Biurowce, strona 1

Parter handlowy o powierzchni ok. 2,400 mkw, zlokalizowany przy ulicy Stawki 2A w Warszawie, zmienił właściciela. Strony transakcji to polscy inwestorzy, a w procesie pośredniczył zespół doradztwa inwestycyjnego Avison Young.

Nieruchomość znajduje się w Śródmieściu Warszawy, w nowoczesnym kompleksie mieszkaniowo-biurowym. Jej lokalizacja charakteryzuje się znakomitym dostępem do komunikacji miejskiej, w tym tramwajów i metra, a bezpośrednie otoczenie tworzy gęsta zabudowa mieszkaniowa oraz duży kompleks biurowy. Taka kombinacja zapewnia wysoki i stabilny poziom odwiedzalności kupujących.

W momencie finalizacji transakcji parter handlowy był w całości wynajęty. Wśród zróżnicowanych najemców znalazły się takie marki jak: EuroSpar (największa zajmowana powierzchnia), Rossmann, Apteka Centrum, ProClinic Plus, Cyberland. Każda jednostka handlowa posiada niezależny dostęp z zewnątrz.

„Partery handlowe tego typu – z różnorodnym, atrakcyjnym dla kupujących doborem najemców oraz znajdujące się w dobrej lokalizacji – znakomicie wpisują się w koncepcję miasta 15 minutowego, któremu sprzyja popularny trend wygodnych i szybkich zakupów podstawowych produktów i usług realizowanych w relatywnie bliskiej odległości od miejsca zamieszkania. – komentuje Artur Czuba, Director, Investment w Avison Young – Ta transakcja pokazuje również, jak różnorodną ofertę aktywów oferuje sektor handlowy nieruchomości w Polsce. Aktualne dane rynkowe wyraźnie pokazują zwiększoną aktywność rodzimego kapitału. Polscy inwestorzy dysponujący z reguły mniejszym kapitałem niż inwestorzy instytucjonalni, poza chętnie kupowanymi przez nich parkami handlowymi czy obiektami typu convenience, mogą znaleźć dla siebie odpowiednie aktywa również w tego typu segmencie.”

Daniel Orczyk obejmuje stanowisko Senior Project Manager w dziale technicznym w Avison Young w Polsce.

Daniel jest projektantem konstrukcji z uprawnieniami wykonawczymi bez ograniczeń, z ponad 20-letnim doświadczeniem, zdobywanym na projektach realizowanych w Polsce, Niemczech, Holandii, Belgii, Szwecji, Daniii, bliskim wschodzie, USA, Hiszpani i Wielkiej Brytanii. Posiada rozległą wiedzę na temat standardów FM Global, VdS, NFPA, zarządzania nieruchomościami, instalacji budynkowych, procedur administracyjnych, procesu uzyskiwania pozwoleń, norm projektowych i wykonawczych oraz umów EPCM. Daniel specjalizuje się w zarządzaniu projektami, nadzorze technicznym, technicznym due diligence i projektowaniu konstrukcji nieruchomości komercyjnych i centrów danych.

Daniel może pochwalić się wieloma zrealizowanymi projektami w sektorach handlowym, magazynowym, farmaceutycznym, spożywczym a także centrów danych. Przed dołączeniem do Avison Young Daniel pracował w takich firmach jak m.in. HaskoningDHV, Arcadis, WSP Polska, Arup oraz innych brytyjskich firmach inżynieryjnych podczas pracy za granicą.

Dział Technical Advisory and Project Management, z Tomaszem Danieckim na czele, to zgrany zespół inżynierów wszystkich branż, którzy posiadają wieloletnie doświadczenie w zarządzaniu projektami na rynku nieruchomości komercyjnych. Dział realizuje usługi m.in. project monitoring, project management czy technical due diligence we wszystkich segmentach rynku.

Firma Scallier zawarła kontrakt na komercjalizację kolejnego paku handlowego, który powstanie u zbiegu ulic Śląskiej i Księdza Ludwika Tunkla w Świętochłowicach. Obiekt, którego otwarcie planowane jest jesienią 2027 roku, dostarczy około 7000 mkw. powierzchni najmu. Inwestycja będzie realizowana na działce o powierzchni około 2,5 ha, na terenie zajmowanym dotąd przez Skład materiałów budowlanych. Inwestorem projektu jest jedna ze spółek KENPOL Holding.

To kolejny park handlowy, którego komercjalizację Scallier przeprowadzi w tym roku. W czasie wakacji firma poinformowała, że uzyskała wyłączność na komercjalizację pięciu nowych parków handlowych, które realizowane są w Toruniu, Bydgoszczy, Rudzie Śląskiej, Zabrzu i Darłowie, o łącznej powierzchnia przekraczającej 40 tys. mkw.

– Budowa parku handlowego w Świętochłowicach, mieście liczącym ponad 45 tys. mieszkańców, rozpocznie się w przyszłym roku. Obecnie opracowujemy strategię najmu dla tego projektu. W sąsiedztwie planowanego obiektu działają już takie marki, jak Media Expert, Rossmann czy Biedronka, które po otwarciu parku będą stanowiły komplementarne uzupełnienie lokalnej oferty handlowej – mówi Anna Wojciechowska, Senior Leasing Manager w Scallier.

Anna Wojciechowska przyznaje, że Scallier stale poszerza grupę najemców nowych projektów, wprowadzając do komercjalizowanych przestrzeni marki debiutujące na polskim rynku oraz placówki, które podbijają atrakcyjność oferty i wspierają rentowność obiektów. – Dbamy o to, aby nowe parki zapewniały takie usługi i funkcje, które cieszą się największym uznaniem klientów - od nowoczesnych stref rozrywki, ofertę z zakresu sportu, zdrowia i urody, przez oryginale koncepty gastronomiczne, po usługi z obszaru e-commerce – dodaje.

– Skala rozwoju rynku parków handlowych w Polsce pozostaje nadal bardzo duża, co wynika zarówno z poziomu nasycenia powierzchniami handlowymi, jak i niesłabnącej popularności lokalnych centrów, realizujących codzienne potrzeby zakupowe. Sektor handlowy w Polsce rozwija się w imponującym tempie. W ciągu ostatnich pięciu lat segment parków handlowych zwiększył swoją powierzchnię o 1,7 mln mkw. Tylko w okresie trzech pierwszych kwartałów bieżącego roku w kraju oddano do użytku niemal 190 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej, więcej niż w całym 2024 roku. Wysoki poziom aktywności inwestycyjnej potwierdza wolumen realizowanych projektów – w Polsce w budowie znajduje się aktualnie ponad 600 tys. mkw. nowej powierzchni handlowej, z czego aż 480 tys. mkw. przypada na parki handlowe – podkreśla Bartosz Nowak, partner zarządzający w Scallier.

Scallier specjalizuje się w kompleksowej komercjalizacji parków handlowych, gdzie proces obejmuje staranną analizę lokalnych rynków, precyzyjny dobór odpowiedniego kompletu najemców oraz optymalizację oferowanych stawek czynszu. Tworzy nowoczesne, funkcjonalne i przyjazne przestrzenie zakupowe z bogatą ofertą handlowo-usługową, atrakcyjną dla lokalnych mieszkańców, które odpowiadają jednocześnie założeniom inwestorów.

Transformacja sektora BPO/SSC w Polsce w zaawansowane huby kompetencyjne ma wpływ, nie tylko na zmianę struktury zatrudnienia w branży, ale także na jej zapotrzebowanie na biura

Autor: Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Tenant Representation w Walter Herz

Sektor BPO/SSC w Polsce nie zwalnia, ale wchodzi w nowy etap rozwoju. Branża mierzy się obecnie z wyzwaniami, wynikającymi z relokacji usług biznesowych do innych części świata. Polska przestaje być rynkiem opartym na przewadze kosztowej. Wzrost poziomu wynagrodzeń i innych kosztów operacyjnych sprawia, że klasyczny model outsourcingu procesowego traci rację bytu. Zapotrzebowanie na tradycyjne role operacyjne dodatkowo ogranicza także postępująca automatyzacja i rozwój rozwiązań AI.

Siłą Polski nie jest dziś liczba etatów, ale dojrzałość sektora, jego specjalizacja, kompetencje oraz zdolność do świadczenia usług o wysokiej wartości. Branża rozwija swój potencjał w obszarach technologii, R&D, cyberbezpieczeństwa i zaawansowanej analityki, dzięki czemu pozostaje jednym z kluczowych graczy w regionie. Polska jest częścią globalnej transformacji sektora, ale już nie jej zapleczem kosztowym.

Nie obserwujemy zatem redukcji działalności BPO/SSC w Polsce, ale przekształcanie jej w kierunku usług zaawansowanych, wymagających wysokich kwalifikacji. Konkurencyjności sektora mierzona jest obecnie, nie liczbą stanowisk operacyjnych, a poziomem świadczonych usług.

Wpływ transformacji branży na rynek biurowy

Zmiany te wywierają istotny wpływ na rynek biurowy, przede wszystkim w miastach regionalnych, które przez wiele lat były naturalną lokalizacją dla centrów usług, dzięki niższym kosztom operacyjnym i dostępowi do talentów. Dziś jednak rynki biurowe w regionach notują rosnące poziomy pustostanów. Brakuje natomiast inwestorów, którzy mogliby wypełnić duże powierzchnie.

Branża usług dla biznesu nadal pozostaje jednym z najważniejszych segmentów polskiej gospodarki oraz kluczową grupą najemców biur. Sektor BPO/SSC generuje około 16 proc. całkowitego popytu na powierzchnie biurowe w kraju. Liderami aktywności na rynkach regionalnych pozostaje Kraków i Wrocław, co potwierdzają m.in. niedawne renegocjacje umów najmu realizowane m.in. przez takie firmy. jak Motorola Solutions (Green Office) i Shell (DOT Office).

Mniej powierzchni, więcej jakości

Najnowsze dane pokazują, że w centrach usług dla biznesu pracuje w Polsce niemal 489 tys. osób, a zatrudnienie w pierwszym kwartale 2025 roku było o ponad 6 proc. wyższe niż rok wcześniej. Sektor nie doświadcza zatem regresu, lecz przechodzi intensywną transformację, która zmienia również strategię i modele wynajmu powierzchni biurowych. Firmy nie rezygnują z biur, ale redefiniują ich funkcję i optymalizują przestrzeń.

Priorytety najemców zmieniają się, metraż przestaje być kluczowy, na znaczeniu zyskuje jakość. Firmy z sektora BPO/SSC stawiają dziś głównie na certyfikowane budynki klasy A, położone w najlepiej skomunikowanych lokalizacjach, oferujące szeroki wachlarz udogodnień, jak kawiarnie, tarasy, strefy relaksu, czy infrastruktura dla rowerzystów. Przesunięcie popytu w stronę topowych lokalizacji szczególnie widoczne jest w Warszawie, gdzie poziom pustostanów w centrum spadł do 6,9 proc. Przy niskiej dostępności nowych projektów oznacza to rosnącą konkurencję o biura odpowiadające wymaganiom zaawansowanych procesów biznesowych.

Core & Flex zamiast klasycznej ekspansji

W nowych realiach firmy coraz częściej decydują się na model Core & Flex. Tradycyjne biura (core) pełnią funkcję centrów zarządzania, integracji oraz umacniania kultury organizacyjnej, natomiast biura elastyczne (flex) wykorzystywane są do obsługi projektów tymczasowych, nowych zespołów czy działań rekrutacyjnych. Nie obserwujemy więc rezygnacji ze standardowych biur, lecz ich funkcjonalną reorganizację, celem dostosowania przestrzeni do nowego systemu pracy i zmiennych potrzeb projektowych. Rośnie również popularność podnajmu, który umożliwia efektywne zagospodarowanie nadwyżkowych powierzchni.

Rosnące koszty pracy oraz rozwój technologii AI powodują spadek zapotrzebowania na pracowników realizujących zadania powtarzalne. Polska nie jest już rynkiem taniej siły roboczej dla globalnych korporacji, ale zapleczem oferującym specjalistyczne usługi o wysokiej wartości. To z kolei wymusza zmianę standardów powierzchni biurowych w kierunku przestrzeni wspierających zaawansowane procesy, współpracę, kreatywność, bezpieczeństwo oraz zgodność z ESG.

Reorganizacja portfeli biurowych

Strategiczne posunięcia w zakresie najmu umożliwiają optymalizację kosztów i pozwalają firmom elastycznie dopasować przestrzeni do bieżącej skali działalności. To także sygnał, że sektor wchodzi w etap porządkowania portfeli biurowych. Część firm rozważa konsolidację biur regionalnych lub relokację do mniejszych, lecz lepszych jakościowo przestrzeni. Relokacja wiąże się zwykle z redukcją metrażu średnio o 20–30 proc. Z drugiej strony natomiast presja na powrót pracowników do biur ogranicza zakres cięć powierzchni. Trend jest jednak wyraźny - mniej metrów, więcej jakości.

Inwestycje w sektorze BPO/SSC realizowane są obecnie w Polsce, nie poprzez ekspansję powierzchniową, ale poprzez konsolidację zasobów, poprawę jakości środowiska pracy, wdrażanie nowych technologii oraz wybór przestrzeni bardziej dostosowanych do hybrydowego modelu pracy i wspierających funkcjonowanie specjalistycznych centrów kompetencyjnych.

Z raportu Walter Herz - 26 trendów biurowych na 2026 rok, opracowanego wspólnie z partnerami wynika, że biuro przyszłości redefiniuje rolę miejsca pracy. Przestrzeń biurowa zyskuje nową funkcję, staje się doświadczeniem i strategicznym narzędziem rozwoju organizacji.
Jako element tożsamości firmy, wspiera kulturę organizacyjną, dobrostan pracowników oraz przewagę konkurencyjną. W centrum zmian znajduje się człowiek, technologia i zrównoważony rozwój. Proces ewolucji napędzają trzy trendy: transformacja powierzchni, automatyzacja i integracja technologiczna oraz humanizacja pracy w erze sztucznej inteligencji.
Dział HR oraz Administracja zyskują natomiast funkcję strategicznego lidera zmian, planującego posunięcia niczym Królowa Szachowa. Ich zadaniem jest koordynacja wdrażania innowacji, ESG, zarządzanie kulturą organizacyjną, doświadczeniem pracownika oraz budowanie spójnego i przyjaznego ekosystemu pracy.
– Biuro to dziś nie tylko koszt operacyjny, ale strategiczna inwestycja w ludzi, kulturę i reputację firmy. Przestrzeń staje się narzędziem budowania zaangażowania, innowacji i odporności organizacji. Firmy, które postrzegają w ten sposób miejsce pracy zyskują przewagę na rynku. W raporcie ”26 trendów biurowych na 2026 rok”, naświetlamy kierunek, w jakim zmierza sektor biurowy, jak również wskazujemy konkretne rozwiązania dla działów Administracji i HR, dotyczące wdrażania zmian w przestrzeni biurowej – podkreśla Magdalena Zagrodnik, Partner / Board Member w Walter Herz.
Przestrzeń – biuro jako doświadczenie i symbol marki
– Biura przyszłości to żywe ekosystemy, w których przestrzeń wspiera rozwój zespołów, kreatywność i relacje. Miejsce pracy staje się nośnikiem tożsamości organizacji oraz jednym z najistotniejszych narzędzi employer brandingu – mówi Michał Orłowski, Director / Head of Leasing and Asset Management w Karimpol Polska.
Nowoczesne biura są elastyczne, dopasowane do hybrydowego stylu pracy i zintegrowane z miejską infrastrukturą. Rosnący segment biur elastycznych (flex) pozwala firmom szybko skalować działalność, testować nowe rynki i reagować na zmiany biznesowe. Flexy stają się rynkowym standardem, oferując pełną obsługę, niższy próg wejścia i krótsze zobowiązania.
Na znaczeniu zyskuje komfort, ergonomia i wellbeing. Trend Biophilic Design 2.0 wprowadza naturę do przestrzeni pracy. Zieleń, światło dzienne i naturalne materiały poprawiają koncentrację, redukują stres i wzmacniają poczucie dobrostanu. Ergonomia obejmuje dziś całe środowisko, od biurek z regulacją, po strefy ruchu i rozwiązania dla osób neuroatypowych.
Jednocześnie, zrównoważony rozwój (ESG) staje się wymaganym standardem. Budynki wyposażane są w panele fotowoltaiczne, systemy odzysku ciepła, inteligentne zarządzanie mediami i infrastrukturę dla elektromobilności. Odporność energetyczna biur to, nie tylko ekologia, ale realna przewaga konkurencyjna, która wpływa na poziom kosztów operacyjnych i wizerunek firmy.
Technologia – cyfryzacja i inteligentne zarządzanie
Biuro 2026 roku to cyfrowy organizm, w którym technologia działa w tle, dbając o komfort, efektywność i bezpieczeństwo. Systemy oparte na AI, IoT i BMS integrują zarządzanie oświetleniem, klimatem, energią i dostępem. Dane w czasie rzeczywistym stają się podstawą predykcyjnego zarządzania i optymalizacji kosztów. Działy administracji stają się natomiast centrami analizy danych, a nie tylko obsługi operacyjnej.
Nowa generacja technologii komunikacyjnych zmienia sposób współpracy i organizacji spotkań. Inteligentne sale z funkcjami auto-framingu, voice trackingu i redukcji szumów czynią komunikację hybrydową płynną i naturalną. Standardem staje się model BYOM (Bring Your Own Meeting), który umożliwia łączenie się z dowolnego urządzenia i platformy jednym kliknięciem.
Przyszłość wizualizacji w biurach tworzą interaktywne przeszklenia i nowoczesne ekrany LED zintegrowane z przestrzenią, szklane ściany z funkcją ekranu lub interaktywnego panelu. Technologia przenika architekturę, czyniąc przestrzeń bardziej dynamiczną i estetyczną.
Cyfryzacja wspiera także bezpieczeństwo w budynkach. Systemy biometryczne, monitoring AI oraz rozwiązania służące cyberbezpieczeństwu pozwalają na skuteczną ochronę danych i ciągłość operacji. – Wielowymiarowe bezpieczeństwo, fizyczne, sanitarne i cyfrowe staje się jednym z najważniejszych elementów zarządzania nieruchomościami – przyznaje Joanna Piechota-Flinik z Grupy Impel.
Rola AI
W centrum biura 2026 pozostaje człowiek i relacje międzyludzkie. Sztuczna inteligencja nie zastępuje ludzi, lecz wzmacnia ich potencjał, automatyzując rutynowe zadania i pozwalając skoncentrować się na kreatywności i rozwoju.
W biurach przyszłości AI wspiera także personalizację kariery. Systemy analizują umiejętności, potrzeby oraz tempo rozwoju pracowników, budując indywidualne ścieżki kompetencyjne. Zamiast rocznych ocen pojawia się ciągłe, oparte na danych wsparcie rozwojowe.
W nadchodzącym czasie zmieni się również rola liderów. Z nadzorców stają się mentorami i moderatorami dla zespołów, kształtując kulturę empatii, autonomii i zaufania. Organizacje przechodzą na model skill-based workforce, w którym liczą się kompetencje, a nie stanowiska. Rosnąca rola wellbeing i poczucia sensu sprawia, że firmy inwestują w programy mental fitness, digital detox i coaching odporności. Dobrostan staje się mierzalnym wskaźnikiem efektywności.
Biuro 2026 to przestrzeń, która nie tylko wspiera produktywność, ale także buduje tożsamość i odporność organizacyjną firmy, stając się kluczowym narzędziem strategicznym.