Sposoby na efektywne inwestowanie

Deficyt gruntów sprawia, że inwestorzy zmuszeni są do poszukania niestandardowych dróg do realizacji nowych projektów w najlepszych lokalizacjach miast i możliwości podniesienia wartości obiektów komercyjnych      

Polski rynek nieruchomości komercyjnych co roku udowadnia, że może rozwijać się jeszcze szybciej, zarówno pod względem przyrostu zasobów, jak i zawieranych transakcji. Polską, która jest zdecydowanym liderem na tle nowych krajów członkowskich Unii Europejskiej, w coraz większym stopniu interesują się fundusze inwestycyjne i najwięksi światowi gracze.

Deweloperzy, chcący budować w centralnych rejonach największych aglomeracji w kraju mają jednak trudne zadanie, ponieważ w najatrakcyjniejszych punktach miast od dawna nie ma już wolnych terenów inwestycyjnych. Inwestorzy zmuszeni są do poszukiwania alternatywnych rozwiązań na realizację swoich projektów. Decydują się m.in. na zwykle niełatwe rewitalizacje zabudowań industrialnych i historycznych budynków na dobrze położonych terenach fabrycznych, albo renowację zabytkowych kamienic, a także modernizację i wyburzenie istniejących budynków usytuowanych w najciekawszych kwartałach, by zastąpić je nowymi obiektami o większej kubaturze.   

- Chcąc sięgnąć po najlepsze grunty inwestorzy muszą szukać nieoczywistych sposobów, które mogą doprowadzić do realizacji inwestycji, jak rewitalizacja historycznych obiektów, zabudowa parkingów, czy skupowanie i łączenie parceli pod budowę dużych projektów. Przygotowanie takich inwestycji jest bardziej czasochłonne, a także kosztowne i wymaga zaangażowania kilku stron, jak prawnicy, doradcy, architekci, inżynierowie, ale to obecnie naturalny kierunek rozwoju segmentu komercyjnego w Polsce – zauważa Bartłomiej Zagrodnik, Prezes Zarządu w firmie doradczej Walter Herz.  

Stare z nowym

Przeprowadzane dziś licznie rewitalizacje nie są zjawiskiem nowym na naszym rynku. Trend zabudowy poprzemysłowych terenów od lat jest widoczny, zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych. Bartłomiej Zagrodnik zaznacza, że deweloperzy chętnie podejmują takie działania, wiedząc że umiejętne przeprowadzone tego typu inwestycje otwierają większe możliwości. – Historyczna zabudowa podnosi atrakcyjność obiektów, stanowiąc ich wartość dodaną, a maksymalne wykorzystanie istniejących zasobówprzynosi wymierne korzyści. Takie inwestycje to zwykle zaproszenie do realizacji projektów wielofunkcyjnych, w których industrialne zabudowania łączone są z nowoczesnymi budynkami – tłumaczy ekspert.  

Trudniejsza w aranżacji przestrzeń pozwala równocześnie stworzyć nową, konkurencyjną na rynku ofertę produktową. Do udanych rewitalizacji zalicza się z pewnością lubiana przez warszawiaków Hala Koszyki. Jej renowacja i rozbudowa przyniosła inwestorom sukces rynkowy. Poza oryginalnym konceptem kulinarno-handlowym mieszczącym się w historycznej hali, w dwóch nowych budynkach kompleks oferuje nowoczesną powierzchnię biurową. Dużym zainteresowaniem, także największych światowych firm, cieszy się wciąż jeszcze rewitalizowany, multifunkcyjny Koneser położony na warszawskiej Pradze.

Z dobrym przyjęciem na rynku, jak przyznaje Bartłomiej Zagrodnik, spotyka się także projekt Elektrownia Powiśle, w którym rewitalizowane są zabudowania dawnej stołecznej Elektrowni Powiśle. Powstanie w nim pasaż handlowy, trzy nowe biurowce, butikowy hotel i apartamenty na wynajem. Popularny na rynku jest też wielofunkcyjny kompleks ArtN realizowany na terenie fabryki Norblina przy Żelaznej. W Łodzi zaś po sukcesie Off Piotrkowskiej, uznanie najemców zyskuje Monopolis, powstający w wyniku rewitalizacji Zakładów Monopolu Wódczanego. W Gdańsku ciekawie zapowiada się zaś projekt zabudowy 16 hektarowego terenu dawnej Stoczni Cesarskiej.

Wyburzenia i zmiana formy użytkowania  

W miejscach, gdzie plany zagospodarowania przestrzennego dopuszczają bardziej intensywną zabudowę inwestorzy decydują się  na wyburzenie istniejących budynków, by maksymalnie wykorzystać cenne lokalizacje. Często zapadają też wtedy decyzje o zmianie przeznaczenia terenu i powstające obiekty mają już odmienną funkcję od dotychczasowych.   

Bartłomiej Zagrodnik zwraca uwagę, że najwięcej przekształceń opartych na wyburzeniach przeprowadzanych jest aktualnie w centrum Warszawy. – Jesteśmy świadkami niezwykle interesującej transformacji na obszarze centralnej części miasta, gdzie stare budynki ustępują miejsca nowym – informuje. - Biurowiec Q22 przy alei Jana Pawła II zastąpił stojący wcześniej w tym miejscu hotel Mercury. Motel One na Tamce powstanie po wyburzeniu starego biurowca. W miejscu Sezamu przy Marszałkowskiej powstał nowoczesny biurowiec Centrum Marszałkowska, a przy rondzie Daszyńskiego stare obiekty Mennicy Polskiej zastąpił apartamentowiec Mennica Residence i wieża biurowa Mennica Legacy Tower – wymienia ekspert Walter Herz.

- Przykładów jest jeszcze wiele. Przy rondzie Dmowskiego wyburzony został Universal i Rotunda, na których miejsce wrócą obiekty w nowoczesnym wydaniu. Nowy biurowiec planowany jest także przy Emilii Plater, w miejscu pawilonu Emilia i przy Świętokrzyskiej 36, gdzie rozebrany został stary budynek. W miejscu CH Jupiter przy Towarowej stanie nowoczesna galera handlowa i centrum rozrywki – wylicza Bartłomiej Zagrodnik.

Bardziej opłacalna, ze względu na potencjał lokalizacji, okazała się również rozbiórka budynku Ilmetu z 1997 roku, stojącego przy rondzie ONZ, który ma zastąpić okazała wieża. Zniknąć mają również zabudowania z połowy lat 90 tych, położone wzdłuż ulicy Kasprzaka, w których mieściła się siedziba banku BGŻ. Powstać mają tam nowe budynki kompleksu Lixa. Nowoczesny obiekt biurowy o powierzchni 28 tys. mkw. zastąpi też budynki na terenie dawnych, warszawskich Zakładów Graficznych - Dom Słowa Polskiego przy ulicy Miedzianej.  

Fala modernizacji     

Właściciele starszych budynków, chcąc zwiększyć ich rentowność decydują się z kolei na podwyższanie standardu nieruchomości poprzez ich częściową, bądź kompleksową modernizację, która również często pociąga za sobą zmianę przeznaczenia obiektów. Zakres remontu bywa różny. Czasem wystarczy lifting i uatrakcyjnienie kompleksu ciekawymi funkcjami i udogodnieniami, odpowiadającymi potrzebom danej lokalizacji. W innych przypadkach zaś, by budynki mogły na powrót stać się konkurencyjnymi rynkowo, muszą być poddane całkowitej metamorfozie.

Właściciele starszych biurowców o utrwalonej renomie na rynku decydują się przeważnie w odpowiednim momencie na ich renowację. Na naszym, młodym rynku nie jest to jednak zjawisko powszechne. Starsze obiekty biurowe w Polsce mają bowiem zaledwie ponad 20 lat i nie jest ich wiele. W Warszawie np. stanowią tylko 10 proc. zasobów.

Modernizacja pomogła zachować pozycję rynkową i podnieść wartość nieruchomości takim warszawskim kompleksom jak: Millennium Plaza, Warsaw Financial Center, Adgar Park West, Moniuszki 1A, Ethos, Polna, czy Piękna 2.0. W ocenie Bartłomieja Zagrodnika, odnowa starszych budynków biurowych wpisuje się w zwykły tryb funkcjonowania obiektów komercyjnych. Zapytany o przykłady zyskownych rewitalizacji Bartłomiej Zagrodnik wymienia także m.in. budynek WCC, który po remoncie i wygenerowaniu dużego IRR, został sprzedany po dwóch latach od zakupu ze sporym zyskiem. Ponadto budynek P20 położony przy ulicy Pięknej, który poza lepszym standardem, zyskał nowego, wyłącznego najemcę, a także odrestaurowaną niedawno, zabytkowa kamienicę przy ulicy Poznańskiej 37.

Luksusowe hotele w kamienicach

Kamienice odgrywają jednak większą rolę na rynku nieruchomości hotelowych, niż biurowych. W hotele, które teraz często otwierane są w atrakcyjnie położonych kamienicach, inwestują nie tylko niezależni właściciele nieruchomości, ale także uznane sieci hotelarskie. Część operatorów ma w portfolio marki specjalnie dedykowane butikowym hotelom, mieszczącym się właśnie w odrestaurowanych kamienicach.  

Zdarza się obecnie, że na potrzeby niektórych projektów adoptowanych jest kilka sąsiadujących ze sobą budynków, co daje możliwość wprowadzenia rozwiązań wymagających większej przestrzeni. W ten sposób dziewięć gdańskich kamienic usytuowanych na Długim Targu naprzeciw fontanny Neptuna i Dworu Artusa mieścić będzie niebawem ekskluzywne pokoje hotelowe. Ich nowy właściciel planuje urządzić w ich wnętrzach luksusowy hotel.  

Remodeling pasaży i centrów handlowych

Inwestorzy decydują się na przekształcanie nie tylko obiektów hotelowych i biurowych, ale również w handlowych. - Proces modernizacji nieruchomości z tego segmentu ma na ogół doprowadzić do większego przystosowania profilu centrów do bieżącego zapotrzebowania lokalnego rynku. W mniejszych miastach regionalnych widoczny jest trend ku zmianie formatu obiektów handlowych w centra outletowe i wyprzedażowe, których wciąż w Polsce brakuje – zauważą Bartłomiej Zagrodnik. 

I w tym segmencie przykłady przekształceń są liczne. Z klasycznego centrum handlowego w centrum wyprzedażowe zmieniła się m.in. Galeria Podlaska w Białymstoku, która stała się Outletem Białystok oraz rzeszowska Galeria Graffica, która przekształciła się w Outlet Graffica. Charakter zmienia także bydgoskie Centrum Glinki, które po przebudowie będzie Outletem Metropolitan.

W Poznaniu przestarzały pasaż handlowy Franowo po przebudowie służy dalej mieszkańcom, jako nowoczesne Centrum Franowo. Park Handlowy Bielany w Bielanach Wrocławskich po gruntownej modernizacji i częściowym wyburzeniu wrócił natomiast na rynek jako Aleja Bielany. W Warszawie remodeling czeka zamknięty obecnie Fort Wola, który w nowej odsłonie będzie Galerią na Woli.

Autor: Walter Herz