PO MIPIM 2024. WRAŻENIA I WNIOSKI

Autor: Marcin Purgal, Senior Director, Investment

Polska ciągle na celowniku inwestorów

W nastrojach panujących na MIPIM zauważalny był nieśmiały, umiarkowany optymizm. Dużo mówiło się o Polsce w kontekście stabilnego, silnego ekonomicznie rynku, zapewniającego dobre warunki dla inwestycji w nieruchomości. Dlatego też spodziewamy się, że kolejni nowi gracze zadebiutują w Polsce w tym roku.

Silny pipeline

Widzimy – na podstawie własnych projektów ale również na podstawie rozmów z innymi uczestnikami rynku – że sporo obiektów, z każdego sektora, jest w fazie ofertowania, due diligence czy też nawet ich finalizacji. Ciągle jednak nie są to duże, spektakularne projekty; ale te powinny pojawiać się w miarę poprawy koniunktury na rynku. Patrząc optymistycznie na ilość transakcji liczymy na to, że wolumen inwestycyjny w 2024 roku przekroczy wynik z 2023 roku i da sygnał do wzrostu w kolejnych latach. Niemniej jednak powrót do pełnej płynności z lat ubiegłych zajmie trochę czasu.

Dopasowanie cenowe

Największym wyzwaniem ostatnich dwóch lat była rozbieżność w oczekiwaniach cenowych sprzedających i kupujących – jedni chcieli sprzedać po starych cenach, drudzy – kupić z obniżką wynikającą z uwarunkowań rynkowych. To wstrzymywało finalizacje wielu transakcji. Jednak taki status quo nie mógł trwać wiecznie, transakcje musiały i muszą się dziać, i dlatego obecnie obserwujemy większe kompromisy cenowe po obu stronach. Czas zrobił swoje ale dalej rynek nie ogląda spektakularnych przecen tak jak miało to miejsce w innych krajach europejskich. Co tylko potwierdza silną i niesłabnąca pozycję Polski na międzynarodowej arenie rynku nieruchomości.

Wyczekując na spadek stóp

Gorzej już nie będzie? Cały rynek wyczekuje na spadek stóp procentowych, na który liczymy w 2 połowie roku, co dałoby sygnał na powrót tańszego pieniądza i wzrostu aktywności inwestorów. Problemem nie są obecnie pieniądze, one są na rynku, ale koszt tego pieniądza. Póki stopy nie zaczną spadać, rynek nie ruszy na pełnych obrotach. A kiedy spadną – zapewne rozpocznie się wzmożone tempo zakupów. Więc wygrają ci, którzy będą do tego dobrze przygotowani, wcześniej przeanalizują rynek, upatrzą sobie aktywa i będą lepiej niż konkurencja przygotowani do składania ofert i szybkiej finalizacji transakcji.

Kto kupuje w Polsce?

Ze względu na bieżącą sytuację gospodarczą, geopolityczną czy makroekonomiczną, najbardziej aktywni kupujący na polskim rynku to inwestorzy „value – add” oraz szukający projektów, które wymagają poprawy, solidnego „asset managementu”, a które w przyszłości pozwolą na wygenerowanie wyższych stóp zwrotu. Dalej utrzymuje się sytuacja, gdy to lokalny kapitał z Europy Środkowo-Wschodniej jest najbardziej aktywny w Polsce – inwestorzy z Europy Zachodniej koncentrują się przede wszystkim na polowaniu na okazje w swoich rodzimych krajach. Co ciekawe, dostrzegamy coraz większą aktywność mniejszych podmiotów inwestycyjnych – tzw. „family offices” z krajów europejskich a także, na co czekaliśmy od wielu lat, zwiększone zaangażowanie inwestorów z polskim kapitałem. Te ostatnie dwie grupy kupują głównie mniejsze nieruchomości komercyjne. Polscy HNWI nauczyli się, że na nieruchomościach komercyjnych też można zarabiać, i nawet trochę więcej niż na mieszkaniach.

Retail is back

Sektor handlowy, a szczególnie segment parków handlowych i obiektów typu „convenience”, to obecnie niezmiennie gorący temat. Sam sektor zajął w 2023 roku drugie miejsce pod względem wolumenu, który w ok. 50% był zbudowany w oparciu o transakcje właśnie mniejszymi formatami handlowymi. Do połowy marca tego roku mieliśmy w Polsce już 3 transakcje tego typu aktywami, z dominującym udziałem Avison Young jako doradcy po stronie sprzedającej. A kolejne projekty będziemy finalizować niebawem.

Parki handlowe stanowią niezmiennie wiarygodną i bezpieczną opcję inwestycyjną. Są także tańsze – średnia wartość pojedynczej transakcji waha się w okolicach 5-15 mln euro. Co warto podkreślić - sektor handlowy, najbardziej poturbowany przez reperkusje pandemii COVID-19, wojny na Ukrainie, czy inflacji, najszybciej dostosował swoje ceny do oczekiwań kupujących.

Biura czekają

Czy biura są w kryzysie? Na aktywa biurowe jest dalej apetyt, ale jest on bardzo selektywny, inwestorzy szukają okazji, a gdy dojdzie już do transakcji, trwa ona dłużej. Co ciekawe, rok 2023 był rokiem Warszawy jeżeli chodzi o realizowane transakcje, a obecny wykazuje rosnące zainteresowanie inwestorów również miastami regionalnymi, gdzie obecnie toczy się kilka rozmów pomiędzy sprzedającymi a kupującymi. Zauważalnym jest brak kapitału „corowego” a aktywny jest ten „value-add” i oportunistyczny, który co do zasady nie przepłaca za aktywa