Biznes

FRAGMENT ZACZERPNIĘTY Z: Parki handlowe i obiekty typu convenience - raport inwestycyjny

Przygotowanego przez Avison Young oraz Polską Radę Centrów Handlowych (PRCH), z udziałem wiodących ekspertów w kwestiach prawnych i finansowych- Squire Patton Boggs oraz Forum Zrównoważonego Rozwoju w Polsce (POLSIF).

Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager w Avison Young

Kanibalizacja czy synergia?

Od 2020 roku małe i średnie parki handlowe dynamicznie rozwijają się na polskim rynku. Mimo, że rynek handlowy osiągnął już dojrzałość i jest w fazie nasycenia, parki handlowe oraz formaty convenience skutecznie wyodrębniły swoją niszę. Trend na zakupy typu convenience był dostrzegalny już przed pandemią, co manifestowało się spadkiem zainteresowania dużymi hipermarketami oraz redukcją ich powierzchni. Konsumenci coraz chętniej dokonują szybkich i wygodnych zakupów niezbędnych artykułów. Po marcu 2020 roku trend związany z szybkimi zakupami blisko domu jeszcze bardziej zyskał na znaczeniu. Ludzie zaczęli odkrywać lokalną ofertę handlową w swojej okolicy, ponieważ w wyniku wielu restrykcji większość klientów pozostawała w domach.

Parki handlowe stały się odpowiedzią na rosnący popyt na lokalne zakupy oraz te zorientowane na wygodę. Zazwyczaj są one zlokalizowane na kluczowych obszarach, takich jak gęsto zaludnione strefy mieszkalne, na trasach dojazdowych lub na obrzeżach miast, w pobliżu głównych dróg, często sąsiadując z już istniejącymi obiektami handlowymi. Ich zróżnicowany dobór najemców ma na celu ułatwienie codziennych zakupów w jednym, wygodnym miejscu. Dodatkowo, prosty układ tych parków, z osobnymi wejściami do każdego lokalu oraz parkingiem bezpośrednio przylegającym do sklepów, zapewnia szybkie i wygodne doświadczenie zakupowe.

Ze względu na odmienny cel i ofertę, parki handlowe, pomimo swojego szybkiego rozwoju, nie konkurują bezpośrednio z centrami handlowymi. Dowodem na to jest powrót wyników centrów handlowych do poziomów sprzed pandemii. Parki handlowe pełnią inną rolę w krajobrazie handlowym w porównaniu do tradycyjnych centrów handlowych, w których odwiedzający poszukują nie tylko podstawowych artykułów, ale również marek premium, oferty gastronomicznej, rozrywkowej oraz rekreacyjnej. Odmienne funkcje, rozmiary, układy i dobór najemców każdego z formatów zapewniają, że ich oferta jest komplementarna, a nie konkurencyjna.

Zmiana nawyków zakupowych w oparciu o tę klasyfikację formatów handlowych staje się coraz bardziej wyraźna. Ma to szczególne znaczenie w kontekście strategii rozwoju sieci handlowych, zwłaszcza dla dyskontów i firm typu value retailers, których oferta jest obecna zarówno w parkach handlowych, jak i centrach handlowych. Te marki muszą starannie ocenić swoje modele operacyjne, aby uniknąć kanibalizacji sklepów, co staje się coraz bardziej widocznym zjawiskiem.

Pomimo rosnącego znaczenia e-commerce, ponad 90% sprzedaży detalicznej w Polsce nadal realizowane jest w sklepach stacjonarnych. Przed pandemią zakupy online stanowiły jedynie 5,6% całkowitej sprzedaży detalicznej. Po wybuchu pandemii w marcu 2020 roku, sprzedaż internetowa gwałtownie wzrosła, osiągając niemal 12% w okresach lockdownu. Od tego momentu udział e-commerce ustabilizował się i w lipcu 2024 roku był na poziomie 8,8% (GUS). Sezonowe wzrosty sprzedaży online są nadal widoczne na przełomie roku, zwłaszcza podczas takich wydarzeń jak Black Friday, Święta Bożego Narodzenia czy różnego rodzaju promocje. Rosnące znaczenie e-commerce wpływa na centra handlowe w kontekście strategii omnichannel, stawiając przed nimi różne wyzwania dotyczące komunikacji i brandingu, które mają na celu poprawę ogólnego doświadczenia zakupowego.

Parki handlowe, które są dedykowane podstawowym zakupom zaspokajającym codzienne potrzeby, nie są w dużym stopniu dotknięte rosnącą rolą sprzedaży online. Klienci regularnie odwiedzają parki handlowe, a oferta convenience charakteryzuje się natychmiastowymi, stacjonarnymi zakupami. Dodatkowo, oferta w modelu off-price oraz często zmieniający się asortyment zachęcają klientów do spontanicznych wizyt. Powyższe nastawienie konsumentów zostało potwierdzone przez rezygnację firmy Pepco z strategii rozwoju sprzedaży internetowej. Pepco, będący jednym z najpopularniejszych detalistów oferujących niskie ceny, wycofało się ze sprzedaży online już po roku funkcjonowania. Oferta off-price, będąca podstawą działalności tej sieci, w połączeniu z relatywnie niską średnią wartością koszyka, uniemożliwiła stworzenie opłacalnej sprzedaży online – klienci wolą odwiedzać sklep stacjonarny, niż ponosić koszty dostawy.

Z biegiem czasu coraz wyraźniej widoczna jest synergia między parkami handlowymi a centrami handlowymi. Niektórzy właściciele centrów handlowych, tacy jak EPP i Greenman, zwiększyli swoje nieruchomości nie poprzez tradycyjne rozbudowy, lecz poprzez budowę sąsiadujących parków handlowych. Przy odpowiedniej komercjalizacji, parki handlowe przyciągają klientów i zwiększają ogólną atrakcyjność całego obiektu, prowadząc do wzrostu całkowitej liczby odwiedzających. W rezultacie, parki te pełnią istotną rolę komplementarną w ofercie centrów handlowych.

Czy są jeszcze jakieś „białe plamy”?

Prognozy wskazują, że w 2025 roku nowa podaż parków handlowych przekroczy 500 000 mkw, co stanowi rekordowy poziom nowo oddanej powierzchni w tym segmencie. Równocześnie, małe formaty handlowe typu convenience (poniżej 5 000 mkw GLA) cieszą się rosnącą popularnością w całym kraju. Czy zatem wciąż istnieje potencjał dla nowych parków handlowych? Kluczowi uczestnicy rynku wskazują, że segment parków handlowych i obiektów typu convenience jest daleki od nasycenia i w najbliższych latach będzie się wciąż intensywnie rozwijał. Dokładne prognozowanie momentu nasycenia rynku pozostaje wyzwaniem.

„Inwestorzy obecnie intensywnie nabywają aktywa, nie zwracając szczególnej uwagi na potencjalne nasycenie rynku. Celem tych działań jest szybkie zabezpieczenie najatrakcyjniejszych nieruchomości, zanim dojrzałość rynku stanie się oczywista. W najbliższym czasie na rynku pojawią się starsze, bardziej przystępne cenowo parki handlowe, a równocześnie w ich otoczeniu będą rozwijane nowe obiekty, które przyciągną najemców. W rezultacie starsze parki handlowe będą musiały szukać alternatywnych najemców, takie jak parki trampolin, przedszkola czy inne formy działalności. Tę transformację będziemy obserwować w nadchodzących latach.” – Artur Czuba, Associate Director, Investment w Avison Young

Obecnie, blisko 18 milionów osób w Polsce mieszka w zasięgu 15-minutowej jazdy samochodem od parków handlowych, co stanowi 47% populacji, która ma łatwy dostęp do tych obiektów. Analiza ta obejmuje zarówno działające parki handlowe, jak i te w budowie powyżej 5 000 mkw GLA. W przypadku wydłużenia czasu dojazdu lub uwzględnienia małych obiektów typu convenience, strefa zasięgu znacznie się poszerza, obejmując również mniejsze miejscowości i gminy.

Rozwój oferty parków handlowych i obiektów typu convenience w małych miejscowościach wymaga kompleksowych analiz przestrzennych, a także odpowiedniej wielkości projektu i oferty. Małe miasta często oddziałują na otaczające obszary wiejskie, co sprawia, że teoretyczny zasięg oddziaływania sięga znacznie poza granice miasta. W związku z tym potencjał demograficzny i ekonomiczny lokalizacji wynika z analizy catchment area i lokalnej oferty handlowej, z uwzględnieniem atrakcyjności poszczególnych obszarów. Niektóre małe miejscowości charakteryzują się bardzo wysokim wskaźnikiem koncentracji handlu detalicznego, gdy obroty w handlu detalicznym przewyższają siłę nabywczą mieszkańców miasta.

Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz uzyskał tytuł SIOR w dziedzinie nieruchomości biurowych, przyznawany przez Society of Industrial and Office Realtors, globalną organizację, zrzeszającą liderów branży nieruchomości komercyjnych. Walter Herz przy realizacji projektów może dzięki temu korzystać z najnowszych rozwiązań i wiedzy około 4000 najlepszych doradców na poziomie międzynarodowym.

Society of Industrial and Office Realtors (SIOR) to międzynarodowa organizacja z siedzibą w Waszyngtonie, skupiająca specjalistów związanych z rynkiem nieruchomości biurowych i przemysłowych, działających na sześciu kontynentach na świecie. By zyskać prestiżowe oznaczenie SIOR należy legitymować się odpowiednim doświadczeniem, spełnić rygorystyczne kryteria edukacyjne i potwierdzić swoje kompetencje zawodowe oraz etyczne. Tytuł SIOR przyznawany jest profesjonalistom z sektora nieruchomości komercyjnych, których cechują wysokie standardy odpowiedzialności i etyki.
– Członkostwo w SIOR, dzięki dostępowi do sieci wybitnych specjalistów w 50 krajach na świecie, pozwala zwiększyć możliwości doradcze i potencjał biznesowy. Otwiera szerokie możliwości nawiązywania kontaktów z najbardziej wpływowymi brokerami, inwestorami oraz liderami korporacyjnymi związanymi z rynkiem nieruchomości komercyjnych. Oferuje dostęp do zaufanej wiedzy rynkowej i aktualnych informacji o lokalnych rynkach. Uzyskanie globalnej wiedzy i rozwiązań oznacza dla klientów Walter Herz szersze możliwości współpracy, w tym realizację transakcji, zarówno w krajach europejskich, jak i na świecie. Pozwala skuteczniej wspierać inwestorów w podejmowaniu celnych decyzji – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz.
Bartłomiej Zagrodnik przyznaje, że tytuł SIOR jest szczególnym wyróżnieniem w jego ponad 20 letniej karierze zawodowej. – Jestem dumny, że mogłem dołączyć do grona światowych ekspertów branży, poszerzając tym samym polską i europejską bazę członkowską stowarzyszenia. Society of Industrial and Office Realtors to elitarna organizacja, która stwarza wyjątkowe możliwości do wymiany wiedzy oraz współpracy i przeprowadzania projektów o zasięgu międzynarodowym. Wykorzystanie tych doświadczeń pozwoli także skuteczniej doradzać inwestorom na krajowym rynku nieruchomości – dodaje.
Bartłomiej Zagrodnik jest założycielem i prezesem zarządu firmy doradczej Walter Herz, działającej w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce. Ma pond dwudziestoletnie doświadczenie zawodowe w branży, które zyskał pracując m.in. w międzynarodowych korporacjach King Sturge i Jones Lang Lasalle, gdzie specjalizował w opracowywaniu analiz migracji procesów zarządczych, w tym zakupu i sprzedaży portfeli nieruchomości. Jest absolwentem Bradford University i Akademii Leona Koźmińskiego w Warszawie. Ukończył studia z zakresu wyceny nieruchomości w Szkole Głównej Handlowej. Posiada tytuł CCIM - Certified Commercial Investment Member i jest członkiem Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości (PFRN).
Society of Industrial and Office Realtors (SIOR) jest globalną organizacją zrzeszającą około 4000 członków z 50 krajów. Stowarzyszenie reprezentuje światową elitę specjalistów związanych z rynkiem nieruchomości biurowych i przemysłowych. Od 1941 roku wyznacza standardy pracy i etyki w branży. Jego członkowie to kompetentni, doświadczeni i odnoszących sukcesy specjaliści, działający na kluczowych rynkach na świecie w obszarze nieruchomości komercyjnych. Co roku realizują transakcje kupna i sprzedaży warte miliardy dolarów, zapewniając klientom najlepszą obsługę. 92% członków SIOR prowadzi działalność z firmami z listy Fortune 200. W ostatnich latach międzynarodowa obecność SIOR wzrosła o 19%.

Rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych w Polsce. Raport Q3 2024.
Autor: Agnieszka Bykowska, Research Analyst w Avison Young

Znaczące ożywienie na rynku
Wraz z 30 sfinalizowanymi transakcjami, III kw. 2024 r. przyniósł wyraźne ożywienie na polskim rynku. Na koniec września wartość rynku inwestycyjnego osiągnęła 2,7 mld euro, co oznacza wzrost o prawie 60% rok do roku. Po kolejnej obniżce stóp procentowych przez EBC obserwujemy powrót dużych transakcji z udziałem kapitału instytucjonalnego. W III kw. zawarto 7 transakcji portfelowych, które stanowią prawie 50% całkowitego wolumenu inwestycyjnego w III kw.; 2 z nich przekroczyły 100 mln euro. Na rynek weszło 3 nowych inwestorów: Arete i Greykite, którzy nabyli magazyny w kluczowych ośrodkach magazynowych w Polsce, oraz Emira Property Fund, który kupił udziały DL Invest.

Podczas gdy w pierwszej połowie roku dominowały transakcje biurowe i handlowe, w III kw. rynek magazynowy wyraźnie odbił, głównie dzięki 3 dużym transakcjom portfelowym. Zgodnie z wcześniejszymi prognozami Avison Young, inwestycje biurowe na rynkach regionalnych również nabrały tempa, a ich całkowita wartość odpowiadała za ponad 20% całkowitego wolumenu biurowego w I-III kw. 2024 roku. Co więcej, w końcu powróciły również transakcje aktywami biurowymi typu ,,prime” w centrach miast - szwedzcy inwestorzy nabyli Studio B w Warszawie i Nowy Rynek E w Poznaniu. Inwestycje w sektorze handlowym utrzymały dynamikę i koncentrowały się na parkach handlowych i obiektach typu convenience. Jednak sam wolumen w tym sektorze był zdominowany przez sprzedaż portfela centrów handlowych Cromwell, która odpowiadała prawie za 50% wolumenu w sektorze w I-III kw. 2024 roku. Warto zauważyć, że sektor handlowy przekroczył już cały wynik zrealizowany w 2023 roku i idzie do przodu.

Główne liczby:
• 2,7 mld euro – całkowity wolumen inwestycyjny w okresie I-III kw. 2024 r. (965 mln euro w samym III kw.)
• 86 transakcji w okresie I-III kw. 2024 r. wobec 57 transakcji w tym samym okresie w 2023 r.
• Wzrost wolumenu o 60% rok do roku
• 14 transakcji portfelowych - 4 przekraczające 100 milionów, 7 sfinalizowanych w III kw. 2024 roku

SEKTOR BIUROWY

Powrót regionów
Inwestorzy nadal koncentrują się na aktywach biurowych w stolicy, jednak rynki regionalne również cieszą się dużym zainteresowaniem, odpowiadając za 23% całkowitego wolumenu inwestycji biurowych w I-III kw. 2024 roku. W Warszawie transakcje rozkładają się równomiernie - 38% pod względem wolumenu w lokalizacjach centralnych i 38% w strefach poza centrum miasta. Wreszcie na rynek powróciły transakcje typu „prime” w centrach miast - Stena Real Estate AB kupiła Studio B w Warszawie, a Eastnine nabyła Nowy Rynek E w Poznaniu. Natomiast 4 z 9 transakcji w III kw. miały miejsce w Mokotowskiej Strefie Biznesowej. Ponadto III kw. 2024 r. wykazał potencjalny powrót transakcji typu „prime” ze stopami kapitalizacji poniżej 6%. Największymi transakcjami biurowymi pozostają udziały CPI sprzedane Sona Asset Management oraz zakup Studio B przez Stena Real Estate.

Główne liczby:
• 999 mln euro – całkowity wolumen inwestycyjny w okresie I-III kw. 2024 r.
• 23% - udział rynków regionalnych w całkowitym wolumenie sektora w okresie I-III kw. 2024 r.
• 32 transakcje w okresie I-III kw. 2024 r. wobec 11 transakcji w tym samym okresie w 2023 r.
SEKTOR MAGAZYNOWY

Powrót do łask
W pierwszej połowie 2024 r. rynek magazynowy doświadczył znacznego spowolnienia, a całkowity wolumen inwestycji spadł poniżej 300 mln euro. Jednak w III kw. nastąpiło silne odbicie, a inwestycje magazynowe przekroczyły cały wynik z pierwszego półrocza. W okresie I-III kw. 2024 r. sektor magazynowy odpowiadał za 27% całkowitego wolumenu inwestycji, z 5 znaczącymi transakcjami portfelowymi. 2 z nich, które przekroczyły próg 100 mln euro, zostały zawarte właśnie w III kwartale. Pod względem lokalizacji transakcji dominowała Wielka Piątka, która odpowiadała za ponad 75% wolumenu w sektorze. Dodatkowo, w III kw. na rynek weszło 3 nowych inwestorów: Greykite, który dokonał największej transakcji w sektorze, nabywając 3 Diamond Business
Parks na Śląsku, w Warszawie i w Polsce Centralnej; Emira Property Fund, nabywając część udziałów DL Invest oraz Arete, które kupiło Panattoni Park Zgorzelec w hubie dolnośląskim.

Główne liczby:
• 738 mln euro – całkowity wolumen sektora w okresie I-III kw. 2024 r.
• 5 transakcji portfelowych na 18 transakcji zrealizowanych w okresie I-III kw. 2023 r.
• Ponad 75% - udział rynków magazynowych tzw. Wielkiej Piątki pod względem wolumenu
• 3 nowych graczy: Greykite, Emira Property Fund, Arete

SEKTOR HANDLOWY

Parki handlowe dalej na topie
Transakcje sektora handlowego osiągnęły łączny wolumen 614 mln euro w okresie I-III kw. 2024 roku. Parki handlowe i obiekty typu convenience pozostają niezmiennie popularnymi aktywami i odpowiadały za ponad 50% liczby transakcji sektora. Natomiast to centra handlowe wiodły prym pod względem wolumenu z udziałem 67%. Wśród transakcji były również te portfelowe, z których 2 dotyczyły centrów handlowych. Sprzedaż portfela Cromwell pozostała największą transakcją sektora i stanowiła prawie połowę jego wolumenu.

Na rynku handlowym pojawili się również 2 nowi inwestorzy: Star Capital Finance z regionu CEE, który nabył 6 centrów handlowych oraz Emira Property Fund z siedzibą w RPA, który pozyskał udziały w portfelu DL Invest. Ponadto, zakup ponad 120 sklepów Żabka przez WP Carey był największą transakcją w sektorze handlowym w III kwartale. Warto zauważyć, że polscy inwestorzy zrealizowali 15% wolumenu transakcji w sektorze, koncentrując się nadal na parkach handlowych i obiektach typu convenience i tym samym zaznaczając wyraźnie udział krajowego kapitału.

Avison Young pośredniczył od początku roku w 3 znaczących transakcjach – sprzedaży galerii handlowej Centrum Galardia w Starachowicach oraz 2 parków handlowych - Aniołów Park w Częstochowie i Rock Park Przeworsk w Przeworsku. „Co więcej, wiemy o wielu trwających transakcjach zarówno centrami handlowymi, jak i parkami handlowymi, poza takimi transakcjami jak centrum handlowe Magnolia Park we Wrocławiu i park handlowy Ozimska Park w Opolu, które zostały już sfinalizowane w październiku.” - dodaje Artur Czuba, Associate Director, Investment w Avison Young

Główne liczby:
• 614 mln euro – całkowity wolumen sektora w okresie I-III kw. 2024 r.
• 6 transakcji portfelowych w okresie I-III kw. 2024, 2 z nich dotyczyły galerii handlowych
• 13 na 21 transakcji sektora w okresie I-III kw. 2024 r. dotyczyło parków handlowych i obiektów typu convenience
• 2 nowych graczy weszło na rynek: Star Capital Finance i Emira Property Fund

PRS i PBSA

Rekordowa transakcja
W I-III kw. 2024 r. na rynku inwestycji mieszkaniowych zawarto 10 transakcji na łączną kwotę około 320 mln euro. 9 z nich dotyczyło sektora najmu prywatnego (PRS), a 1 dotyczyła sektora akademików prywatnych (PBSA). Warszawa nadal była liderem na rynku z 7 transakcjami, podczas gdy pozostałe 3 miały miejsce na rynkach regionalnych – 2 w Krakowie (projekty Heimstaden Bostad i Xior Student Housing) i 1 we Wrocławiu (AFI Home). Wyróżniającą się transakcją w tym okresie była sprzedaż przez Dom Development projektu Metro Zachód, obejmującego 500 lokali PRS, co czyni ją największą jak dotąd transakcją w sektorze mieszkaniowym.

Główne liczby:
• 9 transakcji PRS i 1 transakcja PBSA w okresie I-III kw. 2024 r.
• Dominacja Warszawy pod względem liczby transakcji, tylko 3 transakcje zrealizowano w regionach
• 320 mln euro – całkowity łączny wolumen transakcji w sektorach PRS i PBSA w okresie I-III kw. 2024 r.

CO DALEJ?

„Podczas tegorocznego EXPO pozytywny nastrój był wyraźnie wyczuwalny. Polska nadal jest stabilnym i atrakcyjnym rynkiem dla inwestycji w nieruchomości. Obserwujemy wchodzenie na rynek licznych nowych podmiotów i oczekujemy na powrót dużych funduszy instytucjonalnych. Wiele nieruchomości w różnych sektorach znajduje się obecnie na etapie ofertowania, due diligence, a nawet finalizacji. Sektor biurowy jest szczególnie aktywny, zwłaszcza w Mokotowskim Obszarze Biznesowym, a także na kilku rynkach regionalnych, ponieważ ceny są tam bardziej atrakcyjne dla kupujących. Parki handlowe dalej postrzegane są jako bezpieczne aktywa, bardzo popularne wśród inwestorów. W sektorze magazynowym transakcje sprzedaży i leasingu zwrotnego nabierają tempa.” - komentuje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young

Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz

W ciągu ostatniego roku udział polskiego kapitału w zakupach inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce wzrósł dwukrotnie

Po zawieszeniu aktywności przez międzynarodowych inwestorów instytucjonalnych na rynku nieruchomości w Europie Środkowej zmienił się krajobraz inwestycyjny. Miejsce zachodnich funduszy inwestycyjnych, które wcześniej rozdawały karty na rynku inwestycyjnym w Polsce zajęli lokalni inwestorzy. Na naszym rynku inwestują teraz przede wszystkim podmioty z regionu CEE, m.in. z Czech, Słowacji, Węgier czy Litwy oraz Skandynawii i Niemiec. Kapitał płynie do Polski również ze Stanów Zjednoczonych.

Po wielu latach uśpienia do głosu dochodzi również kapitał polski. W pierwszej połowie 2024 roku jego udział w inwestycjach zrealizowanych w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce był dwa razy wyższy niż rok temu.

Jeszcze do 2022 roku polskie podmioty inwestycyjne odpowiadały zaledwie za 2 proc. zakupów na rynku nieruchomości komercyjnych nad Wisłą. W pierwszym półroczu 2024 roku udział rodzimego kapitału wzrósł z 6 do 12 proc. licząc rok do roku, co pozwoliło polskim inwestorom uplasować się na czwartej pozycji w inwestycjach. Najwięcej zainwestował w tym czasie kapitał brytyjski oraz kapitał pochodzący z regionu CEE i Europy Zachodniej.

Kurs na wzrost wartości inwestycji

Formy inwestowania, w które wchodzi polski kapitał są różne. Inwestorzy indywidualni decydują się na zakup akcji i obligacji deweloperów, sięgają po fundusze dłużne, pożyczki tzw. equity, czy pożyczki z możliwością konwersji na udziały. Kolejną grupą są inwestorzy, którzy nabywają grunty z możliwością realizacji projektów w formule JV albo samodzielną realizacją inwestycji, jak również kupujący lokale mieszkalne i komercyjne oraz wybrane lokale hotelowe z możliwością wynajmu komercyjnego, co wymaga już większych nakładów finansowych.

Polski kapitał poszukuje także budynków komercyjnych, których wspólnym mianownikiem jest dobra lokalizacja oraz atrakcyjna cena. Rodzimi inwestorzy skupiają się w głównej mierze na tańszych aktywach, typu value-add z przeznaczeniem do rewitalizacji, która często połączona jest ze zmianą ich funkcji. Inwestycje realizowane przez polskie podmioty to w dużym stopniu zakupy oportunistyczne, podyktowane chęcią odsprzedania inwestycji z zyskiem.

Zaangażowanie polskiego kapitału w sektorze handlowym wiąże się przeważnie z inwestowaniem w wolnostojące budynki przeznaczone zwykle pod sklepy spożywcze, często marek sieciowych. Rodzimi inwestorzy zainteresowani są również parkami handlowymi różnej wielkości, których ceny wynoszą od kilku do kilkudziesięciu mln euro. Ten rodzaj inwestycji obserwować możemy na przykładzie m.in. polskiej firmy Terg, która rozwija sieć Aura Park.

Polski kapitał inwestuje także w starsze budynki biurowe, których wartość mieści się w przedziale od kilku do kilkunastu mln euro. W tym przypadku akwizycja związana jest zwykle z planami podniesienia ich rentowności poprzez modernizację i rekomercjalizację obiektów czy zmianą przeznaczenia nieruchomości, w tym wyburzeniami. Tego typu transakcje zawierane były w ostatnim czasie m.in. w Warszawie. W nowe ręce przeszedł m.in. biurowiec Ludna 2, Curtis Plaza, czy budynki biurowe wchodzące w skład myHive Mokotów.

Należy też wspomnieć, że w tym roku szczególnym zainteresowaniem ze strony polskich inwestorów cieszyły się hotele. Za wszystkimi akwizycjami, które sfinalizowane zostały w pierwszych sześciu miesiącach br. w tym sektorze stał kapitał polski. Dwa hotele Hampton kupiła Satoria Group, a w podwarszawski Holiday Inn zainwestowały TMS Inwestycje.

Struktura polskiego kapitału

Polski kapitał reprezentowany jest zarówno przez większe podmioty inwestycyjne, które legitymują się wieloletnim doświadczeniem na rynku, jak i mniejszych inwestorów indywidualnych oraz firmy rodzinne, lokujące nadwyżki kapitałowe z podstawowej działalności w nieruchomości komercyjne w celu dywersyfikacji przychodu.

W niedalekiej perspektywie możemy się spodziewać wzrostu udziału polskich inwestorów w transakcjach, które realizowane będą w nowej formie prawnej, poprzez fundacje rodzinne.

Niestety, polscy inwestorzy zarówno indywidualni, jak i instytucjonalni, wciąż mają bardzo ograniczone możliwości inwestowania i realizowania zysków na rynku nieruchomości, bo w Polsce wciąż brakuje legislacji, które umożliwiłaby zarabianie w sektorze komercyjnym.

Uczestnicy rynku zgodnie podkreślają, że dla dalszego rozwoju rynku nieruchomości kluczowe jest powstanie REIT-ów, które funkcjonują obecnie w 40 krajach, w tym w 14 państwach unijnych. Powołanie tego modelu inwestycyjnego, nad wprowadzeniem którego trwają obecnie prace w resortach, pozwoliłoby polskim inwestorom poważniej zaangażować się w inwestycje w nieruchomości komercyjne, a nie tylko mieszkaniowe. Kapitał Polaków, który mógłby popłynąć do spółek inwestujących w sektorze komercyjnym szacowany jest na około 20 mld zł, w tym około 11,5 mld zł to potencjał inwestorów indywidualnych.

Długoterminowo te zaoszczędzone środki mogłyby trafić do podmiotów inwestycyjnych działających w formie REIT-ów i przynosić inwestorom przyzwoite zyski. Jednocześnie efektywnie przyczyniając się do pobudzenia krajowych inwestycji w sektorze nieruchomości.

Odwilż w inwestycjach

Przypomnijmy, że w tym roku sytuacja na rynku transakcji inwestycyjnych w Polsce, jak również w całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej uległa wyraźnej poprawie. W drugim kwartale 2024 mogliśmy zauważyć spore ożywienie. Nastąpiły pozytywne zmiany, które zwiastują powrót do wolumenów inwestycyjnych sprzed lat. Pierwszy kwartał br. zamknął się jeszcze bardzo słabym wynikiem, ale obroty zarejestrowane po 6 miesiącach tego roku osiągnęły w Polsce wartość 1,7 mld euro. Oznacza to prawie dwukrotnie lepszy wynik w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku.

W drugim kwartale 2024 doczekaliśmy się pierwszych, dużych transakcji portfelowych, które zrealizowane zostały w sektorze biurowym i handlowym. Dzięki temu, wartość akwizycji przekroczyła wolumeny zarejestrowane w tych segmentach w całym 2023 roku. Dobrym prognostykiem dla naszego rynku jest też fakt, że regularnie pojawiają się na nim nowe źródła kapitału. W nieruchomości komercyjne inwestują podmioty, które wcześniej nie były aktywne w naszym kraju.

Dobrym sygnałem dla inwestorów jest też zapoczątkowany przez EBC w czerwcu br. cykl obniżek stóp procentowych, co niesie nadzieję na ich dalsze cięcia i przystępniejsze koszty finansowania inwestycji w najbliższym czasie.

Fragment zaczerpnięty z raportu inwestycyjnego - Parki handlowe i obiekty typu convenience, przygotowanego przez Avison Young oraz Polską Radę Centrów Handlowych (PRCH), z udziałem wiodących ekspertów w kwestiach prawnych i finansowych- Squire Patton Boggs oraz Forum Zrównoważonego Rozwoju w Polsce (POLSIF).

Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager w Avison Young

17/10/2024

Początek rynku parków handlowych w Polsce związany jest ze zmianami politycznymi w latach 90-tych, stąd pierwsze nieruchomości powstały pod koniec tej dekady. Pionierzy branży lokowali parki handlowe na obrzeżach kluczowych aglomeracji, tworząc pierwsze destynacje handlowe, uzupełniane sąsiadującymi obiektami handlowymi.

W ciągu kolejnych dwóch dekad rozwój parków handlowych postępował w zróżnicowanym tempie. Na koniec 2019 roku sektor dysponował 1,5 milionem mkw. GLA parków handlowych powyżej 5 000 mkw. GLA. Pandemia COVID-19 wpłynęła istotnie na postrzeganie tego typu obiektów, które - dzięki swojej konstrukcji - były w stanie sprostać obostrzeniom sanitarnym i w znacznej mierze pozostały otwarte. W przeciwieństwie do tradycyjnych centrów handlowych, parki handlowe oferują lokale z bezpośrednim dostępem do parkingów i nie posiadają części wspólnych.

Po tym przełomowym momencie, zarówno w nawykach zakupowych konsumentów, jak i w postrzeganiu parków handlowych przez inwestorów, rozpoczął się prawdziwy rozkwit tego sektora. Tylko w latach 2020-2023 podaż wzrosła o kolejne 1,1 miliona mkw. GLA, a w pierwszej połowie 2024 roku o dodatkowe 180 tysięcy mkw., przy prognozowanym na drugą połowę 2024 roku nowym zasobie na poziomie 300 tysięcy mkw. Ponadto, zgodnie z zapowiedziami inwestorów, w 2025 roku planowane jest ukończenie około 500 tysięcy mkw. nowych obiektów, co będzie rekordowym wynikiem pod względem nowych realizacji.

Od 2020 roku rozwój parków handlowych w Polsce znacząco przyspieszył i dotychczas nie widać oznak spowolnienia. W związku z dojrzałością rynku, ponad 70% nowych projektów zrealizowanych w tym okresie mieściło się w przedziale od 5 000 do 10 000 mkw. GLA, a inwestorzy koncentrowali się głównie na mniejszych miastach, nienasyconych jeszcze nowoczesną ofertą handlową. Z ponad 100 takich parków handlowych, 68 zlokalizowanych jest w miejscowościach o populacji poniżej 50 000 mieszkańców. Większe parki handlowe, od 10 000 do 20 000 mkw. GLA, stanowiły 32% nowej podaży, podczas gdy 8 projektów od 20 000 do 40 000 mkw. GLA odpowiadało za 15% nowej powierzchni.

Obecnie w Polsce funkcjonuje 260 dużych parków handlowych (o GLA powyżej 5 000 mkw.) o łącznej powierzchni 2,9 miliona mkw. GLA. Szybki rozwój tego formatu podwoił jego udział w nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce do 18%,

z zaledwie 9% w 2010 roku. Co więcej, ponad 80% nowoczesnej powierzchni handlowej będącej obecnie w budowie to parki handlowe.

W ostatnich latach większość parków handlowych charakteryzowała się mniejszą powierzchnią, wynoszącą około 5 000 mkw. GLA. Parki te uzupełniały istniejący krajobraz handlowy lub wprowadzały po raz pierwszy nowoczesne obiekty handlowe do mniejszych miast. Obecnie obserwujemy zmianę w kierunku realizacji większych inwestycji. W trakcie budowy lub rozbudowy jest 35 dużych parków (powyżej 5 000 mkw. GLA), a 13 z nich przekracza 10 000 mkw. GLA.

Największym parkiem handlowym będącym obecnie w budowie jest PH Osada w Żyrardowie (33 000 mkw. GLA). Parki handlowe przekraczające 10 000 mkw. GLA stanowią 57% nowej powierzchni handlowej realizowanej w tej kategorii, co podkreśla rosnący trend w kierunku budowania większych formatów.

Większe parki handlowe stały się ciekawą alternatywą dla tradycyjnych regionalnych centrów handlowych, oferując najemcom

niższe koszty operacyjne i umożliwiając im ekspansję na rynki, które wcześniej były dla nich niedostępne. Ich efektywność

oraz atrakcyjność przyciągają operatorów zazwyczaj koncentrujących się na tradycyjnych centrach handlowych, którzy obecnie coraz częściej wybierają na swoją lokalizację parki handlowe. Trend ten obejmuje zróżnicowaną gamę najemców, szczególnie w sektorze mody ekonomicznej oraz gastronomii, a także dostawców usług, takich jak siłownie, place zabaw, a nawet placówki opieki nad dziećmi.

Dynamiczny wzrost podaży małych parków handlowych oraz centrów codziennych zakupów typu convenience o powierzchni od 2 000 do 5 000 mkw. GLA potwierdza rosnącą atrakcyjność tego formatu na polskim rynku. Całkowite zasoby tego typu obiektów w Polsce szacowane są na 1,1 miliona mkw. GLA. Ta szybka ekspansja, szczególnie w miastach o populacji od 10 000 do 50 000 mieszkańców, skłania sieci handlowe, które wcześniej nie były obecne w mniejszych inwestycjach, do rozważenia opcji wejścia do takich obiektów. W większych aglomeracjach rozwój formatu convenience wpisuje się w koncepcję 15-minutowego miasta, której celem jest zapewnienie dostępu do podstawowych usług i sklepów w najbliższej okolicy.

W ostatnich latach zainteresowanie inwestorów, deweloperów i najemców parkami handlowymi oraz mniejszymi centrami typu convenience, zaprojektowanymi z myślą o szybkich, codziennych zakupach, utrzymuje się na wysokim poziomie. Ponadto, znaczący rozwój nowych obiektów typu convenience oraz parków handlowych przyciąga inwestorów poszukujących stabilnych, długoterminowych możliwości inwestycyjnych o długim okresie WAULT.

Avison Young