Biznes

Autor: Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager w Avison Young
Rynek inwestycyjny nieruchomości komercyjnych w Polsce. Raport Q1 2024 - podsumowanie

Sporo transakcji o niskich wartościach

Największym wyzwaniem w ciągu ostatnich 2 lat była rozbieżność w oczekiwaniach cenowych między sprzedającymi a kupującymi. Niektórzy chcieli sprzedawać po cenach sprzed pandemii, podczas gdy inni, w związku z obecną sytuację rynkową, szukali rabatów. Ta rozbieżność często opóźniała finalizację wielu transakcji. Mimo impasu, transakcje musiały jednak być realizowane.

Aktualnie obserwujemy, że obie strony transakcji dojrzały do większych kompromisów cenowych. Chociaż czas odegrał swoją rolę, polski rynek jeszcze nie jest świadkiem znaczących obniżek, jakie mają już miejsce w innych krajach europejskich. To potwierdza silną i stabilną pozycję Polski na międzynarodowej arenie nieruchomości. I kw. 2024 r. zakończył się łącznym wolumenem inwestycyjnym w wysokości 364 mln euro, co jest najsłabszym wynikiem dla pierwszego kwartału w ostatnich latach. Co ciekawe, 25% zainwestowanego kapitału pochodzi od polskich inwestorów.

Sektor magazynowy pozostaje liderem, odpowiadając za 38% całkowitego wolumenu inwestycji. Niezmiennie, zdecydowana większość transakcji biurowych miała miejsce w Warszawie, podczas gdy inwestycje handlowe były zdominowane przez parki handlowe. Rynek odnotował również dwie transakcje w Warszawie w sektorze mieszkaniowym, a także dwa hotele zostały sprzedane w miastach turystycznych nad morzem. W I kw. 2024 r. rynek utrzymał umiarkowaną płynność, a oportunistyczny charakter sprzedawanych aktywów zadecydował o niskim wolumenie inwestycji.

Główne dane:
• 364 miliony euro – całkowity wolumen inwestycyjny w Q1 2024
• 24 transakcje
• Umiarkowana płynność mimo niskiego wolumenu

Sektor magazynowy
Inwestorzy magazynowi czekają na większe obniżki
W sektorze magazynowym rozbieżność między oczekiwaniami cenowymi sprzedających i kupujących jest szczególnie widoczna. Chociaż transakcje są realizowane, ich skala jest ograniczona. „Wydaje się, że inwestorzy potrzebują więcej czasu, aby dostosować swoje oczekiwania cenowe. Zauważalny jest także brak dużych graczy zdolnych do realizacji większych transakcji przekraczających 100 mln euro.” – zauważa Bartłomiej Krzyżak, Senior Director, Investment w Avison Young

W I kw. 2024 r. w sektorze magazynowym zawarto 6 transakcji o łącznej wartości 138 mln euro. Tym samym rynek magazynowy miał największy udział (38%) w wolumenie transakcji zawartych w Polsce w analizowanym okresie. Największą odnotowaną transakcją, nie tylko w sektorze magazynowym, ale na całym rynku inwestycyjnym, było nabycie portfela dwóch warszawskich West Parks przez Hillwood od DWS. Transakcja ta odpowiadała za 40% wolumenu inwestycji w sektorze.

Stabilizacja sytuacji gospodarczej w Polsce w 2024 r. pozwoli na zwiększenie aktywności inwestorów. Rynek zmierza w kierunku konsensusu cenowego, który jest oczekiwany przez wszystkich uczestników rynku. Dostosowanie oczekiwań dotyczących zwrotów z inwestycji do dynamiki zmieniających się poziomów czynszów, kosztów finansowania i wycen nieruchomości może zaowocować wyższymi wolumenami w nadchodzących kwartałach.

Główne dane:
• 138 milionów euro – całkowity wolumen inwestycyjny sektora magazynowego w Q1 2024
• 4/6 - udział transakcji w pięciu największych hubach magazynowych
• 1 transakcja portfelowa

Sektor biurowy
Sektor biurowy na „stand by”

Czy biura są w kryzysie? Choć nadal istnieje apetyt na aktywa biurowe, rynek jest mocno selektywny, inwestorzy poszukują okazji a realizacja transakcji trwa dłużej. Co ciekawe, w 2023 r. obserwowaliśmy gwałtowny wzrost liczby transakcji w Warszawie, natomiast obecnie dostrzegamy rosnące zainteresowanie inwestorów również aktywami w miastach regionalnych, o czym świadczą trwające negocjacje.

Niemniej jednak to warszawskie nieruchomości biurowe były na celowniku inwestorów na początku roku. Co ciekawe, 5 z 7 nabytych biurowców w Warszawie zlokalizowanych jest poza centrum miasta, w rejonie Służewca, Żwirki i Wigury oraz w zachodniej strefie biurowej. Całkowity wolumen inwestycji biurowych wyniósł 107 mln euro i został zrealizowany aktywami typu „value-add” czy oportunistycznymi, co wskazuje na rosnący trend w kierunku przebudowy budynków na nowe funkcje, w szczególności mieszkaniowe. Trend ten podkreślają również 2 akwizycje z planami zmiany funkcji na cele mieszkaniowe i PBSA - Curtis Plaza i Lipowy Office Park C&D. Jedyna transakcja na rynkach regionalnych miała miejsce we Wrocławiu (Krakowska 98), a doradcy Avison Young reprezentowali w niej kupującego.

„Zauważalny jest brak kapitału typu „core”. Najbardziej aktywni są inwestorzy typu „value-add” i oportunistyczni, którzy ostrożnie podchodzą do projektów i szukają okazji bez przepłacania za aktywa. Zespół Avison Young dysponuje kilkoma atrakcyjnymi nieruchomościami biurowymi dostępnymi na sprzedaż i aktywnie poszukuje kapitału zainteresowanego takimi aktywami.” – komentuje Marcin Purgal, Senior Director, Investment w Avison Young.
Oceniamy, że kluczem do ożywienia sektora biurowego będzie prawdopodobnie obniżka stóp procentowych, która spowoduje powrót transakcji na większą skalę.

Główne dane:
• 107 milionów euro – całkowity wolumen inwestycyjny sektora biurowego w Q1 2024
• 7/8 transakcji zrealizowanych w Warszawie
• 2 transakcje z planami zmiany funkcji na mieszkalną

Sektor handlowy
Parki handlowe rosną
Sektor handlowy, w szczególności segment parków handlowych i obiektów typu convenience, pozostaje jednym z głównych punktów dyskusji inwestycyjnych na rynku nieruchomości. W 2023 r. parki handlowe i obiekty typu convenience stanowiły 56% całkowitego wolumenu inwestycyjnego sektora, odpowiadając również za około połowę wszystkich transakcji. Od pierwszego kwartału 2024 r. w Polsce zawarto już 4 transakcje takimi aktywami, ze znacznym udziałem Avison Young w charakterze doradcy sprzedających. Co więcej, w najbliższej przyszłości planowane jest sfinalizowanie kolejnych projektów. Najbardziej aktywnym nabywcą był polski TERG, który rozwija sieć parków handlowych Aura Park.

Co ciekawe, 3 z 4 sprzedanych parków handlowych przekraczają 5 000 mkw. powierzchni i są nowymi inwestycjami (mniej niż 2 lata na rynku), co potwierdza zauważalny zwrot w kierunku większych projektów. Obecnie w budowie lub rozbudowie znajduje się 37 większych parków handlowych (GLA > 5 000 mkw.), w tym 6 o powierzchni przekraczającej 20 000 mkw. Poza parkami handlowymi, które stanowiły 81% wolumenu inwestycji handlowych w I kw. 2024 r., dwie pozostałe transakcje dotyczyły Galerii Sandecja w Nowym Sączu przejętej przez Focus Estate Fund oraz Tesco w Górze Kalwarii przeznaczonego do przebudowy i zmiany funkcji.

„Parki handlowe są nadal postrzegane jako bezpieczna opcja inwestycyjna, często oferująca bardziej opłacalny punkt wejścia, przy średniej wartości transakcji wynoszącej zazwyczaj od 5 do 15 mln euro. Co należy podkreślić, pomimo wyzwań takich jak pandemia COVID-19, wojna na Ukrainie i inflacja, sektor handlowy z największą łatwością dostosował ceny do oczekiwań nabywców.” – komentuje Artur Czuba, Associate Director, Investment w Avison Young

Główne dane:
• 60 milionów euro – całkowity wolumen sektora handlowego w Q1 2024
• 4/6 transakcji parkami handlowymi
• Przesunięcie zainteresowania w kierunku większych parków handlowych (> 5,000 mkw.)

PRS
Nowe sojusze, nowe projekty
Obserwujemy trend w kierunku rozwoju nowych modeli współpracy pomiędzy inwestorami, deweloperami i właścicielami nieruchomości w sektorze PRS. Rynek aktywnie poszukuje alternatywnych rozwiązań i struktur transakcyjnych ułatwiających inwestowanie. W związku z tym powstają nowe platformy, typu PRS lub „domów studenckich”, a także wzrasta liczba projektów typu joint-venture. Te wspólne wysiłki pozwalają podmiotom dzielić koszty inwestycji, zwiększając w ten sposób płynność i umożliwiając realizację dodatkowych projektów lub zwiększać skalę.

W I kw. 2024 r. na rynku PRS zamknięto tylko dwie transakcje, obie w Warszawie. Jedna z nich dotyczyła nabycia przez NREP od YIT Development projektu co-livingowego Noli Mokotów zlokalizowanego na Służewcu. Ponadto Van Der Vorm nabył cały budynek mieszkalny na Pradze. W perspektywie drugiego kwartału 2024 r. spodziewamy się zamknięcia kolejnych dwóch transakcji, z kupującym Heimstaden Bostad. Zespół Doradztwa Technicznego Avison Young nadzoruje dla tego inwestora postępy w budowie projektu Wschodu Słońca, który dostarczy ponad 400 lokali PRS i będzie jedną z największych inwestycji PRS zaplanowanych na 2024 rok.

W 2024 r. sektor prywatnego najmu w Polsce obchodzi 10-lecie od inauguracyjnej transakcji w 2014 r., zainicjowanej przez Fundusz Mieszkań na Wynajem w Poznaniu. Choć rynek PRS w Polsce wciąż znajduje się w początkowej fazie rozwoju w porównaniu do innych krajów w Europie Zachodniej, jest niezwykle dynamiczny. Zakładając, że wszystkie projekty, które mają zostać ukończone w 2024 roku, zostaną sfinalizowane zgodnie z planem, rynek doświadczy pięciokrotnego wzrostu w ciągu pięciu lat.

Warto zauważyć, że rynki regionalne są obecnie odpowiedzialne za ponad połowę istniejących zasobów, a także inwestycji w budowie. Co więcej, zainteresowanie obserwujemy także w mniejszych ośrodkach, takich jak Lublin, gdzie obecnie niemal 400 mieszkań w formule PRS jest w trakcie budowy.

Co dalej w 2024?
Nieśmiały, umiarkowany optymizm był zauważalny w nastrojach na targach MIPIM w tym roku. Dużo mówiło się o Polsce w kontekście stabilnego, silnego ekonomicznie rynku, zapewniającego dobre warunki do inwestowania w nieruchomości. W efekcie spodziewamy się w tym roku wejścia na polski rynek kolejnych nowych graczy.
Na podstawie naszych własnych projektów i rozmów z innymi uczestnikami rynku obserwujemy, że wiele nieruchomości z różnych sektorów znajduje się obecnie w fazie ofertowania, due diligence, a nawet finalizacji. Nie są to jednak projekty o dużej skali czy spektakularnym charakterze; niemniej jednak, wraz z poprawą warunków rynkowych, spodziewamy się pojawienia się takich projektów.
Mimo to pozostajemy optymistami co do liczby transakcji i mamy nadzieję, że wolumen inwestycji w 2024 r. przekroczy ten z 2023 r., sygnalizując wzrost w kolejnych latach. Niemniej jednak oczekuje się, że powrót do pełnej płynności obserwowanej w poprzednich latach zajmie trochę czasu.
Czy nie będzie gorzej? Rynek oczekuje obecnie na potencjalny spadek stóp procentowych, spodziewany w drugiej połowie roku. Oznaczałoby to powrót bardziej przystępnego finansowania i prawdopodobnie stymulowałoby zwiększoną aktywność inwestorów. Obecnie głównym problemem nie jest dostępność kapitału, ale jego koszt.
Dopóki stopy procentowe nie zaczną spadać, rynek nie będzie działał z pełną wydajnością. Jednak gdy stopy spadną, możemy spodziewać się gwałtownego wzrostu aktywności zakupowej. Dlatego też ci, którzy będą dobrze przygotowani, dokładnie przeanalizują rynek i zidentyfikują atrakcyjne aktywa, będą w stanie wykorzystać tę okazję. Bycie lepiej przygotowanym do szybkiego składania ofert i finalizowania transakcji będzie kluczowe dla uzyskania przewagi nad konkurencją.

Akademia Najemcy Walter Herz 25. kwietnia br. rusza cyklem bezpłatnych webinarów, dotyczących tematu - Optymalne biuro. Mity vs. rzeczywistość.

Tegoroczna, inauguracyjna edycja szkoleń obejmuje 4 spotkania on-line, na których zobrazowana zostanie dynamicznie zmieniająca się sytuacja na rynku biurowym w Polsce oraz sposoby projektowania efektywnych ekonomicznie przestrzeni do pracy i metody optymalizacji kosztów utrzymania biur.

Spotkania zaplanowane zostały w terminie od 25.04. 2024 do 06.06.2024. Walter Herz zaprasza do udziału w webinarach kadrę zarządzającą oraz wszystkich zainteresowanych zmianami zachodzącymi w sektorze biurowym, nowymi standardami w aranżacji biur oraz sposobami zarządzania kosztami eksploatacji powierzchni.

Uczestnicy wiosennych szkoleń dowiedzą się, jak przekształcić biuro w inspirującą pracowników przestrzeń, która jednocześnie będzie ekonomiczna kosztowo i sprawdzi się w nowym systemie pracy. Nie zabraknie dyskusyjnych tematów, omówione zostaną m.in. nieszablonowe metody zarządzania kosztami, co z pewnością skłoni do przemyśleń. Pokazane zostaną również najczęściej popełniane błędy w planowaniu i projektowaniu biur.

Podczas czerwcowego spotkania podsumowującego, zatytułowanego „25 trendów, które zmienią biuro w 2025 roku” zaprezentowane zostaną rynkowe trendy w kreowaniu powierzchni biurowych, wytyczane m.in. przez najnowsze rozwiązania technologiczne oraz standardy zrównoważonego rozwoju.

Nadchodzący cykl webinarów, które moderować będą eksperci Walter Herz, uświetnią swoim udziałem prelegenci z takich renomowanych firm, jak Helikon, Ilnedro, Workplace, Impronta, DECISIVE Szmigiel Papros Gregorczyk, ISS i Brill AV Media.

Szkolenia organizowane przez Walter Herz w ramach autorskiego projektu edukacyjnego - Akademia Najemcy od 2017 roku stanowią niepowtarzalną okazję do zdobycia wiedzy o przyszłości i kierunkach rozwoju sektora oraz zmianach kształtujących rynek powierzchni biurowych w Polsce.

Program szkoleń oparty jest na bogatej wiedzy specjalistów Walter Herz oraz współpracujących z firmą partnerów, jak również wymianie doświadczeń samych uczestników. W ramach projektu odbyło się około 60 szkoleń w formie stacjonarnych spotkań oraz webinarów.

Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz

Spowolnienie na rynku transakcji inwestycyjnych w sektorze nieruchomości komercyjnych, które możemy obserwować, zarówno w Polsce, jak i w skali globalnej to przede wszystkim efekt zacieśniania polityki monetarnej na świecie. Ta strategia uderza głównie w międzynarodowych graczy, ale nie inwestorów private equity. Być może to świetny moment, by doszło do przewartościowania systemu finansowania w sektorze nieruchomości w Polsce i najlepszy czas byśmy w końcu wprowadzili REIT-y, które świetnie funkcjonują w Czechach czy krajach strefy bałtyckiej.

Wprowadzenie odpowiednich regulacji prawnych, m.in. funduszy typu REIT, o czym ostatnio znów dużo się mówi, czy zaangażowanie fundacji rodzinnych w długofalowe kreowanie popytu na rynku pozwoliłoby zwiększyć znikomy, około 2 proc. udział polskiego kapitału w inwestycjach. Otworzyłoby inwestorom indywidualnym w naszym kraju możliwość lokowania środków w nieruchomości komercyjne.

Rynek wielu możliwości

Uważam, że obecne warunki stwarzają wyjątkową szansę powrotu rynku do jego prawdziwych wartości, takich jak lokalizacja oraz jakość najemców i standard wykonania. Dają szczególne możliwości inwestorom, którzy potrafią patrzeć niestandardowo, poszukiwać możliwości i dostrzegać ukryty potencjał nieruchomości. Pomimo, mało sprzyjającego otoczenia geopolitycznego i ekonomicznego, sektor niesie wiele okazji, a Polska jest rynkiem długoterminowego wzrostu gospodarczego, co wyróżnia ją na tle Europy.

Tak, w krajach Europy Środkowo-Wschodniej, jak i w Polsce transakcje w sektorze nieruchomości komercyjnych realizowane są obecnie głównie przy udziale kapitału pochodzącego od inwestorów z regionu CEE. Brak odpowiednich regulacji pozbawia takiej możliwości polskich, indywidualnych inwestorów. Inicjatywę lokalnego biznesu ogranicza też opieszałość we wprowadzaniu zmian w zakresie miejscowych planów zagospodarowania, wydawaniu WZ i PnB i zatwierdzaniu nowych regulacji w przepisach budowlanych.

Tańszy pieniądz szansą na powrót dużych graczy

Uczestnicy rynku oczekują na ożywienie, prognozując jego nadejście w tym lub w przyszłym roku. Wiele na to wskazuje, bo notowane dotąd spadki PKB, wysoki poziom inflacji i stóp procentowych, a tym samym kosztów finansowania inwestycji, tj. główne czynniki hamujące rynek transakcyjny zaczynają przyjmować kierunek sprzyjający inwestycjom.

Nadzieje na poprawę budzi większa przewidywalność polityki pieniężnej i planowany spadek stóp procentowych w Europie Zachodniej i USA, co niesie szansę na polepszenie warunków finansowania inwestycji i powrót na polski rynek wiodących inwestorów. Entuzjazm studzi natomiast wciąż względna stabilność sytuacji geopolitycznej. Niemniej, zanim nie pojawią się w kraju REIT-y, które umożliwiłyby aktywizację polskiego kapitału, inwestorzy z regionu CEE nadal prawdopodobnie będą odgrywać kluczową rolę w akwizycjach, zajmując miejsce inwestorów międzynarodowych.

ESG dużym wyzwaniem

Rynek zaczyna stopniowo dostosowywać się do wyższych stóp procentowych, a perspektywa nakładów na wdrożenie programu ESG i rozwiązań obniżających emisyjność budynków, niedostosowanych do przyszłych wymogów daje nabywcom lepszą pozycję negocjacyjną.

Przystosowanie części nieruchomości w Polsce do standardów unijnych pod względem emisji CO2, co jest już integralną częścią strategii podmiotów inwestycyjnych, będzie dużym wyzwaniem dla właścicieli. Optymalizacja niektórych, starszych budynków, szczególnie biurowych, do nowych przepisów prawdopodobnie okaże się nieopłacalna i przyniesie w najbliższych latach falę wyburzeń i zmianę funkcji obiektów. Ta perspektywa podbija aktywność podmiotów typu value add i oportunistycznych, które celują w nieruchomości z potencjałem wzrostu i dwucyfrowe stopy zwrotu z inwestycji.

Spadek wolumenów transakcyjnych

Miniony rok przyniósł znacznie niższą wartość inwestycji w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce w porównaniu do średnich wolumenów z ostatnich lat. Trend spadkowy dotyczył wszystkich klas aktywów. Mogliśmy obserwować go w skali globalnej. Łączna wartość transakcji na polskim rynku spadła do jednej trzeciej w porównaniu z wynikiem odnotowanym z 2022 roku, przekraczając nieznacznie 2 mld euro. Polska utrzymała jednak pozycję zdecydowanego lidera w regionie Europy Środkowo-Wschodniej.

W 2023 roku zabrakło transakcji typu prime w tradycyjnie wiodących sektorach nieruchomości. Wolumeny inwestycyjne generowane były głównie przez mniejsze i średnie transakcje. Wysoka wartość transakcji stanowi nadal wyzwanie dla inwestorów w kontekście kosztów finansowania inwestycji, które w minionym roku bezprecedensowo wzrosły. Brak transakcji referencyjnych utrudnia też proces wyceny nieruchomości.

Magazyny i produkcja faworytem inwestycyjnym

W odróżnieniu do krajów regionu CEE, gdzie biura są nadal jednym z największych kół napędowych inwestycji, w Polsce największe zainteresowanie inwestorów wzbudzał sektor nieruchomości magazynowych, w którym zawarta została największa liczba transakcji. Nieruchomości magazynowe zapracowały na niemal połowę wartości finalnego wolumenu transakcyjnego, z wynikiem prawie 1 mld euro. Dominowały mniejsze transakcje, ale w tym sektorze miały miejsce dwie z trzech akwizycji, których wartość przekroczyła próg 100 mln euro.

Polski sektor nieruchomości magazynowych i przemysłowych, mimo ogólnego pogorszenia się warunków ekonomicznych, radzi sobie bardzo dobrze. W 2023 roku notował jedne z najlepszych wyników w historii, zarówno pod względem popytu (5,6 mln mkw. powierzchni), jak i nowej podaży (3,7 mln mkw.). Segment magazynowy pozostaje na ścieżce regularnego wzrostu na poziomie kilkunastu procent rocznie. W budowie jest 2,8 mln mkw. powierzchni.

Przewiduje się, że logistyka i przemysł nadal będzie inwestycyjnym faworytem i najbardziej spośród wszystkich segmentów nieruchomości będzie skupiał w tym roku uwagę podmiotów inwestycyjnych. Krajowy rynek magazynowy oferuje 31,7 mln mkw. nowoczesnej powierzchni, w tym dużą część obiektów z certyfikatami środowiskowymi, spełniającymi wysokie standardy emisyjności i efektywności energetycznej. Perspektywy na dalszy wzrost w Polsce i Europie niesie sektorowi proces deglobalizacji produkcji i skrócenia łańcuchów dostaw.

Biura czekają na lepsze czasy

Sektor biurowy zaliczył w ubiegłym roku znaczący spadek inwestycji. Łączna wartość transakcji biurowych, wynosząca około 430 mln euro, była pięciokrotnie niższa niż rok wcześniej. Inwestorzy w większości lokowali kapitał oportunistycznie, w aktywa typu value-add. Wiele ze realizowanych transakcji to akwizycje budynków starszego typu z przeznaczeniem do zmiany funkcji albo modernizacji. Tylko 2 z 18 transakcji biurowych dotyczyło w zeszłym roku nieruchomości zlokalizowanych poza Warszawą.

Wartość transakcji w sektorze handlowym osiągnęła w minionym roku poziom 440 mln euro, lekko dystansując biura. Dwie trzecie akwizycji z udziałem aktywów handlowych nie przekraczała wartości 20 mln euro. Inwestorzy skupili uwagę na mniejszych formatach handlowych zlokalizowanych w miastach regionalnych. Największe zainteresowanie budziły obiekty handlowe o powierzchni 5 - 10 tys. mkw. GLA z najemcami sieciowymi, zlokalizowane w miastach powyżej 20 tys. mieszkańców oraz czynszami denominowanymi w euro. W tym segmencie odnotowana została jedna transakcja o wartości ponad 100 mln euro.

Przede wszystkim retail parki

Przewiduje się, że w najbliższym czasie sektor wciąż będzie przyciągał inwestorów parkami handlowymi i aktywami typu convenience, które wygenerowały w minionym roku przeważającą część wartości transakcji w segmencie handlowym. Stawki czynszowe w najlepszych projektach tego typu wzrosły na przestrzeni ostatnich dwóch lat, podobnie jak koszty budowy i finansowania inwestycji, co spowodowało wzrost stóp kapitalizacji.

Sektor PRS w Polsce dopiero się rozwija, ale ma duży potencjał. W 2023 roku wartość zamkniętych transakcji mieszkaniowych wyniosła około 150 mln euro. Na dalszy rozwój sektora wpływ będą miały m.in. zmiany prawne związane z planowaniem przestrzennym oraz znowelizowanymi warunkami technicznymi dla nowych budynków.

Na uwagę zasługuje pojawienie się w ubiegłym roku pierwszych transakcji na rynku hotelowym. W październiku sfinalizowana została na nim transakcja o wartości ponad 300 mln zł. Ghelamco sprzedało hotelową część The Warsaw Hub - hotele Crown Plaza oraz Holiday Inn Express francuskiemu funduszowi inwestycyjnemu Corum. Jedna akwizycja nie oznacza jeszcze wiosny na tym sektorze, ale potwierdza powrót zainteresowania nim inwestorów, który poparty jest bardzo dobrymi wynikami operacyjnymi osiąganymi przez hotele. Rok 2024 zamknie się prawdopodobnie kilkoma kolejnymi, znaczącymi transakcjami na tym rynku.

Inwestorzy skłaniają się też w stronę projektów postrzeganych dotychczas jako niszowe, jak inwestycje w mieszkania dla studentów czy domy dla seniorów. Na znaczeniu zyskuje także logistyka ostatniej mili.

W tym roku nieruchomości magazynowe i przemysłowe typu core będą nadal najbardziej pożądanymi aktywami inwestycyjnymi, przede wszystkim takie, które mają potencjał do wzrostu stawek czynszowych. W sektorze handlowym kapitał przyciągać będą parki handlowe. Większej ilości transakcji można spodziewać się też w sektorze biurowym, szczególnie na rynku warszawskim, gdzie notowany jest najniższy współczynnik pustostanów w Polsce oraz wysoka aktywność najemców przy niedoborze nowej podaży.

Piotr Szymoński, Director w Walter Herz

Sektor handlowy nie zwalnia
Pandemia, konflikt w Ukrainie oraz inflacja i wysokie stopy procentowe, które przyniosły ostatnie lata przemodelowały rynek nieruchomości na świecie. Efektem globalnego spowolnienia był również ubiegłoroczny, blisko trzykrotny spadek wartości wolumenu transakcji w sektorze nieruchomości w Polsce w porównaniu z rokiem poprzednim.
Trudniejsze otoczenie gospodarcze wywarło wpływ na rozwój rynku komercyjnego w naszym kraju, nie wyhamowały jednak wszystkie sektory. W nowych warunkach dobrze radzi sobie rynek powierzchni logistyczno-przemysłowy oraz handlowych, których potencjał w ostatnich latach szybko wzrastał.
Największy progres, zarówno pod względem nowej podaży, jak i udziału w transakcjach inwestycyjnych w ostatnim roku odnotował sektor handlowy. W 2022 roku zasoby nowoczesnych powierzchni handlowych w Polsce zwiększyły się o około 350 tys. mkw. W ubiegłym roku nowa podaż wyniosła ponad 450 tys. mkw., w tym około 70 proc. powierzchni dostarczyły nowe retail parki i centra convenience. Prognozy mówią, że w tym roku przyrost nowej powierzchni utrzyma się na podobnym poziomie, jak w roku ubiegłym.
To właśnie projekty realizowane w mniejszym formacie od kilku lat przynoszą sektorowi największy wzrost. Na terenie kraju mamy ponad 600 parków handlowych o powierzchni minimum 2 tys. mkw. Na tego typu obiekty handlowe przypada 3,6 mln mkw. powierzchni. W budowie pozostaje około 400 tys. mkw. powierzchni handlowych. Aż 80 proc. nowej przestrzeni do handlu dostarczą wkrótce retail parki i mniejsze centra zakupowe, które budowane są we wszystkich rejonach kraju, w tym w znaczącej części w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców.
Pojawiają się jednak głosy, iż nasycenie parkami handlowymi zbliża się do poziomu, który skłania do analizy fundamentów dalszego rozwoju takich projektów. W mojej ocenie, na mapie handlowej Polski wciąż są miejsca, gdzie brakuje nowoczesnej powierzchni handlowej. Deweloperzy aktywni w tym sektorze mają ambitne plany. Zamierzają rozbudowywać swoje portfolia. Najemcy również deklarują chęć rozwoju swoich sieci. Na polski rynek weszło tylko w minionym roku prawie 30 nowych marek. Klienci natomiast powrócili do tradycyjnych zakupów i wypełniają tłumnie obiekty handlowe, co sprawia, że centra zakupowe znajdują się ogólnie w dobrej sytuacji operacyjnej.
Bezpieczna opcja inwestycyjna
Bardzo dobra kondycja retail parków, z których większość w momencie otwarcia może pochwalić się kompletem najemców, jak również ogólnie rynku powierzchni handlowych w Polsce, na którym jest tylko 3 proc. pustostanów, zachęca inwestorów do aktywności. Zaufanie do retail parków znacząco wzrosło podczas pandemii, kiedy w przeciwieństwie do dużych centrów handlowych, świetnie prosperowały.
Ugruntowany już status parków handlowych i lokalnych obiektów zakupowych jako jednych z najbezpieczniejszych aktywów na rynku nieruchomości potwierdza m.in. struktura transakcji inwestycyjnych w Polsce w 2023 roku. Sektor nieruchomości handlowych okazał się atrakcyjniejszy dla inwestorów od biurowego. Pod względem wartości transakcji uplasował się na drugiej pozycji, po magazynach. Z transakcjami o wartości ponad 440 miliony euro aktywa handlowe wygenerowały około 30 proc. całkowitej wartości akwizycji zarejestrowanych w Polsce.
W centrum zainteresowania inwestorów były przede wszystkim parki handlowe i centra typu convenience, które zapracowały na 60 proc. wolumenu transakcyjnego w sektorze handlowym. Większość sfinalizowanych transakcji mieściła się w przedziale od 20 do 30 mln euro.
Już w 2022 roku mogliśmy obserwować wyraźny wzrost udziału aktywów handlowych w inwestycjach. Sektor handlowy, z dominacją retail parków, wygenerował około 26 proc. całkowitego wolumenu inwestycyjnego.

Nowi inwestorzy i marki

W minionym roku utrzymywał się też popyt na regionalne galerie handlowe, nie przewiduję jednak w najbliższych kwartałach powrotu transakcji, których przedmiotem byłyby duże centra handlowe. Aktywa dostępne w sektorze umożliwiają także atrakcyjne zakupy oportunistyczne, niosące możliwość wzrostu rentowności inwestycji m.in. poprzez wyburzenia i zmianę funkcji.

Rynek inwestycyjny oczekuje na zapowiadane obniżki stóp procentowych w Europie i USA, a tym samym spadek kosztów finansowania inwestycji. Powrót do inwestowania w Polsce największych międzynarodowych podmiotów pozwoliłby zwiększyć wolumen transakcyjny w drugiej połowie roku.
Optymizm niesie też napływ na polski rynek nowych graczy, zainteresowanych produktami handlowymi, wśród których można wymienić m.in. firmę Lords LB Asset Management, BHM, Leoff, czy Frey.

Uważam, że w perspektywie średniookresowej rynek parków handlowych ma zdrowe fundamenty do dalszego wzrostu. Wysoki koszt realizacji projektów nie idzie w prawdzie w parze ze wzrostem wysokości czynszów, zaś poziom yieldów tworzy presje na marże deweloperskie, niemniej popyt na parki handlowe po stronie inwestorów pozostaje wciąż wysoki.

Autor: Artur Czuba, Associate Director, Investment

Parki rosną
Na przestrzeni ostatnich lat parki handlowe rozwijały się głównie w rozmiarach zazwyczaj nie przekraczających 5 000 mkw. Funkcjonowały jako dopełnienie już istniejącej oferty handlowej lub powstawały w mniejszych miastach, często będąc pierwszym obiektem handlowym o nowoczesnym charakterze. Aktualnie widzimy trend rozszerzania tych metraży – w procesie budowy lub rozbudowy znajdują się 32 duże parki handlowe (GLA powyżej 5 000 mkw.). 6 z nich przekracza 20 000 mkw. GLA i łącznie odpowiada za ponad 50% nowej powierzchni w tym segmencie. Największym parkiem handlowym na etapie budowy jest Sun Park Mysiadło, który pod koniec 2024 roku zaoferuje 55 000 mkw. GLA.
Duże parki handlowe często zastępują centra handlowe o znaczeniu regionalnym, zapewniając najemcom niższe koszty operacyjne i umożliwiając ekspansję na terenach dotychczas niedostępnych. Ze względu na swoją atrakcyjność i zdolność do przyciągania klientów, duże parki handlowe zaczęły skupiać uwagę operatorów tradycyjnie kojarzonych z centrami handlowymi, którzy chętniej otwierają tam swoje sklepy, widząc potencjał dla rozwoju. Często są to marki z ekonomicznego sektora odzieżowego, punkty gastronomiczne czy usługi takie, jak np. sale zabaw, przedszkola lub siłownie.
Mimo spowolnienia, parki handlowe dalej poszukiwane
Mimo ogólnego spowolnienia na rynku inwestycyjnym, parki handlowe nadal cieszą się dużym zainteresowaniem, pozostając jednym z preferowanych typów aktywów wśród inwestorów. Te obiekty są postrzegane jako względnie stabilne i bezpieczne pod względem inwestycyjnym, przy czym ich koszt jest relatywnie niski, z typowymi wartościami transakcji wahającymi się między 5 a 15 milionami euro.
W 2023 roku, parki handlowe i mniejsze obiekty typu „convenience” reprezentowały 56% łącznego wolumenu inwestycji w sektorze handlowym, stanowiąc także około połowy wszystkich zrealizowanych transakcji. Pierwszy kwartał 2024 roku przyniósł już kilka takich transakcji, z udziałem Avison Young w roli pośrednika sprzedającego 2 z nich. I spodziewamy się kilku kolejnych przejęć dużych parków handlowych w najbliższych miesiącach.
Polska, z uwagi na swój rozmiar, dynamiczny rozwój ekonomiczny i dużą liczbę miast, wyróżnia się na tle innych krajów, gdzie ceny parków handlowych są znacznie wyższe. Z tego względu, nasz kraj co roku przyciąga nowych inwestorów szukających atrakcyjnych ofert. W 2023 roku na polskim rynku zadebiutował francuski inwestor FREY, nabywając Park Handlowy Matarnia w Gdańsku, co było jedną z trzech największych transakcji w 2023 roku. Z kolei 2 parki handlowe typu „convenience” na Śląsku zainteresowały austriackiego inwestora typu „family office”, którego wprowadził na rynek zespół Avison Young.
Ze względu na dostępność gruntów inwestycyjnych, a także na fakt, że segment parków handlowych nie jest jeszcze nasycony, oczekujemy kolejnych projektów deweloperskich tego typu formatów handlowych. Aktualnie w budowie jest ok. 50 obiektów tego typu. Warto zwrócić uwagę, że wolumen inwestycyjny zależy w głównej mierze od deweloperów dostarczających na rynek nowy produkt: w 2023 roku to właśnie nowe projekty (istniejące do 2 lat na rynku) stanowiły 40% sprzedanych parków handlowych.
Brak portfeli, więcej indywidualnych kupujących
Polski rynek parków handlowych jest ciągle rozdrobniony, co potwierdza również niska liczba transakcji portfelowych. W 2023 roku na rynku handlowym sprzedano 3 mniejsze portfele parków handlowych, z czego Avison Young doradzał przy 2 z nich.
Na lokalnym rynku nie ma zbyt wielu ofert portfeli parków handlowych czy sklepów operatorów spożywczych, co wyraźnie odróżnia Polskę od rynków zachodnich. Główni lokalni inwestorzy, nabywając parki handlowe, nie planują ich szybkiej odsprzedaży, celując w długoterminowe zyski z wynajmu. Tym samym, rynek portfeli parków handlowych pozostaje stosunkowo mało aktywny.
Kto kupuje?
W Polsce, ponad 20 podmiotów inwestycyjnych poszukuje parków handlowych, co świadczy o znacznej konkurencji na rynku, mimo jego ochłodzenia. Jeśli chodzi o pochodzenie inwestorów, wyraźnie widoczny jest wzrost zainteresowania graczy z Europy Środkowo-Wschodniej, krajów bałtyckich, a także lokalnych. Często są to inwestorzy indywidualni lub małe „family offices”. Inwestorzy indywidualni wciąż chętnie kupują również pojedyncze sklepy spożywcze, przebijając często oferty funduszy inwestycyjnych.
Największym wyzwaniem jest aktualnie znalezienie obiektu w odpowiedniej cenie, oferującego przy tym wysoką jakość. Preferowane są nowe obiekty w dużych miastach z długoterminową umową z sieciowym operatorem spożywczym. Na rynku nie brakuje ani chętnych do kupna, ani ofert sprzedaży.