Biznes

Mateusz Strzelecki, Partner, Head of Tenant Representation w Walter Herz

W 2023 roku biura będą droższe, a ich dostępność w topowych lokalizacjach największych miast mniejsza

Podwyżki kosztów wynajmu biur, ograniczona dostępność powierzchni w budynkach o wysokim standardzie zlokalizowanych w centralnych obszarach biznesowych oraz niski poziom nowej podaży to główne wskaźniki, które będą miały wpływ na kształtowanie się sytuacji w sektorze w 2023 roku.      

Ostatnie trzy lata przyniosły wiele zmian na rynku biurowym. Zmienił się system pracy oraz sposób aranżacji powierzchni. Proces wieloletniego, szybkiego rozwoju rynku biurowego został zahamowany. Rosnące koszty budowy i finansowania projektów sprawiają, że inwestorom trudno jest oszacować ostateczną wysokość budżetu na budowę, w związku z czym przesuwają terminy rozpoczęcia realizacji nowych inwestycji.

Nowa podaż ostro w dół

Na rynkach regionalnych powstaje o 30 proc. mniej powierzchni biurowych niż przed pandemią, natomiast w Warszawie buduje się pięć razy mniej biur niż trzy lata temu.  Dostępność powierzchni prime na rynku warszawskim maleje. Efektem ograniczonej, nowej podaży przy popycie utrzymującym się na niższym niż w 2019 roku, ale stabilnym poziomie jest lekki wzrost stawek czynszowych. Dotyczy to szczególnie wysokiej klasy biurowców położonych w centrum i w strefach biznesowych usytuowanych poza ścisłym centrum Warszawy, ale także najlepszych nieruchomości na największych biurowych rynkach regionalnych w kraju.

Nowa oferta biurowa jest skromna. W Warszawie w trzecim kwartale br. większość powierzchni dostarczyła wieża Varso Tower, która licząc z iglicą jest najwyższym budynkiem w Unii Europejskiej, oferującym prawie 64 tys. mkw. powierzchni.

W stolicy Dolnego Śląska pozostaje w budowie największa w kraju ilość powierzchni biurowych. Wśród inwestycji realizowanych w mieście znajduje się Infinity (22 tys. mkw.) i Centrum Południe III (20 tys. mkw.). W Krakowie prowadzona jest m.in. budowa projektu Ocean Office Park B (26,5 tys. mkw.) i Kreo (24 tys. mkw.), a w Poznaniu powstaje Andersia Silver (40 tys. mkw.) i Nowy Rynek E (20 tys. mkw.).

Koszty wynajmu w górę

Mamy rekordową inflację, a prognozy mówią o dalszym jej wzroście, co przekłada się na koszt wynajmu biur. Wyzwaniem w 2023 roku będą przede wszystkim opłaty eksploatacyjne. Ze względu na inflację, rosnące koszty nośników energetycznych oraz spodziewane podwyżki płacy minimalnej prognozowany jest znaczny ich wzrost. Przełoży się to na wysokość zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych. Do tego dojdą podwyżki cen mediów.   

W obecnych realiach tym bardziej na znaczeniu zyska skutecznie przeprowadzany proces wynajmu biura i negocjacji warunków kontraktu oraz współpraca z merytorycznymi doradcami na rynku nieruchomości komercyjnych, ponieważ zawarte w umowach zapisy tym bardziej powinny zabezpieczać najemców w trudniejszym czasie. Wynegocjowanie optymalnych warunków biznesowych i prawnych będzie wymagało dużo więcej czasu oraz zaangażowania. Minimum 2 lata przed zakończeniem trwającej umowy powinien być rozpoczynany nowy proces analizy i wynajmu, dzięki czemu jest czas na wynegocjowanie wszystkich pozycji na każdym etapie działań i szansa na sporą optymalizację kosztów.

Pięcioletnia umowa najmu nie daje obecnie szans na realizację „biura pod klucz” bez dodatkowych dopłat ze strony najemcy. Ceny wykończenia wzrosły średnio o 30 proc. Najemcy muszą liczyć się z tym, że przy wymagających projektach konieczne będą dopłaty do aranżacji. Z tego względu częściej zawierane są teraz dłuższe, siedmioletnie umowy, co ma równoważyć wynajmującym wzrost kosztów wykończenia powierzchni, a najemcom zmniejszenie dopłat.

Negocjowanie warunków wynajmu

Przy negocjacjach umów należy zatem zwrócić uwagę na wysokość budżetu na aranżację, zwolnienia z czynszu i zawarte w kontrakcie mechanizmy ograniczenia czy kontrolowania wysokości opłat eksploatacyjnych.

Negocjacje warunków umów najmu to wbrew pozorom duży obszar. Można negocjować m.in.: kary umowne, przesłanki do wypowiedzenia umowy, prawo do podnajmu i cesji, wysokość opłat eksploatacyjnych, break option, czy odpowiedzialność przy naprawach. Naszym klientom doradzamy zawsze, aby do Umowy Najmu dołączyć finalny kosztorys, tak aby uniknąć późniejszych dopłat do aranżacji.

Mówiąc o obecnym rynku nie można nie poruszyć kwestii systemu pracy i funkcji dzisiejszych biur. Trzeba zaznaczyć, że celem nie jest dziś samo wynajęcie i aranżacja powierzchni, ale stworzenie miejsca, które będzie sprzyjać  odbudowie kontaktów ze współpracownikami, budowie więzi i poprawie komunikacji w firmie, co przełoży  się na wzrost satysfakcji z pracy.

Większość pracodawców mierzy się z nowymi preferencjami swoich pracowników, którzy niechętnie wracają do biur. Pomimo założeń przyjętych w większości firm, określających proporcje pracy zdalnej, która najczęściej mieści się w przedziale 2 lub 3 dni w tygodniu (średnio 40-60 proc. czasu pracy), frekwencja w biurach oscyluje w okolicy 30 proc. 

Hybryda kształtuje miejsca pracy

W najbliższej perspektywie biura funkcjonować będą jako centra pracy kreatywnej i cross-funkcyjnej oraz szkoleniowej. Ich główną funkcją będzie wymiana myśli, wiedzy oraz  budowanie relacji i kapitału społecznego. Celem re-aranżacji biur i przystosowywania ich do tej roli jest tworzenie takiej atmosfery miejsca, która będzie przyciągać do niego pracowników.

Aby przystosować miejsca pracy do hybrydy, firmy redukują obecnie liczbę biurek na rzecz przestrzeni do współpracy. Przechodzą na rozwiązania wykorzystujące elastyczne stanowiska pracy, co wymusza ich współdzielenie. Wprowadzane są zasady czystego biurka. W biurach udostępniane są przy tym locker’sy, zapewniające cichą, wyizolowaną przestrzeń. Powierzchnia aranżowana jest w taki sposób, by była możliwie najbardziej elastyczna i funkcjonalna.

Biura przeznaczone były kiedyś w znacznej mierze dla gości i kontrahentów zewnętrznych, teraz przede wszystkim służą zespołowi. Ich przestrzeń ma aktywizować pracowników i dostarczać im narzędzi niedostępnych w domu. Duży nacisk kładzie się obecnie na nowoczesne strefy konferencyjne, które wspierają spotkania hybrydowe, powierzchnie kreatywne i towarzyskie, takie jak duża kuchnia z jadalnią służąca integracji pracowników. Często ta część rozszerzana jest o strefę chillout lub miejsca przeznaczone do mniej formalnych spotkań.  

Rynek nieruchomości handlowych w Polsce pozostaje w fazie dynamicznego wzrostu, dzięki rozwojowi segmentu parków handlowych (powyżej 5000 mkw. GLA) i obiektów typu convenience (parki handlowe o GLA poniżej 5000 mkw.). Od 2016 roku zrealizowano ponad 160 transakcji tego typu aktywami.    

– Wśród inwestycji w sektorze nieruchomości handlowych w Polsce wciąż dominują nieduże obiekty typu convenience. Obiekty tego typu często bazują na dyskontach spożywczych i tzw. „value retailers”, którzy niezmiennie cieszą się popularnością, również w czasach, kiedy konsumenci coraz większą uwagę zwracają na ceny towarów pierwszej potrzeby, a zakupy są często ograniczane do niezbędnego minimum. Jakkolwiek to nie brzmi, rosnąca inflacja i spadek siły nabywczej, będący jej konsekwencją, paradoksalnie działają na korzyść centrów convenience i parków handlowych, które charakteryzuje oferta dyskontowa – mówi Michał Ćwikliński, Principal, Managing Director - Poland w Avison Young.   

Atrakcyjne stopy kapitalizacji w sektorze

W I-III kw. 2022 roku wartość wolumenu inwestycyjnego w sektorze handlowym w Polsce była o ponad 20 proc. wyższa niż w analogicznym przedziale 2021 roku. Jednakże ten wynik zawdzięczamy w głównej mierze projektom joint venture zrealizowanych przez firmę EPP w I kw., które odpowiadają za 75% wyniku sektora.

–  Stopy kapitalizacji dla najlepszych nieruchomości w Polsce wykazują tendencję wzrostową. Różnica pomiędzy stopami kapitalizacji dla najlepszych parków handlowych (6,8 proc.) a najlepszymi nieruchomościami magazynowymi (5 proc.) i biurowymi (4,7 proc.) przekracza 180 punktów bazowych, co jest wyjątkowym wynikiem w porównaniu ze stolicami Europy Zachodniej. W przypadku parków handlowych, Polska nadal oferuje inwestorom atrakcyjne stopy kapitalizacji. Na rynku Europy Środkowo-Wschodniej, również Węgry (7 proc.) i Rumunia (7 - 7,25 proc.) odznaczają się wysokimi stopami w sektorze – komentuje Michał Ćwikliński.

Jednak w związku z brakiem produktu i dużym zainteresowaniem parkami handlowymi i obiektami convenience, Avison Young spodziewa się dalszej kompresji stóp kapitalizacji w tym segmencie.   

Liczba transakcji bije rekordy

W latach 2016-2019 udział transakcji parkami handlowymi i centrami typu convenience w całkowitym wolumenie sektora handlowego w Polsce nie przekraczał średnio 10 proc. W 2020 roku zarejestrowaliśmy jego dwukrotny wzrost (20 proc.), ponieważ wiele innych inwestycji zostało wstrzymanych w związku z pandemią. W 2021 roku był to wynik na poziomie 12 proc. (117 mln euro) a w I-III kw. 2022 – 15%. (127 mln euro).

Liczba transakcji w tym segmencie bije rekordy. Wysoka płynność przy niższym całkowitym wolumenie odzwierciedla zainteresowanie inwestorów małymi formatami, w tym zlokalizowanymi w mniejszych miastach. W I-III kw. 2022 aż 17 z 26 transakcji odnotowanych w sektorze handlowym dotyczyło parków handlowych i centrów typu convenience, co było najwyższym udziałem od początku istnienia rynku.

Dużo w rękach deweloperów

Dynamika rozwoju tego sektora jest względnie niewielka, ponieważ większość działających na nim inwestorów realizuje strategie długoterminowe. Dlatego też, wolumen transakcyjny zależy w dużej mierze od deweloperów i podaży nowych obiektów. W I-III kw. 2022, 40 proc. transakcji zrealizowano nowymi obiektami – obecnymi na rynku krócej niż 2 lata.

Coraz więcej nowych inwestorów

Sektor przyciąga niezmiennie nowych inwestorów. W 2022 roku w Polsce zadebiutowały firmy Lords LB i LEOFF Group, które nabyły nieruchomości we Wrocławiu i Opolu. Avison Young spodziewa się, że do końca roku na krajowym rynku inwestycyjnym pojawią się także kolejni gracze m.in. z Francji, Izraela i Czech, przyciągnięci atrakcyjnością sektora.

Na kształtowanie się rynku inwestycyjnego w sektorze największy wpływ na przestrzeni ostatnich dwóch lat miały głównie dwa podmioty inwestycyjne, odpowiadające łącznie za 36 proc. wolumenu transakcji w okresie 2021 – I-III kw. 2022.

W parki handlowe i centra convenience inwestowały w Polsce w ciągu ostatnich 2 lat głównie podmioty z Niemiec (76 mln euro łącznie) i Wielkiej Brytanii (54 mln euro łącznie). Inne, mniejsze już w skali zainwestowanego kapitału o połowę mniej, źródła kapitału to kraje Europy Zachodniej, USA, kraje Europy Środkowo-Wschodniej, Izrael, ale również Polska.

Co wpływa na wycenę parku handlowego

–  Ceny i szacunkowe wartości parków handlowych zależą szczególnie od struktury najemców, w tym obecności operatora spożywczego rozpoznawalnych sieci. Najwyższe ceny, a tym samym najniższe stopy kapitalizacji, osiągane są przez obiekty o WAULT powyżej 7 lat, z atrakcyjnymi operatorami spożywczymi z umowami najmu na dłużej niż 15 lat. W zależności od różnych czynników rynkowych oraz specyfiki nieruchomości, ceny wahają się od 800 do 2 000 euro/mkw. powierzchni najmu. Stopy zwrotu najczęściej mieszczą się w przedziale 7,00 - 8,5 proc. – komentuje Monika Bronicka, Director, Head of Valuation and Advisory w Avison Young.

Wśród największych, pojedynczych obiektów, które zmieniły właściciela w tym roku znalazł się Power Park Opole (20,7 tys. mkw.), Franowo Retail Park w Poznaniu (15,9 tys. mkw.), czy Młyn Retail Park we Wrocławiu (10,6 tys. mkw.).

Wygodne zakupy w okolicy – trend, który się umacnia  

 – Klienci szukają szybkich, codziennych i wygodnych zakupów w okolicy lub w drodze do domu. Tym samym, parki handlowe typu convenience stale się rozwijają, eksplorując również rynki handlowe mniejszych miast. W skład ich najemców wchodzi zwykle dyskont spożywczy, drogeria, podstawowe punkty usługowe oraz „value retailers”. Nowym graczem w tej grupie jest m.in. niemiecki Woolworth, który na początku 2023 roku wejdzie na polski rynek. Otworzy dwa pierwsze sklepy w parkach handlowych zlokalizowanych w Krakowie i Łodzi, ale plany ekspansji sieci obejmują ponad 400 lokalizacji. Co ciekawe, niższe czynsze i opłaty serwisowe skłaniają teraz marki sektora fast fashion do ekspansji poza tradycyjne, duże centra handlowe i lokowania swoich sklepów w mniejszych formatach handlowych. – informuje Artur Czuba, Associate Director w Avison Young.

E-commerce nie zawsze zadziała

– Do spontanicznych wizyt w parkach handlowych zachęca klientów tania i często zmieniająca się oferta. Pepco, jedna z najpopularniejszych sieci dyskontów niespożywczych wycofała się niedawno ze sprzedaży online po roku próbnym. Niska cena produktów, będąca podstawą działalności handlowej sieci, uniemożliwiła jej zbudowanie dochodowej sprzedaży internetowej. Okazało się, że klienci wolą odwiedzać sklepy stacjonarne, niż opłacać koszty dostaw – Artur Czuba, Associate Director w Avison Young.

Polaryzacja transakcji w sektorze

Inwestycje w sektorze są mocno spolaryzowane pod względem lokalizacyjnym między dużymi aglomeracjami a mniejszymi miastami poniżej 50 000 mieszkańców, których jest zdecydowanie więcej. Rozkład transakcji inwestycyjnych pokazuje, z jednej strony duży apetyt inwestorów na aktywa w najlepszych lokalizacjach, a z drugiej - intensywny rozwój nieruchomości handlowych typu convenience w coraz mniejszych miastach, które przyciągają klientów z okolicy.

Walter Herz świętuje swoje 10 lecie. Firma rozpoczęła działalność w 2012 roku, oferując usługi w zakresie doradztwa w wynajmie mniejszych powierzchni biurowych w Warszawie. Po dekadzie wymieniana jest w rankingach jako jedna z wiodących firm doradczych w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce. Zapewnia strategiczne doradztwo najemcom, właścicielom nieruchomości i inwestorom realizującym projekty we wszystkich segmentach rynku nieruchomości w kraju. Firma rozbudowała strukturę organizacyjną i zespół ekspertów rynkowych. Otworzyła dwa oddziały regionalne w Krakowie i Łodzi.

Walter Herz jest firmą rodzinną, założoną przez Bartłomieja Zagrodnika, CEO, Managing Partner w WH i Magdalenę Zagrodnik, Partner, Head of HR and Marketing w WH. Zespół tworzy kilkudziesięcioosobowa grupa osób, których umiejętności eksperckie i efektywna praca przyniosły firmie wiele nagród. W 2016 roku agencja powołała pierwszą w kraju Akademię Najemcy, która na cyklicznie organizowanych stacjonarnych seminariach i webinarach nieustannie szkoli najemców we wszystkich głównych miastach w Polsce. W ciągu 6 lat realizacji autorskiego projektu doradcy Walter Herz przeprowadzili ponad 40 szkoleń.

W 2017 roku udziałowcem i Partnerem w Walter Herz został Mateusz Strzelecki, który zarządza działem Reprezentacji Najemcy i odpowiada za rozwój usług świadczonych przez ten departament na terenie całej Polski. Mimo nieoczekiwanych zmian gospodarczych, jakie zachodziły na rynku w ciągu ostatnich lat osiągnięcia zespołu przerosły oczekiwania firmy.

W latach 2021-2022 procesy najmu, w których doradzali specjaliści Walter Herz opiewały łącznie na przeszło 60 tys. mkw. powierzchni. Firma wspierała przy transakcjach m.in. spółkę RTB House (15 000 mkw.), Vorwerk Polska (11 000 mkw.), Inpost (8 300 mkw.), SALESmanago  (4 700 mkw.), czy Pyszne pl. ( 3 500 mkw.).

Udziałem Walter Herz było wsparcie procesów sprzedaży nieruchomości o wartości ponad 1 mld zł oraz doradztwo przy realizacji inwestycji JV o wartości przeszło 500 mln zł. Firma brała udział w tworzeniu projektów, pozyskując przy tym finansowanie bankowe, dla sektora PRS, hotelowego oraz inwestycji w segmencie student housing. 

– Rynek jest obecnie bardziej wymagający niż przed niespełna trzema laty, a mimo to nasza firma systematycznie zwiększa w nim udział. Rośnie wolumen powierzchni, przy wynajmie których doradza nasz zespół. Regularnie nawiązujemy współpracę z nowymi inwestorami, którym służymy wsparciem w coraz szerszym zakresie usług. Czynnie uczestniczymy w procesie transformacji gospodarczej, choć przyznam, że aby teraz efektywnie doradzać potrzeba jeszcze większego zaangażowania i sporej dawki elastyczności. Niezbędne jest stałe doskonalenie kompetencji, zarówno w zakresie badawczym, jak i w sferze konsultingu. Analiza obecnych kierunków rozwoju rynku nieruchomości wymaga coraz bardziej wszechstronnej wiedzy. To intensywny okres dla branży, w którym klienci oczekują świadczenia w pełni zintegrowanych usług, gwarantujących im podejmowanie trafnych decyzji – przyznaje Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.

Cztery lata temu do zespołu dołączyła Katarzyna Tencza, obejmując stanowisko Assiociate Director w dziale Hospitality. Sukcesywne poszerzanie jego usług sprawiło, że sekcja przekształciła się ostatecznie w dział Doradztwa Inwestycyjnego, który pracuje dziś w siedmioosobowym składzie. Zapewnia kompleksowe usługi firmom aktywnym w różnych sektorach rynku nieruchomości. Realizuje analizy i wyceny nieruchomości, służy doradztwem przy sprzedaży i transakcjach zakupu budynków biurowych, gruntów inwestycyjnych, hoteli oraz retail parków. Doradcy inwestycyjni pozyskują najemców, dzierżawców i operatorów do inwestycji realizowanych w poszczególnych segmentach. Dział rozwija również usługi doradcze w zakresie land development, wspierając klientów procesie zakupu i sprzedaży terenów inwestycyjnych.

Wśród ostatnio przeprowadzonych transakcji, w których doradzała Walter Herz była na przykład sprzedaż Hotelu Regent Warsaw, czy zakup gruntu o powierzchni 50 ha przeznaczonego pod inwestycję logistyczną.   

Piotr Szymoński, który w 2020 roku objął stanowisko Director Office Agency w Walter Herz,  wraz ze swoją grupą projektową był m.in. odpowiedzialny za komercjalizację inwestycji Okam City na warszawskim Żeraniu, w tym 180 tys. mkw. powierzchni magazynowej i 14 tys. mkw. biur.  Udziałem Walter Herz było zamknięcie bezprecedensowej w historii stołecznego rynku transakcji wynajmu 80 tys. mkw. powierzchni logistycznej i 2 tys. mkw. powierzchni biurowo-magazynowej z bocznicą kolejową na terenie tego obiektu przez firmę Loconi Intermodal SA.

Stabilny rozwój Walter Herz możliwy jest przede wszystkim dzięki zgranemu i doświadczonemu zespołowi. – Największą wartością firmy są ludzie. Stawiamy na budowanie długofalowych relacji w zespole. Tworzymy organizację oferującą ambitne możliwości rozwoju i jasne ścieżki awansu. Cały team ma czynny wpływ na rozwój firmy. Podstawą naszych zasad działania jest wzajemne poszanowanie i budowanie dobrej atmosfery pracy. Jesteśmy przekonani, że pracujący w pełnej harmonii zespół dostarcza klientom największą wartość i najwyższej jakości wiedzę – mówi Magdalena Zagrodnik, Partner, Head of HR and Marketing w Walter Herz.