranżowana została zgodnie z zasadami ESG i ideą zmniejszania śladu węglowego. Większa przestrzeń spowodowała zwiększenie komfortu pracowników, możliwości organizacji spotkań międzynarodowych oraz podwyższenie standardu pracy.

Seargin od 2014 roku dostarcza usługi informatyczne i inżynieryjne klientom na całym świecie. Firma jest obecna w 50 krajach, zatrudnia ponad 650 pracowników. Grupa ma oddziały w USA, Wielkiej Brytanii, Szwajcarii, Hiszpanii, Niemczech, Malezji i na Węgrzech. Prowadzi 5 centrów badawczo-rozwojowych (Center of Excellence). W latach 2020-2022 plasowana była w rankingu FT1000 by Financial Times w kategorii European’s Fastest Growing Companies, a w tym roku, po raz kolejny, została ujęta w rankingu TOP200 Computerworld - najważniejszym opracowaniu na temat rynku ICT i kluczowych dostawców w Polsce.

Firma specjalizuje się w consultingu usług technologicznych w obszarze SAP, ServiceNow, Workday oraz Salesforce, jak również w dostarczaniu zaawansowanych technologicznie rozwiązań przemysłowych (High-Tech Industrial Solutions), jak np. Digital Twins, Machine Vision, Customized Inspection Systems, Application Managed Services, Cybersecurity czy Artificial Intelligence.

Seargin tworzy innowacyjne rozwiązania technologiczne m.in. dla przemysłu kosmicznego, wspiera naukowców w tworzeniu leków na raka, dostarcza zaawansowane usługi inżynieryjne i informatyczne dla sektora przemysłowego. Opracowuje rozwiązania dedykowane systemom kontroli i monitorowania, widzenia maszynowego oraz w obszarze cyberbezpieczeństwa i rozwoju sztucznej inteligencji.

– Zapotrzebowanie na większą powierzchnię związane było z ewolucją systemu pracy firmy Seargin w drodze jej szybkiego rozwoju. Należy wspomnieć, że objęcie biura nie wiązało się w tym przypadku z dużymi kosztami. Przy modernizacji przestrzeni w dużym stopniu wykorzystane zostały istniejące elementy wykończenia, a przy tym przemyślany układ powierzchni zapewnia wysoką funkcjonalność biura. Zakończenie procesu najmu przyniosło satysfakcjonujący rezultat dla obu stron transakcji, co nas szczególnie cieszy zważywszy, że działaliśmy w ograniczonych ramach czasowych – Jarosław Zdzitowiecki, Associate Partner / Head of Tricity w Walter Herz.

W ubiegłym roku Seargin otworzyło biura w Londynie, Madrycie, Berlinie i Nowym Yorku. Firma rozwija się dynamicznie i nie wyklucza kolejnych lokalizacji w przyszłości, w Europie i na świecie.

Sześciokondygnacyjny budynek biurowy Garnizon Hiro zlokalizowany jest przy ulicy Chrzanowskiego w zachodniej części Gdańska. Reprezentacyjny obiekt wyróżniają efektowne przeszklenia na elewacji o regularnym podziale. Biurowiec oferuje około 6 000 mkw. powierzchni najmu i ponad 150 podziemnych miejsc parkingowych. Usytuowany jest w strefie biurowej multifunkcyjnego kompleksu Garnizon, który zapewnia przyjazny, parkowy klimat i odmienną od typowych parków biurowych, miejską architekturę.

Hiro mieści się w pobliżu głównych arterii komunikacyjnych dzielnicy Wrzeszcz - alei Żołnierzy Wyklętych oraz alei Grunwaldzkiej. Dojazd samochodem do głównego dworca kolejowego w Gdańsku zajmuje około 10 minut, a do portu lotniczego niespełna 15 minut.

Na 25 hektarowym terenie, na którym położony jest kompleks Garnizon znajdują się budynki apartamentowe i loftowe, a także obiekty biurowe, usługowe i handlowe oraz rozbudowana infrastruktura parkingowa z około 1000 miejsc postojowych. Przestrzeni mixed-use dostarczają, zarówno nowe obiekty, jak i odrestaurowane, zabytkowe budynki. Przy realizacji projektu wdrożona została oryginalna koncepcja architektoniczna, co pozwoliło stworzyć nową, wyjątkową przestrzeń miejską.

Rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych w Polsce. Raport H1 2024 - podsumowanie

W drugim kwartale 2024 r. doczekaliśmy się oznak ożywienia rynku, które pozwalają z większym optymizmem patrzeć w przyszłość. Rynek w końcu odnotował spadek stóp procentowych i liczy na ciąg dalszy. Jest to sygnał dla powrotu bardziej przystępnego finansowania, co powinno pobudzić aktywność inwestorów.

Na koniec pierwszej połowy 2024 r. rynek inwestycyjny odbił się, osiągając wolumen transakcji 1,8 mld euro, co stanowi dwukrotność wartości rok do roku. Dwie największe transakcje - portfele CPI oraz Cromwella - sfinalizowane w II kw. odpowiadają za 45% tego wyniku.

Na rynku biurowym w końcu pojawiło się kilka transakcji w miastach regionalnych, a w sektorze handlowym została sfinalizowana największa transakcja od I kw. 2022 r. Sektor magazynowy natomiast ciągle czeka na duże transakcje. Hotele cieszą się większym powodzeniem, a jeśli chodzi o segment mieszkaniowy - w Warszawie zamknięto 5 transakcji.

Ponieważ stopy procentowe zaczynają spadać, można oczekiwać, że rynek będzie działał na pełnych obrotach w ciągu najbliższych 12 miesięcy. Dlatego ci, którzy są dobrze przygotowani, dokładnie przeanalizowali rynek i zidentyfikowali obiecujące aktywa, będą w stanie najlepiej wykorzystać bieżącą sytuację.

Główne liczby:

Wolumen dwukrotnie wyższy rok do roku
€1.8 mld - całkowity wolumen inwestycyjny
55 transakcji
46% udział sektora biurowego
SEKTOR BIUROWY

W końcu transakcja typu “prime”

Inwestorzy nadal koncentrują się na aktywach biurowych w stolicy, w co świetnie wpisuje się największa transakcja pierwszej połowy 2024 r. - sprzedaż części udziałów CPI do Sona Asset Management. Jest to również największa transakcja na polskim rynku inwestycyjnym od III kw. 2022 roku.

Na rynkach regionalnych zrealizowano 6 z 22 transakcji, w tym m.in. przejęcie Krakowskiej 98 we Wrocławiu, w którym pośredniczył Avison Young. „Jest to znacząca zmiana, ponieważ w ostatnim czasie zdecydowana większość transakcji sektora dotyczyła Warszawy. Dobrze prosperujące nieruchomości biurowe w miastach regionalnych stanowią dobrą okazję inwestycyjną, podczas gdy słabiej działające budynki są atrakcyjne ze względu na swoją lokalizację i cenę.” – komentuje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young

Większość transakcji nadal dotyczy aktywów typu „value-add” i oportunistycznych, co wskazuje na silną dominację inwestorów, którzy ostrożnie podchodzą do swoich działań i szukają okazji bez przepłacania za aktywa. Jednak, zgodnie z naszymi ostatnimi przewidywaniami, na rynku pojawiła się również - wreszcie! - transakcja nowoczesną nieruchomością biurową w centrum miasta, której finalizacja jest planowana na III kw. 2024 roku. Biorąc pod uwagę, że EBC obniżył stopy procentowe, pierwszy raz od 5 lat, stanowi to obiecujący sygnał dla kapitału typu „core”, który w konsekwencji powinien się aktywizować.

„Pomimo dominacji warszawskiego rynku biurowego, o rosnącym zainteresowaniu inwestorów miastami regionalnymi świadczy wzrost tego typu transakcji w I poł. 2024 r., a także toczące się rozmowy pomiędzy sprzedającymi i kupującymi. Wiemy o co najmniej kilku transakcjach, które są obecnie na ostatnim etapie procesu transakcyjnego.” – dodaje Purgal.

Główne liczby sektora biurowego:

€801 m – wolumen inwestycyjny sektora biurowego
Największa transakcja od III kw. 2022, odpowiedzialna za 25% całkowitego wolumenu inwestycyjnego półrocza - sprzedaż części udziałów CPI do Sona Asset Management
Wzrost liczby transakcji w miastach regionalnych
SEKTOR HANDLOWY

Imponujący debiut inwestora z regionu CEE

Sektor handlowy odpowiadał za prawie 30% całkowitego wolumenu transakcji w pierwszej połowie 2024 r., głównie dzięki imponującej sprzedaży portfela 6 centrów handlowych Cromwell, nabytego za 285 mln euro. Jest to największa transakcja w sektorze nieruchomości handlowych od I kw. 2022 r., kiedy to sprzedano 50% udziałów w portfelach EPP. Warto zauważyć, że sektor handlowy po raz kolejny przyciągnął nowego inwestora na polski rynek, na który z największym przytupem wszedł Star Capital Finance z Czech, jako kupujący powyższe portfolio. Transakcja ta dodatkowo podkreśla dużą aktywność inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej (CEE) na naszym rynku.

Ponadto, część portfela CPI, w tym CH Ogrody w Elblągu i Galeria Orkana w Lublinie, zostały sprzedane do Sona Asset Management. Poza sprzedażą portfeli centrów handlowych, odnotowano dwie pojedyncze transakcje tego typu aktywami: jedną w Nowym Sączu i drugą obejmującą 50% udziałów w Centrum Ursynów sprzedanych przez Cromwell. W rezultacie wolumen sektora handlowego w pierwszym półroczu zbudowany został w oparciu głównie o transakcje galeriami handlowymi. Parki handlowe stanowiły 21% wolumenu i 50% liczby transakcji. Zespół inwestycyjny Avison Young pośredniczył w ponad 1/3 transakcji tymi aktywami, pod względem zrealizowanego wolumenu.

„Zainteresowanie polskimi parkami handlowymi utrzymuje się na wysokim poziomie, a ponad 20 inwestorów aktywnie poszukuje aktywów w tym segmencie. Głównym wyzwaniem jest znalezienie nieruchomości spełniających zarówno kryteria przystępności cenowej, jak i jakości. Najbardziej pożądane parki handlowe to obiekty nowo wybudowane, zlokalizowane w głównych miastach i posiadające jako najemcę operatora spożywczego z długoterminową umową najmu.” – komentuje Artur Czuba, Associate Director, Investment w Avison Young

Główne liczby sektora handlowego:

€497m - wolumen inwestycyjny sektora handlowego
2 największe transakcje portfelowe odpowiadają łącznie za 67% wolumenu sektora
Imponujący debiut nowego inwestora z regionu CEE – Star Capital Finance
SEKTOR MAGAZYNOWY

Ograniczona skala ze względu na rozbieżności w oczekiwaniach cenowych

W 2024 r. nadal obserwujemy spowolnienie na rynku magazynowym. W pierwszej połowie 2024 r. zawarto 12 transakcji o łącznej wartości 294 mln euro, co oznacza spadek o 33% rok do roku. Największą odnotowaną transakcją było nabycie Panattoni Park Poznań XI w Żernikach, podczas gdy sprzedaż dwóch Warsaw West Parks przez DWS do Hillwood było jedyną transakcją portfelową odnotowaną w analizowanym okresie. Ponadto 9 z 12 transakcji miało miejsce w tzw. „wielkiej piątce” hubów magazynowych.

Spadek wolumenu inwestycji wynika głównie z braku dużych transakcji portfelowych, spowodowanego m.in. wciąż wysokimi kosztami finansowania i trwającym procesem adaptacji oczekiwań cenowych między sprzedającymi a kupującymi. Obniżka stóp procentowych w strefie euro i potencjalnie w Stanach Zjednoczonych prawdopodobnie pobudzi aktywność w sektorze magazynowym. Dodatkowo, stabilizacja cen w Europie Zachodniej może zmotywować zagraniczne fundusze do inwestowania w Polsce i regionie Europy Środkowo-Wschodniej, szczególnie w przypadku inwestorów poszukujących aktywów w atrakcyjnych cenach.

„Spodziewamy się zakupów portfeli magazynowych przez inwestorów dążących do szybkiego zwiększenia skali działalności w tym sektorze, jednak dopiero pod koniec 2024 r. lub na początku 2025 r.” – komentuje Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young

Główne liczby sektora magazynowego:

€294 m – wolumen inwestycyjny sektora magazynowego
12 transakcji, żadna nie przekroczyła wartości €100 m
Tylko jedna transakcja portfelowa
PRS

Rosnący niedobór gruntów pod zabudowę mieszkaniową w dużych miastach

W połowie 2024 r. liczba inwestycji w formule PRS w Polsce przekroczyła 120 projektów, z czego 73% jest ukończonych, a pozostałe 27% w trakcie realizacji. Blisko ¾ analizowanych projektów zlokalizowanych jest na obszarach pokrytych obowiązującymi MPZP.

Z uwagi na coraz większy niedobór gruntów mieszkaniowych w dużych miastach, inwestorzy częściej decydują się na budowę obiektów typu PRS na działkach o przeznaczeniu usługowym, których lokalizacja jest atrakcyjna pod kątem mieszkaniowym. Ceny zakupu działek usługowych są niższe od cen działek o przeznaczeniu mieszkaniowym, co powoduje, iż stanowią one ciekawą alternatywę dla inwestorów z sektora PRS. Dodatkowo, w przypadku akwizycji takich gruntów nie muszą oni rywalizować z deweloperami typowo mieszkaniowymi. Jednakże, inwestycja PRS na gruncie usługowym, mimo tańszego gruntu, po realizacji i komercjalizacji obiektu wiąże się jednak z obciążeniem podatkiem VAT od dochodów z najmu, co ma wpływ na wysokość stopy zwrotu z inwestycji.

Rynek inwestycji mieszkaniowych odnotował 5 transakcji w pierwszej połowie 2024 r., których wartość wyniosła ok. 130 mln euro. Wszystkie nabyte nieruchomości są zlokalizowane w Warszawie. Największym z nich jest projekt Heimstaden Wschodu Słońca z 400 lokalami PRS, który został zrealizowany przez Dantex w oparciu o tzw. „forward funding”. Zespół Doradztwa Technicznego Avison Young nadzorował postępy w budowie tej największej w 2024 roku inwestycji sektora.

Co czeka nas w drugiej połowie roku?

Polska nadal pozostaje stabilnym gospodarczo i silnym rynkiem, zapewniającym dobre warunki do inwestowania w nieruchomości. Dostrzegają to europejscy inwestorzy, dlatego powitaliśmy już w tym roku nowych graczy.

Na podstawie naszych własnych projektów i rozmów z innymi uczestnikami rynku obserwujemy, że wiele nieruchomości z różnych sektorów znajduje się obecnie w fazie ofertowania, due diligence, a nawet finalizacji. W większości nie są to projekty na dużą skalę, ale spodziewamy się kilku istotnych transakcji pod koniec tego roku.

Pozostajemy optymistami co do liczby transakcji i mamy nadzieję, że wolumen inwestycji w 2024 r. znacznie przekroczy ten z 2023 r., sygnalizując wzrost w kolejnych latach.

Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager w Avison Young