2023_Rozważny inwestycyjnie

W sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce 2023 będzie rokiem dużej rozwagi inwestorów i instytucji finansujących oraz otwierających się okazji inwestycyjnych. Największe zmiany odnotuje rynek biurowy w związku z bezprecedensowym wzrostem kosztów wynajmu  

Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz

Kiedy koniunktura rynkowa pogarsza się, dobitniej niż w czasie prosperity do głosu dochodzi podstawowa prawda o nieruchomościach. Liczy się przede wszystkim lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. Topowe projekty zawsze się obronią. W 2023 roku rynek zwolni, ale przyniesie też atrakcyjną ofertę inwestycyjną.

Inwestorzy uważnie obserwują rynek nieruchomości w Polsce, przyciągają ich przede wszystkim konkurencyjne ceny aktywów w porównaniu z rynkami europejskimi. Przeszkodę do inwestowania w naszym kraju stanowią wysokie stopy procentowe i koszty finansowania projektów, rosnące ceny energii oraz trwający konflikt za naszą wschodnią granicą. Podmioty, planujące inwestować na polskim rynku z jeszcze większą uwagą przyglądają się teraz, nie tylko lokalizacji i standardowi nieruchomości, ale także strukturze najemców, która stanowi gwarancję stabilnego zwrotu z inwestycji.

Zmiany w geopolityce i przetasowania w światowej gospodarce najmniej negatywnie odbiły się na sektorze magazynowym. Przyglądając się transakcjom zawieranym w Polsce i w regionie CEE widać, że zainteresowanie projektami logistycznymi nie słabnie. Największą aktywność inwestycyjną obserwujemy w przypadku magazynów ostatniej mili. Ten segment cieszy się ciągłym zainteresowaniem, zarówno inwestorów, jak i najemców.

W sektorze mieszkaniowym, ze względu na wstrzymaną praktycznie akcję kredytową, najmocniej ucierpiały tańsze lokalizacje. Najlepsze topowe nieruchomości mieszkaniowe, których odbiorcami są nabywcy inwestycyjni, nadal są realizowane. W segmencie premium widoczna jest nowa podaż i popyt. Deweloperzy dysponujący kapitałem nieustannie poszukują gruntów pod projekty, które planują wprowadzić na rynek za 3-4 lata. W atrakcyjne nieruchomości regularnie inwestują też fundusze w sektorze PRS.   

Wysokie koszty budowy i finansowania inwestycji powodują, że na rynku biurowym zaczynają wzrastać stawki czynszowe. Jednocześnie zwiększa się dostępność atrakcyjnych aktywów biurowych. Pod tym względem prym zaczynają wieść rynki regionalne, które mają do zaoferowania nieruchomości zapewniające wyższe stopy zwrotu z najemcami, wśród których dominują firmy globalne z sektora BPO/SSC. Na rynku warszawskim minimalna, nowa podaż nie stwarza tak dużych szans inwestycyjnych.

Piotr Szymoński, Director Office Agency w Walter Herz

Na rynku logistycznym już od wiosny 2022 roku rosną stawki czynszowe za wynajem powierzchni. Jednocześnie popyt utrzymuje się nadal na bardzo wysokim poziomie, a współczynnik pustostanów spadł do najniższych wartości w historii. Dobrą kondycję sektora odzwierciedla wzrost stóp kapitalizacji dla najlepszych obiektów. To też jeden z powodów spadku wolumenu transakcyjnego w tym sektorze w ostatnich miesiącach. Duży przyrost nowej podaży i historycznie największa ilość powierzchni w budowie pozwala natomiast zwiększyć dostępność atrakcyjnych aktywów na naszym rynku.  

Dużym zainteresowaniem inwestorów cieszy się niezmiennie sektor retail. W centrum uwagi są przede wszystkim parki handlowe, w których czynsze denominowane są w euro.   

Mateusz Strzelecki, Partner, Head of Tenant Representation w Walter Herz

W 2023 roku na rynku biurowym w kraju szykują się duże zmiany, które spowodowane będą drastycznym wzrostem kosztów wynajmu powierzchni i utrzymania budynków. Sektor biurowy doświadcza obecnie najwyższych podwyżek cen w zakresie budowlanym w swojej historii. Koszty aranżacji powierzchni wzrosły średnio o 30 proc. Najemcy muszą brać pod uwagę dopłaty, szczególnie w przypadku wymagających projektów. Aby równoważyć wynajmującym wzrost kosztów wykończenia powierzchni, a najemcom ograniczyć dopłaty zawierane są teraz dłuższe, siedmioletnie umowy najmu.

Mamy rekordową inflację, przekraczającą 17 proc., a prognozy mówią o poziomie 20-23 proc. w 1 Q 2023 roku. Tym samym rośnie koszt wynajmu biur. W 2023 roku wyzwaniem będą przede wszystkim opłaty eksploatacyjne. Inflacja, wzrost cen energii oraz innych mediów, a także zapowiadane podwyżki płacy minimalnej przyniosą znaczne podwyżki kosztów utrzymania nieruchomości. Zaliczki na poczet opłat eksploatacyjnych będą dużo wyższe.    

Deweloperzy przesuwają start realizacji nowych projektów. Trudno jest im oszacować koszty budowy i finansowania projektów, a tym samym realny poziom zwrotu z inwestycji. W Warszawie w budowie pozostaje pięć razy mniejsza ilość nowych powierzchni niż przed trzema laty. Tym samym, dostęp do biur typu prime jest już bardzo ograniczony. Dotyczy to także innych ośrodków biznesowych w kraju. W nowoczesnych budynkach klasowych, zlokalizowanych w centrach miast, zaczyna brakować powierzchni biurowych. Ograniczenie oferty będzie najbardziej odczuwalne w latach 2023 i 2024, kiedy będziemy mieć do czynienia z luką podażową.  

Niski poziom przyrostu podaży, przy stabilnym popycie sprawia, że zaczynają rosnąć stawki czynszowe. Wzrost cen za wynajem biur szczególnie widoczny jest w wysokiej klasy budynkach usytuowanych w centralnej strefie biznesowej w Warszawie, a także w najlepszych obiektach na rynkach regionalnych.  

Niska podaż powierzchni biurowych i rosnące czynsze, a w perspektywie wyższe opłaty eksploatacyjne to nie jedyne wyzwania, z którymi boryka się teraz rynek biur. Pracodawcy muszą mierzyć się także z nowymi preferencjami swoich pracowników, którzy niechętnie wracają do biur. Pomimo założeń przyjętych w większości firm, dotyczących pracy zdalnej 2-3 dni w tygodniu, frekwencja w biurach oscyluje w okolicy 30 proc. 

Wybór atrakcyjnie zlokalizowanej powierzchni i jej ciekawa aranżacja to teraz za mało. Celem jest tworzenie miejsc pracy, które sprzyjają budowie relacji i więzi ze współpracownikami oraz sprawnej komunikacji w firmie. Biura spełniają dziś rolę centrów pracy kreatywnej, a ich główną funkcją jest wymiana myśli, wiedzy oraz  budowanie kapitału społecznego. W hybrydowym systemie pracy muszą być cross-funkcyjne, co oznacza redukcję ilości biurek na rzecz możliwie najbardziej elastycznej przestrzeni do współpracy.

Aby zapewnić pracownikom najbardziej komfortowe warunki firmy przenoszą się do centralnych lokalizacji, które dysponują pełną infrastrukturą. Urządzają nowoczesne strefy konferencyjne, które wspierają spotkania hybrydowe. Tworzą powierzchnie kreatywne i towarzyskie oraz strefy chillout’u. Miejsca pracy zmieniają się coraz szybciej z każdym rokiem.