Biurowce, strona 5

Autorzy: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska (Research and Data Manager) oraz Marcin Purgal (Senior Director, Investment)

Zbliżamy się do półmetka 2024. Zanim powstaną oficjalne półroczne podsumowania sytuacji na rynku inwestycyjnym, Avison Young przedstawia bieżące wyniki.
W kwietniu i maju 2024 r. łączny wolumen transakcji ogłoszonych na polskim rynku inwestycyjnym przekroczył 500 mln euro. Z kolei całkowity wolumen ostatnich 5 miesięcy kształtuje się obecnie na poziomie ok. 885 mln euro, co zbliżyło nas do wyniku ubiegłorocznego. Biorąc pod uwagę, że wynik po I kwartale 2024 r. (364 mln euro) był najgorszym I kwartałem od dłuższego czasu, obecny wolumen wydaje się całkiem obiecujący.

Dominacja sektora handlowego

Sektor handlowy stanowił 42% pięciomiesięcznego wolumenu transakcji, głównie dzięki znaczącej sprzedaży portfela 6 centrów handlowych Cromwell, który zostały nabyty za 285 mln euro. Jest to największa transakcja we wszystkich sektorach rynku od III kwartału 2022 roku.

Warto zauważyć, że sektor handlowy po raz kolejny przyciągnął nowego inwestora na polski rynek, a mianowicie Star Capital Finance z Czech jako kupującego w powyższej transakcji. Ta akwizycja potwierdza również widoczną aktywność w Polsce inwestorów z krajów Europy Środkowo-Wschodniej.

Poza tą transakcją, wolumen w sektorze opierał się głównie na sprzedaży aktywów typu „convenience”, wśród których za ok. połowę zrealizowanego wolumenu odpowiada zespół inwestycyjny Avison Young.

Sektor magazynowy

Sektor magazynowy, z łącznym wolumenem szacowanym na 230 mln euro, plasuje się na drugiej pozycji z 26% udziałem w rynku inwestycyjnym.

To właśnie w sektorze magazynowym szczególnie widoczna jest rozbieżność między oczekiwaniami cenowymi sprzedających i kupujących. Chociaż transakcje mają miejsce, ich skala jest nieco ograniczona ze względu na tę sytuację. Wydaje się, że inwestorzy potrzebują więcej czasu, aby dojść do porozumienia w kwestii oczekiwań cenowych. Jest również zauważalny brak głównych graczy zdolnych do realizacji dużych transakcji przekraczających 100 mln euro.

Mimo tego, w ciągu ostatnich dwóch miesięcy odnotowano imponującą transakcję o wartości ponad 90 mln euro. Kompleks magazynowy w podpoznańskich Żernikach został sprzedany przez Panattoni inwestorowi z branży nieruchomości komercyjnych. Park logistyczny o powierzchni ponad 100 000 mkw. jest w pełni wynajęty międzynarodowym firmom zarządzającym łańcuchami dostaw.

Sektor biurowy w końcu z transakcją typu „prime”!

Inwestorzy nadal koncentrują się na aktywach biurowych w stolicy. W okresie 5 miesięcy odnotowano tylko 1 transakcję biurową w miastach regionalnych - nabycie budynku Krakowska 98 we Wrocławiu, w której pośredniczyła firma Avison Young.

Większość transakcji nadal dotyczy aktywów typu „value-add” i oportunistycznych, co wskazuje na silną dominację inwestorów, którzy ostrożnie podchodzą do tematu zakupów i szukają okazji bez przepłacania za aktywa. Jednak, zgodnie z naszymi ostatnimi przewidywaniami, rynek odnotował również - wreszcie! - zakup najlepszego biurowca w centrum miasta. Transakcją, o której mowa, była sprzedaż Studio B przez Skanska za 86 mln euro. Biorąc pod uwagę, że EBC obniżył stopy procentowe, pierwszy raz od 5 lat, stanowi to obiecujący sygnał dla kapitału typu „core”, który w konsekwencji powinien się aktywizować.

Pomimo dominacji warszawskiego rynku biurowego, obserwujemy również rosnące zainteresowanie inwestorów miastami regionalnymi, o czym świadczą toczące się rozmowy pomiędzy sprzedającymi i kupującymi. Wiemy o co najmniej kilku transakcjach, które są obecnie na ostatnim etapie procesu transakcyjnego.

Hotele wracają do gry?

Rynek odnotował już 3 transakcje hotelowe w tym roku. Ostatnią z nich był 148-pokojowy Hotel Inn Resort Warszawa Józefów. Zauważamy, że pojawia się nowy trend, który rozpoczął się w drugiej połowie 2023 r., polegający na rosnącym apetycie inwestorów na zakup hoteli, po spowolnieniu wywołanym przez skutki pandemii COVID-19. Na rynku znajduje się sporo aktywów hotelowych i spodziewamy się większej liczby transakcji w tym sektorze do końca roku.

Czekając na korzystniejsze finansowanie

Rynek w końcu doczekał się spadku stóp procentowych, co może prognozować ich dalszą obniżkę. Jest to sygnał powrotu bardziej przystępnego finansowania, co prawdopodobnie pobudzi aktywność inwestorów.

Ponieważ stopy procentowe zaczynają spadać, można oczekiwać, że rynek będzie działał na pełnych obrotach w przeciągu 12 miesięcy. Dlatego też ci, którzy są dobrze przygotowani, dokładnie przeanalizowali rynek i zidentyfikowali obiecujące aktywa, będą w stanie wykorzystać tę okazję. Bycie lepiej przygotowanym niż konkurencja, do szybkiego składania ofert i finalizowania transakcji, będzie miało kluczowe znaczenie dla pozyskania najbardziej atrakcyjnych aktywów.

Co nas czeka w drugiej połowie roku?

Polska nadal pozostaje stabilnym gospodarczo i silnym rynkiem, zapewniającym dobre warunki do inwestowania w nieruchomości. Wyraźnie dostrzegają to europejscy gracze rynkowi, dlatego niezmiennie jesteśmy świadkami debiutów nowych podmiotów inwestycyjnych na polskim rynku

Na podstawie naszych własnych projektów i rozmów z innymi uczestnikami rynku obserwujemy, że wiele nieruchomości z różnych sektorów znajduje się obecnie w fazie ofertowania, due diligence, a nawet finalizacji. W większości nie są to projekty o znacznej skali, ale w sektorach magazynowym i handlowym wydarzyły się już duże transakcje, co może być sygnałem, że będzie ich więcej.

Pozostajemy optymistami co do liczby transakcji i oczekujemy, że wolumen inwestycji w 2024 r. przekroczy ten z 2023 r., sygnalizując dalszy wzrost w kolejnych latach.

Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz
Moc centrów danych w Polsce rośnie. Czy mamy szansę wyrównać do europejskiej czołówki? Inwestycje w tym sektorze nabierają rozpędu

Ilość inwestycji, jakie realizowane są w poszczególnych sektorach nieruchomości stoi dziś na zróżnicowanym poziomie. Coraz lepiej zaczynają jednak radzić sobie w Polsce tzw. sektory alternatywne. Biorąc pod uwagę aktualne potrzeby rynku najlepsze możliwości wzrostu ma szeroko pojęty sektor living oraz inwestycje w nieruchomości związane z rozwojem takich obszarów, jak transformacja energetyczna czy gromadzenie i przetwarzanie danych. Szczególnie duże szanse na szybki rozwój zasobów w Polsce i budowę klasy aktywów, która stanie się konkurencyjna dla standardowych sektorów mają centra danych.

Rynek data centers na świecie rośnie w imponującym tempie, o czym świadczą publikowane dane. W 2022 roku ich globalna moc wynosiła 4,9 GW, a w 2023 roku osiągnęła już 7,4 GW. W Europie największe huby dla sektora znajdują się w Londynie, Frankfurcie, Amsterdamie, Paryżu i Dublinie.

Polski rynek jest na początku swojej drogi, ale szeroką skalę rozwoju zapewniają nam wciąż niższe koszty realizacji projektów, tańsza budowa i grunty niż w Europie oraz małe nasycenie tego typu infrastrukturą w porównaniu z rynkami zachodnimi. Zwiększające się zapotrzebowanie na usługi cyfrowe, przekłada się na rozwój chmury obliczeniowej i wpływa także na tempo rozwoju inwestycji w centra danych w Polsce, co szczególnie widoczne jest od czterech lat.

Wzrost segmentu podbija teraz dodatkowo rozwój sztucznej inteligencji. I to właśnie AI jest aktualnie turbiną napędzającą popyt na moc obliczeniową i gromadzenie danych, a tym samym wzrost inwestycyjny branży. W Polsce inwestycje w centra przetwarzania danych dedykowane sztucznej inteligencji są dopiero na etapie przygotowania, ale skala projektów, jakie możemy ostatnio obserwować w tym sektorze jest naprawdę duża.

Oblicza się, że w kraju mamy ponad czterdzieści centrów danych, z których ponad jedna trzecia znajduje się w Warszawie. Prognozy mówią o prawie dwukrotnym zwiększeniu mocy (obecnie 310 MW) centrów danych działających w Polsce w ciągu czterech, pięciu lat.

Przyspieszenie w branży widoczne jest, zarówno w ilości, jak i wartości projektów. Wystarczy spojrzeć na ostatnie informacje. Firma Atman, której głównym udziałowcem jest Global Compute Infrastructure, zawarła niedawno umowę na finansowanie rozbudowy centrów danych na kwotę 1,35 mld zł. Kredyt udzielony przez sześć instytucji finansowych jest największym finansowaniem uzyskanym dotąd w Polsce na rozwój centrów danych. Kapitał ma zostać przeznaczony głównie na budowę nowego kampusu Waw-3 w Duchnicach pod Warszawą, który pomieści ponad 50 tys. serwerów w trzech budynkach o łącznej powierzchni blisko 19 tys. mkw., a także na rozbudowę istniejących obiektów firmy. Pierwszy budynek oferujący 14,4 MW mocy ma być ukończony w ostatnim kwartale tego roku.

W Jawczycach koło Warszawy otwarte zostało w ubiegłym roku pierwsze w Polsce centrum danych Grupy Data4 o mocy 8 MW. Drugie ma zostać oddane przed końcem tego roku. Na terenie rozbudowywanego kampusu docelowo powstaną cztery budynki ogółem o powierzchni 50 tys. mkw. i łącznej mocy 60 MW, a całkowity koszt tej inwestycji wyniesie 1 mld zł.

W kampusie firmy Vantage Data Centers na warszawskich Bielanach od 2022 roku działa pierwszy z dwóch zaplanowanych w nim obiektów. Po osiągnięciu pełnej gotowości operacyjnej na łącznej powierzchni 36 tys. mkw. kompleks zapewniać ma 48 MW mocy obliczeniowej.

Proces inwestycyjny i grunty

Pytanie, jak silną lokalizacją na sektorowej mapie ma szansę stać się Warszawa, która ma w Polsce największy potencjał, dzięki lokalizacji regionów chmurowych Microsoftu i Google’a, które nawiązały współpracę z Chmurą Krajową i deklarują olbrzymie inwestycje. Sprzyjający wpływ na rozwój dalszych inwestycji w Warszawie ma konieczność zachowania małej odległości centrów danych od odbiorcy końcowego ze względu na bezpieczeństwo i szybkość przesyłania danych. A popyt na usługi cyfrowe jest na warszawskim rynku największy w kraju.

Ze względu jednak na olbrzymie zapotrzebowanie na moc obliczeniową generowane teraz przez sztuczną inteligencję, dla której lokalizacja nie jest warunkiem, na znaczeniu mogą zyskiwać ośrodki regionalne, jak również rejony podmiejskie. Tym bardziej, że jednym z wymogów dotyczących specyfiki gruntów pod budowę data centers jest brak sąsiedztwa zabudowy wielorodzinnej.

I tu dochodzimy do największej przeszkody dla branży, jaką jest pozyskanie odpowiednio przygotowanych gruntów. Takich, które zapewniałyby możliwość osiągnięcia określonych wymogów technicznych dla tego rodzaju inwestycji i umieszczenia potrzebnej infrastruktury zgodnie z przepisami prawa miejscowego.

Kluczowym aspektem dla wyboru lokalizacji jest zagwarantowanie odpowiednich warunków przyłączenia, o mocy wystarczającej do zasilania centrum danych. Duże obiekty mają bowiem kilkadziesiąt razy większe zużycie energii niż magazyny oraz spore zapotrzebowanie na wodę do swoich systemów chłodzenia. A należy wspomnieć, że projektowane w Europie obiekty mają już moc nie kilkudziesięciu, a kilkuset megawatów.

Ważne jest również bezpieczeństwo, jakie zapewnia lokalizacja. Data centers nie mogą być narażone na przerwy w dostawach i zakłócenia zasilania. Powinny być też m.in. położone w określonej odległości od głównych dróg, choć odpowiedni dostęp do infrastruktury komunikacyjnej ma tu też istotne znaczenie.

Wyzwania klimatyczne

Przygotowanie takich inwestycji wymaga gotowości do współpracy operatorów sieci energetycznych z operatorami centów danych w zakresie zarządzania energią, by możliwe było dostosowanie obciążenia i dostępności energii, także tej magazynowanej. Branża stara się bowiem korzystać w jak największym zakresie ze źródeł odnawialnych. Z pomocą w rozbudowie i modernizacji sieci dystrybucji energii przychodzą fundusze unijne, dzięki którym planowana jest poprawa infrastruktury energetycznej w Polsce.

Wybór odpowiedniej lokalizacji pod centra danych istotny jest też w świetle przepisów unijnych dotyczących zmniejszenia zużycia energii końcowej w UE i konieczności raportowa przez centra danych o kluczowych wskaźnikach efektywności. Przekazywania informacji o zużyciu energii, wydzielonym cieple, rodzajach czynników chłodniczych oraz przepływie danych przychodzących i wychodzących.

Ten aspekt sprawia, że już w fazie decyzyjnej związanej z planowaną inwestycją analizie poddawane są wszystkie parametry, które dotyczą emisji gazów cieplarnianych i wpływu obiektów na jakość środowiska, zarówno na etapie budowy, jak i w czasie eksploatacji. Poszukiwane są najlepsze rozwiązania dla zrównoważonego projektowania w tym zakresie.

Wpisana w działalność centrów danych kontrola czynników środowiskowych sprawia, że podczas przygotowywania inwestycji rozpatrywany jest sposób wykorzystywania ciepła odpadowego, energii cieplnej, którą generują oraz możliwości nawiązania wielosektorowej współpracy w celu jego odzyskania. Centra pracujące w Europie starają być sprzężone z okoliczną infrastrukturą, aby mogły zostać wdrożone rozwiązania umożliwiające wykorzystanie wytwarzanego przez nie ciepła na przykład do ogrzewania obszarów miejskich albo w działalności lokalnych przedsiębiorstw.

Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz

Ostatnie lata znacząco zmieniły krajobraz rynku nieruchomości w Polsce. Globalne zmiany wywarły duży wpływ na wszystkie jego sektory. Ich dalszy rozwój zdeterminowany jest przez różne czynniki związane z ewolucją gospodarki w skali makro i mikro.

Znamienna dla branży będzie konieczność uwzględniania wyśrubowanych standardów unijnych związanych z ESG, służąca obniżeniu emisyjności i zwiększeniu efektywności energetycznej budynków, a tym samym ograniczeniu ich kosztów operacyjnych. W rezultacie wdrożenie zielonych rozwiązań oznaczać będzie także niższe koszty serwisowe i opłaty licznikowe dla najemców, co w kontekście regularnych podwyżek cen mediów jest dla rynku bardzo istotne.

Wysoka inflacja spowodowała, że wzrosły koszty budowy i finansowania inwestycji oraz ceny gruntów, co poważnie zahamowało aktywność inwestycyjną deweloperów w niektórych sektorach. Do intensywniejszego działania nie zachęca też kondycja globalnej gospodarki oraz sytuacja makropolityczna.

Magazyny

Mimo mniej sprzyjających inwestycjom warunków niektóre sektory rynku nieruchomości w Polsce wciąż radzą sobie bardzo dobrze. Czynniki bazowe dają najlepsze perspektywy i możliwości dalszego wzrostu rynkowi magazynowo-produkcyjnemu. Polska jest bowiem postrzegana przez firmy zainteresowane skracaniem łańcuchów dostaw i przenoszeniem produkcji z Azji do Europy jako jedna z najlepszych lokalizacji. Sektor magazynowy, czarny koń polskiego rynku nieruchomości pozostawał do niedawna w centrum uwagi inwestorów notując rekordowe wyniki. Popyt na powierzchnie magazynowe przez 5 lat, do 2022 roku był w kraju wyższy niż nowa podaż. Dopiero w ubiegłym roku mieliśmy do czynienia z większą dostępnością powierzchni, która przewyższała zapotrzebowanie. Obecnie współczynnik pustostanów na tym rynku wzrósł i przekracza 7 proc.

Nowoczesne zasoby, liczące prawie 32 mln mkw. powierzchni dają Polsce trzecią pozycję na rynku magazynowym w Unii Europejskiej. W minionym roku odnotowany został 12 proc. wzrost w sektorze, dzięki dostarczonym przez deweloperów aż 3,7 mln mkw. nowych powierzchni. Pomimo lekkiego spadku wolumenu powierzchni w budowie w ostatnim czasie, w realizacji pozostaje prawie 3 mln mkw. powierzchni magazynowych, z czego połowa jest zakontraktowana. Najwięcej inwestycji skupionych jest w okolicy Wrocławia.

Prognozowany jest dalszy wzrost zaplecza w tym sektorze na poziomie podobnym do dotychczasowego, stymulowany przez wysoki popyt, który w 2023 roku nadal pozostawał na imponującym poziomie, sięgającym 5,7 mln mkw. powierzchni. Największym zainteresowaniem najemców cieszyły się magazyny w okolicy Warszawy oraz na Dolnym i Górnym Śląsku. Popyt na powierzchnię generowany jest przez firmy produkcyjne działające na naszym rynku i wchodzące do Polski, operatorów logistycznych, sieci handlowe oraz firmy prowadzące działalność związaną e-commerce.

W mniej optymistycznym scenariuszu, pogorszenie się sytuacji firm produkcyjnych w krajach Europy Zachodniej może wpłynąć na ograniczenie zaangażowania najemców obecnych w naszym kraju.

Mimo ogromnego spadku wartości inwestycji w Polsce r/r, nieruchomości magazynowe były też w minionym roku klasą aktywów, na której skupili się inwestorzy. Nieruchomości z tego sektora wygenerowały prawie połowę całkowitej wartości ubiegłorocznego wolumenu inwestycyjnego. Nowoczesne obiekty magazynowe z certyfikatami środowiskowymi, spełniające wysokie standardy emisyjności i efektywności energetycznej ze względu na bezpieczeństwo inwestycji, jakie zapewniają także w tym roku są na celowniku inwestorów, planujących zakup nieruchomości w Polsce.

Handel

Nie tylko sektor magazynowy świetnie radzi sobie w nowych warunkach. W fazie ciągłego wzrostu jest również w Polsce sektor retail. W 2023 roku rynek handlowy zwiększył zasoby o ponad 450 tys. mkw. powierzchni, do użytku oddanych zostało 45 projektów handlowych. Zastrzyk nowej podaży handlowej był największy od 2016 roku, o kilkanaście proc. większy niż rok wcześniej. Wśród oddawanych projektów już od kilku lat dominują parki handlowe, które dostarczyły w ubiegłym roku trzy czwarte nowej powierzchni.

W pierwszym kwartale 2024 roku oddanych zostało sześć kolejnych obiektów w tym formacie i zakończyła się rozbudowa trzech parków handlowych. W tym roku obserwować będziemy także sporą aktywność w obszarze większych centrów handlowych. Planowane jest m.in. ponowne otwarcie Sukcesji w Łodzi i Galerii Goplana w Lesznie. Wkrótce zakończyć ma się również modernizacja CH Bonarka w Krakowie i Galerii Wołomin, a w 2025 roku finał będzie miała budowa Designer Outlet Kraków.

Rynek powierzchni handlowych kontynuuje ekspansję z blisko 400 tys. mkw. powierzchni w budowie, z czego lwią część dostarczą nowe parki handlowe i centra convenience. Zarówno deweloperzy, prowadzący działalność w tym obszarze, jak i najemcy mają szerokie plany rozwoju. Na dynamikę rynku wpływa powrót konsumentów do zakupów stacjonarnych, rozwój placówek sieciowych, debiuty nowych marek oraz uruchamianie nowych konceptów przez znane sieci handlowe. Znamienny dla sektora był także spadek w 2023 roku udziału e-commerce w polskim handlu detalicznym w porównaniu z rokiem poprzednim.

Rynek handlowy w Polsce charakteryzuje się bardzo niskim współczynnikiem pustostanów, oscylującym w pobliżu 3 proc. Otwierane placówki są już przeważnie w pełni skomercjalizowane. Na rynku handlowym obserwować możemy też coraz liczniejsze modernizacje obiektów w kierunku poprawy efektywności energetycznej budynków i ograniczenia śladu węglowego. Dzięki temu nieruchomości z tego sektora są coraz atrakcyjniejsze dla inwestorów.

Biura

Rynek biurowy natomiast, po okresie wieloletniego intensywnego wzrostu znalazł się w punkcie zwrotnym swojego rozwoju. Wpłynęły na to trendy w światowej gospodarce, zmiana modelu pracy i mniejsze zapotrzebowania na powierzchnię, wysokie koszty budowy i finansowania, wzrost cen i spadek podaży atrakcyjnych gruntów pod inwestycje biurowe oraz wyzwania związane z koniecznością wprowadzania standardów ESG.

Te czynniki spowodowały zmianę strategii deweloperów i drastyczne obniżenie się aktywności inwestycyjnej w tym sektorze. Od 2020 roku na rynku biurowym możemy obserwować sukcesywny spadek ilości powierzchni w budowie, a jeszcze 4 lata temu segment biurowy w Polsce był jednym z rynków, które rosły najszybciej w Europie.

Przed pandemią wolumen biur będących w realizacji w Warszawie utrzymywał się na poziomie około 800 tys. mkw., teraz w budowie jest około 300 tys. mkw. powierzchni. W ubiegłym roku nowa podaż w stolicy wyniosła zaledwie 60 tys. mkw. powierzchni, to najmniej od kilkunastu lat. Ponadto, rozpoczął się proces wyburzeń przestarzałych, warszawskich biurowców i wycofania budynków z użytkowania na czas modernizacji. W tym roku planowane jest oddanie w Warszawie około 90 tys. mkw. powierzchni.

Na rynkach regionalnych oddane zostało w minionym roku około 315 tys. mkw. nowych biur, w porównaniu do około 400 tys. mkw. powierzchni ukończonych w 2022 roku. Szacunkowe dane wskazują, że przyrost zasobów w tym i kolejnym roku w regionach spadnie do poziomu około 130-150 tys. mkw., będzie o ponad dwie trzecie mniejszy niż notowany przed 2020 rokiem. Pod koniec 2023 roku nie rozpoczęła się na rynkach regionalnych budowa żadnego projektu biurowego. W Warszawie nowe projekty inicjowane były w minionym roku sporadycznie. Należy wziąć pod uwagę, że okres stagnacji inwestycyjnej w sektorze biurowym może potrwać kilka lat.

Tematem szeroko omawianym w ostatnim czasie były podwyżki opłat eksploatacyjnych w budynkach biurowych. Ich wzrost spowodowany był inflacją, skokiem płacy minimalnej i cen usług. W nadchodzących miesiącach najemcy będą musieli liczyć się prawdopodobnie z dalszymi podwyżkami opłat eksploatacyjnych i indeksacją czynszów. Ceny mediów nadal rosną, a do tego dojdzie wymóg dostosowania budynków do standardów unijnych dotyczących ESG, co oznacza dla właścicieli budynków konieczność ponoszenia wysokich nakładów kosztowych.

Jak dotychczas jednak zapotrzebowanie na biura w Warszawie jest spore. W 2023 roku do najemców trafiło 750 tys. mkw. powierzchni, niewiele mniej niż w rekordowym pod względem popytu 2022 roku. W pierwszym kwartale br. w Warszawie podpisane zostały umowy na 140 tys. mkw. biur.

Na rekordowo wysokim poziomie odnotowany został też w zeszłym roku łączny popyt w największych miastach regionalnych.

Wzrost kosztów utrzymania biur może spowodować jednak spadek popytu na powierzchnie. Najemcy optymalizują zajmowane powierzchnie, by ograniczyć wydatki, jednocześnie podnosząc ich standard i tworząc atrakcyjniejsze przestrzenie dla pracowników. Dążą również do negocjacji warunków umów najmu, które zapewniłyby im większą transparentność i kontrolę opłat eksploatacyjnych. W kontekście zachodzących zmian wdać też większe zainteresowanie inteligentnymi rozwiązaniami technologicznymi w budynkach, które umożliwiają efektywniejsze wykorzystywanie miejsc pracy i powierzchni wspólnych.

W ostatnim kwartale współczynnik pustostanów w Warszawie lekko wzrósł do średniego poziomu 11 proc., przy czym w centralnym obszarze miasta występuje deficyt wolnych powierzchni. Na rynkach regionalnych natomiast wolnych biur jest dużo więcej. W niektórych miastach, jak Katowice, Łódź, czy Kraków pustostanów jest ponad 20 proc.

Mieszkania i sektory alternatywne

Prawdopodobnie, w niedalekiej przyszłości będziemy obserwować też więcej inwestycji w akademiki, na które jest duże zapotrzebowanie oraz domy senioralne. Polska ma szanse stać się również rozwojowym rynkiem dla centrów danych. Najbardziej atrakcyjną lokalizacją pod centra przetwarzania danych w kraju pozostaje Warszawa. Prawdopodobnie, w najbliższym czasie będziemy świadkami finalizacji kolejnych transakcji sprzedaży gruntów inwestycyjnych pod duże projekty tego typu w aglomeracji warszawskiej.

Wiele mówi się ostatnio również o rynku akademików, który w Polsce dopiero raczkuje. Ma jednak mocne podstawy do rozwoju ze względu na istniejący spory popyt na tego typu nieruchomości i nieduże nasycenie rynku ofertami. Zapewnia inwestorom uzyskanie atrakcyjnych stóp zwrotu i możliwość szerokiej ekspansji. Ponadto, rynek nieruchomości biurowych oferuje możliwość konwersji starszych budynków w domy akademickie, co może stanowić dobrą alternatywę dla realizacji nowych inwestycji w tym segmencie.

Polski rynek mieszkaniowy, stymulowany rządowymi programami wsparcia notuje rekordowe wyniki sprzedaży. Duży popyt przy gwałtownie malejącej podaży sprawia, że ceny mieszkań szybują, podobnie jak ceny oferowanych gruntów pod projekty wielorodzinne w największych miastach. Nie należy się spodziewać, że ceny nieruchomości gruntowych o przeznaczeniu mieszkaniowym będą spadać, szczególnie w kontekście przygotowywanego na ten rok, kolejnego programu wsparcia z preferencyjnymi kredytami na zakup mieszkań. Zapotrzebowanie na grunty zgłaszane przez deweloperów realizujących inwestycje mieszkaniowe dotyczy przede wszystkim Warszawy, Krakowa i Trójmiasta. W tych lokalizacjach finalizowane są najbardziej spektakularne cenowo transakcje zakupu działek. Grunty inwestycyjne zabezpieczane są również pod budownictwo mieszkaniowe na wynajem w formule PRS.

Walter Herz

Firma doradcza Walter Herz ogłosiła nominacje w zespole Marketingu i Sprzedaży oraz Reprezentacji Najemcy.

Karolina Migdał-Koleśnikow objęła stanowisko Sales & Marketing Director.

W ramach nowej roli Karolina będzie zarządzała zespołem odpowiedzialnym za tworzenie i realizację kampanii marketingowych, zmierzających do umocnienia świadomości marki i promowania usług oferowanych przez firmę oraz działalności Akademii Najemcy i Akademii Inwestora Walter Herz, a także dbać o relacje z partnerami i podwykonawcami. Nowa dyrektor Walter Herz będzie odpowiadać za działania wspierające wdrażanie strategii rozwoju organizacji oraz poszczególnych jej marek, jak również realizację celów sprzedażowych i rozwój grona klientów firmy.

Karolina rozpoczęła pracę w Walter Herz październiku 2022 roku na stanowisku Sales & Marketing Manager. W marketingu pracuje od jedenastu lat. W drodze swojego rozwoju zawodowego zyskała duże doświadczenie w realizacji projektów marketingowych B2B oraz eventów wizerunkowych, promocyjnych i produktowych, służących integracji procesów marketingowych i sprzedażowych. Karolina jest absolwentką Uniwersytetu SWPS w Warszawie, na którym ukończyła Psychologię społeczną.

Michał Porzycki awansował na stanowisko Head of Tenant Representation Warsaw.

Michał będzie odpowiedzialny za kierowanie warszawskim oddziałem Reprezentacji Najemcy Walter Herz, rozbudowę jego struktury oraz rozwój usług doradczych firmy w obszarze sektora biurowego w Warszawie. Zadaniem Michała będzie także rozwijanie i budowanie relacji z klientami oraz przygotowanie i wdrożenie taktycznego, długofalowego planu wynajmu powierzchni biurowych na warszawskim rynku w dynamicznie zmieniającym się otoczeniu biznesowym.

Michał pracuje w Walter Herz od czerwca 2023 roku. Ma trzynastoletnie doświadczenie w pracy na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Na przestrzeni swojej kariery doradzał w szeregu transakcji, reprezentując zarówno najemców, jak i wynajmujących. Wspierał fachowym doradztwem inwestorów komercyjnych oraz podmioty z sektora publicznego, co zaowocowało transakcjami na około 200 tys. mkw. powierzchni biurowych. Michał jest absolwentem Wyższej Szkoły Ekonomiczno-Informatycznej w Warszawie na wydziale Ekonomii.

– Walter Herz jest firmą, która opiera swoją kulturę i zasady działania na długofalowych relacjach budowanych w zespole. Dzięki temu udało nam się stworzyć organizację opartą na wymianie wiedzy i zaufaniu, co daje naszemu zespołowi szerokie możliwości rozwoju. Potwierdza to awans Karoliny i Michała – komentuje Magdalena Zagrodnik, Co-Owner, Head of HR & Marketing & Public Relations w Walter Herz. – Od kilkunastu lat konsekwentnie budujemy pozycję firmy jako jednego z liderów polskiego rynku nieruchomości, stale podnosząc jakość świadczonych usług i poszerzając ofertę. Naszym atutem jest duża doza inicjatywy i perspektywiczność w patrzeniu na rynek, jak również świetny zespół ekspertów, którzy w większości związani są z firmą od wielu lat. Zrozumienie i współpraca w zespole, jaką zbudowaliśmy procentuje i przekłada się natomiast na standard usług dostarczanych klientom – dodaje Magdalena Zagrodnik.

Katarzyna Tencza, Transaction Director w Walter Herz

Wartość transakcji inwestycyjnych we wszystkich sektorach rynku nieruchomości, zarówno w Polsce, jak i w Europie nadal mocno odbiega od skali inwestycji notowanych przed wybuchem pandemii. Niemniej, w minionym roku pojawiły się pierwsze oznaki ożywienia w segmencie hotelowym. Sygnałem powrotu do inwestowania kapitału międzynarodowego na polskim rynku była sprzedaż hotelowej części The Warsaw Hub przez Ghelamco. W październiku ub.r. hotele Crown Plaza i Holiday Inn Express kupił francuski fundusz inwestycyjny Corum. W 2023 roku zarejestrowane zostały ogółem cztery transakcje, częściowo zrealizowane także przez polskie podmioty inwestycyjne, które złożyły się na wartość inwestycji wynoszących w tym sektorze około 83 mln euro. W pierwszych miesiącach bieżącego roku właściciela zmieniły natomiast dwa hotele nad Bałtykiem.

Większe zainteresowanie inwestorów hotelami jest efektem poprawy kondycji branży. Powrót hoteli na ścieżkę wzrostu oraz oczekiwany spadek kosztu kapitału może przynieść w niedalekiej perspektywie większą ilość akwizycji na tym rynku. Ze względu jednak na występujące aktualnie spore rozbieżności w oczekiwaniach cenowych pomiędzy kupującymi i sprzedającymi nie spodziewałabym się w najbliższym czasie w tym obszarze diametralnych zmian. W następnych miesiącach będziemy raczej nadal obserwować finalizowanie pojedynczych transakcji. Większe ożywienie transakcyjne nastąpi prawdopodobnie w perspektywie 12-18 miesięcy.

Powrót hossy

Sektor hotelowy może pochwalić się natomiast świetnymi wynikami operacyjnymi. Mimo niełatwego otoczenia geopolitycznego i warunków makroekonomicznych rynek hotelowy w Polsce i regionie CEE wszedł ponownie w fazę wzrostu. W minionym roku hotele działające na polskim rynku wróciły do wyników notowanych przed pandemią, a nawet w niektórych przypadkach je poprawiły.

W 2023 roku, według danych STR Global, hotele zanotowały 21 proc. wzrost średniego przychodu na dostępny pokój (RevPAR) w porównaniu z rokiem poprzednim i o 18 proc. wyższy RevPAR w stosunku do wyników z 2019 roku. Udziałem Polski był najwyższy wzrost tego wskaźnika w regionie CEE w porównaniu do okresu sprzed pandemii.

Lokalnym liderem wzrostu z 73 proc. średnim wskaźnikiem obłożenia była Warszawa. Na warszawskim rynku hotelowym w ubiegłym roku zarejestrowany został najwyższy wskaźnik obłożenia w regionie CEE, wyższy także od średniej w Europie, wynoszącej 69 proc. Warszawa utrzymała pozycję w top 10 europejskich rynków hotelowych z największym wzrostem obłożenia.

W ubiegłym roku hotele działające w Warszawie osiągnęły 21 proc. wzrost RevPAR r/r i 26 proc. w porównaniu do rezultatów z 2019 roku. Na stołecznym rynku wzrósł także popyt ze strony indywidualnych gości turystycznych przy średniej cenie noclegów o 25 proc. wyższej w porównaniu do stawek z 2019 roku.

Powrót turystów

Optymistycznym sygnałem dla hotelarzy jest powrót turystów do Polski. W pierwszej połowie minionego roku ruch pasażerski na polskich lotniskach był większy niż w początkach 2019 roku. Polska, oferująca znaczną ilość ciekawych turystycznie lokalizacji, miejskich i resortowych staje się tym samym również bardzo atrakcyjnym krajem w regionie CEE dla operatorów hotelowych.
Skutkiem wzrostu popularności naszego kraju wśród turystów są już zapowiedzi nowych inwestycji hotelowych, w tym zlokalizowanych w pobliżu portów lotniczych, jak budowa hotelu marki Campanile Premiere Classe z 400 pokojami w pobliżu lotniska im. Fryderyka Chopina w Warszawie.

Obecne w Polsce sieci hotelowe i operatorzy z krajów Europy Zachodniej oraz Ameryki zainteresowani są dalszym inwestowaniem na naszym rynku. Ekspansję zapowiedziała na przykład międzynarodowa marka B&B Hotels, która zamierza rozwijać działalność w oparciu o projekty typu mixed-use. Jesteśmy również na radarze nowych inwestorów.
Jeśli chodzi o hotele miejskie, poszukiwane są przede wszystkim atrakcyjne lokalizacje w Warszawie i Krakowie. Inwestorzy skupiają uwagę głownie na rejonach centralnych, które są bezpieczne ze względu na zróżnicowaną grupę gości, korzystających z tak usytuowanych obiektów.

Wyzwania

Kluczowy dla rozwoju rynku hotelowego jest koszt finansowania inwestycji i dostęp do kredytów. Poza tym, trudności sprawia dobór odpowiedniego personelu oraz optymalne zarządzanie strukturą przychodów i rosnących kosztów operacyjnych obiektów. Wysoka inflacja, wpływa bowiem na wzrost wydatków bieżących, co nawet przy wysokim obłożeniu hoteli, obniża ich realne zyski.

Mimo świetnych wyników notowanych przez sektor, entuzjazm inwestycyjny hotelarzy studzą wysokie koszty budowy. Rozwój inwestycji hamuje ograniczony dostęp do finansowania w bankach. Branża oczekuje na złagodzenie warunków kredytowania inwestycji. Aktualnie obserwować możemy już pewne ożywienie w tym aspekcie w porównaniu do lat ubiegłych, kiedy to tylko nieliczne projekty hotelowe zyskiwały zadowalające warunki finansowania.

Sceptyczne podejście banków do inwestycji sektorowych skłaniało w ostatnim czasie inwestorów do poszukiwania alternatywnych sposobów realizacji projektów w systemie condo oraz inwestycji typu second home. Tego typu realizacjami zainteresowanych jest coraz więcej graczy rynkowych, również deweloperów, którzy nie działali dotychczas w tym segmencie. Najszybciej rozwijającym się pod tym względem obszarem w Polsce jest zachodni pas nadmorski. Condohoteli i apartamentów wakacyjnych przybywa także w Zakopanem, Karpaczu i Beskidach.

ESG
Możliwość obniżenia kosztów operacyjnych oraz konieczność dostosowania nieruchomości do unijnych kryteriów ESG sprawia, że coraz więcej podmiotów działających na rynku hotelowym przygotowuje się do modernizacji budynków i wykorzystania w nich nowych rozwiązań technologicznych. Jest to istotne także jako kryterium oceny w procesach decyzyjnych inwestorów i instytucji udzielających finansowania. Prace modernizacyjne w swoich hotelach zapowiedział już m.in. Polski Holding Hotelowy czy Louvre Hotels Group.

Pod względem nowoczesności zasobów polski rynek hotelowy plasuje się korzystnie na tle Europy. Rozwój zaplecza hotelowego w Polsce w ostatnich latach sprawił, że krajowa baza turystyczna jest w dużej mierze przystosowana do wymaganych standardów. Warszawa znajduje się w pierwszej dziesiątce największych rynków europejskich pod względem udziału hoteli z certyfikatami ekologicznymi, który na stołecznym rynku wynosi około 10 proc. W regionie CEE Polska jest liderem pod względem liczby hoteli, które posiadają certyfikat BREEAM lub LEED.